【正文】 資財(cái)務(wù)內(nèi)部收 益率稅前為 %，稅后為 %； 投資回收期稅前 年，稅后 。要遵循 客觀規(guī)律，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)發(fā)育程度相適應(yīng)，循序漸進(jìn)，走符合國(guó)情的多樣化的城市化道路；要特別注意節(jié)約土地、解決好城市化與土地資源的矛盾；要在建立新型城鄉(xiāng)關(guān)系方面邁出實(shí)質(zhì)性步伐，初步形成農(nóng)村人口自愿平穩(wěn)有序進(jìn)入城市的體制和機(jī)制框架。今后二十年，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是全面建設(shè)小康社會(huì)的一項(xiàng)重要任務(wù)，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度。項(xiàng)目承辦單位為響應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求順應(yīng)蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，擬進(jìn) 行本項(xiàng)目商住小區(qū)建設(shè)。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成“梯級(jí)消費(fèi)”的良性循環(huán)。 本項(xiàng)目 包括住宅和商住樓，建筑均為多層建筑 ，項(xiàng)目實(shí)施后，可以更好的改善一部分居民住房條件， 促進(jìn) 當(dāng)?shù)?商業(yè)的發(fā)展， 引領(lǐng)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)發(fā)展方向，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加 強(qiáng)土地和投資控制的意向， 2020年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建設(shè)特別是城鎮(zhèn)住宅建設(shè)仍有巨大的潛力，城鎮(zhèn)住宅總量需求將長(zhǎng)期保持在較高水平，并成為貫穿我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)始終的重要的推動(dòng)力量。所以近年來蓬萊市開發(fā)的住宅樓市場(chǎng)銷售一直很好。 （ 2）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所開發(fā)的產(chǎn)品，自始至終站在“以人為本”“健康、環(huán)?！钡某霭l(fā)點(diǎn)上，從總體規(guī)劃到空間布置處處體現(xiàn)著適用性、安全性、舒適性和健康性，從設(shè)計(jì)到施工遵循《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》（ 2020 年版）的要求。 蓬萊市是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的海濱城市，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一， 2020年末，蓬萊市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 74億元，年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余 額 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11095元；人均消費(fèi)性支出為 7913元，人均住房使用面積 23平方米。 （ 1）區(qū)位適宜，屬蓬萊市房地產(chǎn)升值潛力較大的區(qū)域之一； （ 2）緊鄰道路，工程機(jī)械和材料出入口設(shè)置限制不大，施工便利； （ 3）水、電、暖供應(yīng)均有保障； （ 4）交通方便。 （ 2）自然資源豐富 蓬萊依山傍海，風(fēng)景秀美，境內(nèi)有馳名中外的國(guó)家重點(diǎn)保護(hù) 文物 —— 蓬萊水城 (中國(guó)保存最完整的古代軍事基地 )、蓬萊閣 (與岳陽樓、黃鶴樓、騰王閣并稱中國(guó)四大名樓 )；有令人神往的“海市蜃樓”、“仙閣 凌空”、“日出扶?！钡戎坝^；有抗倭“戚家軍”舊址和別具特色的田橫山公園，加之擁有 86公里的海岸線，形成了北方現(xiàn)代化的海濱風(fēng)景旅游城市，年接待中外游客 200 多萬人次。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 ，比年初增加 億元。 ②場(chǎng)地地層結(jié)構(gòu)及工程地質(zhì)特征 據(jù)鉆探資料表明，場(chǎng)區(qū)內(nèi)的地層結(jié)構(gòu)主要由雜填土層 （ Q4ml）、含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 、全風(fēng)化花崗巖層（ r）及全風(fēng)化云母片巖層 (Ptfg)構(gòu)成，現(xiàn)從上而下，由新至老依次分述如下： 1 層雜填土層（ Q4ml） 場(chǎng)地內(nèi)均有分布，層厚 ～ ，平均厚度為 米。淺黃色，主要礦物由黑云母、白云母、石英等礦物成份組成，鱗片變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，巖芯呈碎渣狀及碎片狀。雨、污水分別排至場(chǎng)區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。 本項(xiàng)目結(jié)合基地所 處城市環(huán)境特色，力爭(zhēng)將本項(xiàng)目打造成 為高品質(zhì)商住空間，并與周邊城市環(huán)境互為協(xié)調(diào)。 規(guī)劃方案 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司擬在蓬萊市 府后路 ， 建設(shè) 高檔的商住 小區(qū)。按規(guī)定 6080 米的服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點(diǎn)。 （ 2）步行系統(tǒng) 合理的人車分流體系是創(chuàng)造人居和購(gòu)物環(huán)境的重要因素之一。強(qiáng)調(diào)以綠為主園林綠化生態(tài)效益的發(fā)揮，提倡“林蔭型”的立體化模式，使部 分空間增加美化、彩化效果，從而提高住宅小區(qū)的生態(tài)效益。 主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)見下表。動(dòng)靜分區(qū)明確，而 且設(shè)計(jì)中加上開敞式大陽臺(tái)，滿足當(dāng)?shù)厝说纳钚枰? b、戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。 本項(xiàng)目包括 商住樓、普通 住宅樓。在建筑的頂部與端部結(jié)合構(gòu)架，退臺(tái)以及本身的躍層處理，創(chuàng)造了獨(dú)特的空間感受，呈現(xiàn)出豐富的視覺效果。 （ ① 設(shè)計(jì)使用年限、安全等級(jí)及混凝土耐久性規(guī)定 a、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期： 50年 b、建筑物安全等級(jí)：二級(jí) ② 結(jié)構(gòu)選型概述 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)須根據(jù)建筑使用功能、建筑形式、建筑高度、層數(shù)、設(shè)防烈度，本著安全、適用、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)的原則進(jìn)行結(jié)構(gòu)選型。 ② 排水：排水采用雨污分流。 b、根據(jù)供水管網(wǎng)的供水壓力，無需設(shè)消防水泵，室內(nèi)消火栓用水量 10升 /S。 ② 地下各設(shè)備機(jī)房設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)手動(dòng)開啟或自動(dòng)接受消防中心發(fā)來的信號(hào)開啟著火層及其上一層的送風(fēng)口 ,并聯(lián)動(dòng)設(shè)于屋頂?shù)娘L(fēng)機(jī)投入運(yùn)行。 ③ 所有帶有機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)的設(shè)備基礎(chǔ)均作減振或隔振處理。 變電所的變壓器負(fù)荷率控制在 70～ 80%，每個(gè)變壓器的容量不宜超過 1000KVA，其低壓供電距離控制在 250 米以內(nèi)。屋頂上的各種金屬部件均與避雷網(wǎng)可靠連接；垂直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端和底部應(yīng)與避雷裝置連接，沿外墻垂直敷設(shè)的金屬管道及金屬物還需隔層與避 雷引下線和防側(cè)擊雷主筋可靠焊接。監(jiān)控內(nèi)容包括：給水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。 d，按 365天 /年計(jì)算；綠化用水指標(biāo)按平均 2L/m2 d 噸 萬噸 4 道路 m2 2L/m2年）計(jì)算 , 則本項(xiàng)目天然氣年用量為 104 m3，折標(biāo)煤 噸。本項(xiàng)目采用的降低建筑能耗的主要措施有： （ 1）利用建筑物本身節(jié)能的方式，大部分樓宇采取南北朝向?！?。 本項(xiàng)目采取的節(jié)能措施，均按國(guó)家及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的要求實(shí)行，能達(dá)到國(guó)家及行業(yè)規(guī)定的節(jié)能效果，所以節(jié)能措施是現(xiàn)實(shí)可行的。 (2)環(huán)保治理措施 本項(xiàng) 目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。本項(xiàng)目所產(chǎn)生的固體廢棄物主要來自生活垃圾及客人丟棄的廢棄物，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員； 住宅區(qū) 垃圾收集采用流動(dòng)環(huán)衛(wèi)車定點(diǎn)、定時(shí)、分類統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理廠。 綠化應(yīng)本著點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、 綠四大觀賞特性，以確保住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。具體措施如下： （ 1） 建筑和建筑熱工節(jié)能設(shè)計(jì) ○ 1 自然通風(fēng)設(shè)計(jì) ，并綜合利用風(fēng)壓、熱壓作用，重點(diǎn)考慮夜間自然通風(fēng)。建筑外窗太陽副射透過率不應(yīng)大于 。 風(fēng) 冷空調(diào)向空氣排熱時(shí)，建筑平面和立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)備的位置，做到既不影響建筑立面景觀，又有利于空調(diào)設(shè)備夏季排熱，并應(yīng)便于清洗和維護(hù)室外換熱器設(shè)備和部件。 ，以滿足不同天氣條件下的不同通風(fēng)要求。隨著居住水平的提高，居住的安全性已被提到一個(gè)非常重要的位置。 （ 5）車輛出入和停車管理系統(tǒng)：對(duì)住宅區(qū)車輛出入進(jìn)行監(jiān)控以及對(duì)停車收費(fèi)進(jìn)行管理。以及相關(guān)道路、綠化 所需的工程費(fèi)用、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用，其中工程費(fèi)用包括建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置費(fèi)。 （ 9）工程監(jiān)理費(fèi)：按 建筑安裝工程費(fèi)的 1%計(jì)取。 （ 5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)：根據(jù)國(guó)家物價(jià)局和建設(shè)部 (1992)價(jià)費(fèi)字 375 號(hào)文《關(guān)于工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定計(jì)取。 期間完成項(xiàng)目的土建工程 、建筑設(shè)備的購(gòu)置安裝等工程，項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)展開預(yù)售促銷工作，擬建工程建成后 三 年內(nèi)住宅及全部銷售完成。 （ 1）信息管理：利用地理信息平臺(tái)來管理住宅區(qū)文檔資料、住戶信息、設(shè)備和管線等方面的信息。 ○ 3 居住建筑可采用成熟可靠的熱泵技術(shù)供應(yīng)熱水。 。活動(dòng)外遮陽設(shè)施應(yīng)方便操作和維護(hù)，應(yīng)能承受夏季晴天時(shí)的風(fēng)力，保持設(shè)定位置，并必須保證暴風(fēng)雨時(shí)，外遮陽設(shè)施結(jié)構(gòu)上的安全。 ，窗戶設(shè)計(jì)使進(jìn)風(fēng)氣流深入房間。主要耗電點(diǎn)為居民生活用電、商業(yè)用電和道路照明用電，配電干線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗。 (3)施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周圍人群和環(huán)境會(huì)造成污染。本項(xiàng)目在廚房采取設(shè)置出屋頂?shù)拇怪迸欧艧煔獾溃⒓訌?qiáng)防止煙氣回流和串煙的措施，盡可能不在外墻或窗 戶上開洞設(shè)置排油煙裝置。因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。采用倒置式屋面和屋面綠化來降低建筑的能耗，采用 蓄水屋面， 大量消耗曬到屋面的太陽輻射熱，從而有效地減弱了屋面的傳熱量和降低屋面溫度，是一種較好的隔熱措施，是改善屋面熱工性能的有效途徑 。 （ 3）外墻 外墻面采用外保溫，傳熱系數(shù)不大于 年 1509 人 104 （ 4）采暖 本項(xiàng)目采暖采用集中供熱方式，采暖范圍為住宅、商業(yè)樓、會(huì)所及其他配套公建，采暖室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度按 20℃計(jì)算，綜合采暖 規(guī)劃熱指標(biāo)取 31W/m2（已含 3%管網(wǎng)熱損失），項(xiàng)目總供熱面 積㎡ ，則項(xiàng)目熱負(fù)荷為 106W。 折標(biāo)煤 。 注：新鮮水折標(biāo)煤系數(shù)來源于《中國(guó)能源統(tǒng)計(jì)年鑒》，采用系數(shù) 。 （ 3）燃?xì)庀到y(tǒng) ① 燃?xì)庥?jì)量 按每戶 安裝一具雙眼燃?xì)庠詈鸵慌_(tái)燃?xì)鉄崴饔?jì)，用氣量按，同時(shí)使用系數(shù)取 。 ○ 3 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 電視監(jiān)控操作臺(tái)設(shè)于各保安分區(qū)的保安監(jiān)控室內(nèi)，操作臺(tái)可以對(duì)每部監(jiān)控?cái)z象機(jī)進(jìn)行直接控制。 ○ 6 照明設(shè)計(jì) 住宅 樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及配套公共建筑，均按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB500342020 設(shè)計(jì)。 ○ 3 供配電系統(tǒng) 由于本項(xiàng)目住宅負(fù)荷分散的特點(diǎn)，采用 10KV環(huán)網(wǎng)供電。 d、所有排煙風(fēng)機(jī)入口均設(shè)有 280℃熔斷的排煙防火閥，當(dāng)熔斷器熔斷時(shí)，聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)停止。樓梯間采用自然排煙系統(tǒng)。 暖通設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) 《采用通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50019－ 2020 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2001年版） 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892020 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采用居住建筑部分） JGJ2695 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999 《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 CJJ342002 建設(shè)方提供的項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告及建筑專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料 （ 2）設(shè)計(jì)內(nèi)容 本工程設(shè)計(jì)包括：采暖、通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 室外消火栓沿消防通道布置，采用地下式，并有明顯的標(biāo)志，消火栓間距不大于 120 米。工程地基擬采用天然地基，基礎(chǔ)采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)。并在適當(dāng)?shù)奈恢昧粲型＼囄患捌渌迷O(shè)施。其中戶型面積為 m2的 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 70 套，建筑面積為 7756 m2。如：結(jié)構(gòu)與建筑尺寸的差異造成的室內(nèi)凹凸應(yīng)注意，用異型柱代替矩形柱可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。 住宅立面采用簡(jiǎn)潔大方的設(shè)計(jì)手法，運(yùn)用簡(jiǎn)單節(jié)省的建筑語 言，創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代，新穎的住宅立面。 建筑空間變化豐富，舞臺(tái)、廊架穿插，錯(cuò)落有致，單坡屋頂設(shè)計(jì)，淡雅的民族形式與現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格相結(jié)合，形成多姿多彩的商業(yè)購(gòu)物街區(qū)，同時(shí)滿足居住休閑、購(gòu)物、集會(huì)、娛樂的需求。 （ 2）林蔭步行道景觀 規(guī)劃采用林蔭步行道串聯(lián)公共活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)手法，形成適合人體尺度的公共交流空間。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃停車位，采用值草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。結(jié)合地形特點(diǎn)與空間布局，形成良好的道路對(duì)景效果。 商住樓為 4層建筑，其中一層、二層為臨街商業(yè)部分；三到四層為住宅部分 。 （ 4） “天人合一” 強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，創(chuàng)造美好的生活環(huán)境，兼顧景觀的整體性與均好性。 項(xiàng)目選址 蓬萊市 府后路 ， 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá) 、 基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善 、 道路寬敞暢通、供水條件優(yōu)越、排水自然通暢、電力設(shè)施齊全、通訊設(shè)施完備、寬帶上網(wǎng)便捷、有線電視到位 、 熱力供應(yīng)保證 、 燃?xì)鈼l件具備 、 土地自然平整，并且 社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境幽靜，非常適合小區(qū)建設(shè)，是理想的居住場(chǎng)所。根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，擬建場(chǎng)地內(nèi)無隱伏活動(dòng)斷裂構(gòu)造，建筑場(chǎng)地類型為Ⅱ類，場(chǎng)地土類型為中軟場(chǎng)地土。 3 層全風(fēng)化花崗巖層 (r) 伏于雜填土層、含礫粉質(zhì)粘土層之下，頂面埋深為 － 米，鉆孔最大揭露厚度為 。有 206 高速公路等 4 條高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)省道穿越境內(nèi)，東距煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)、火車站 60公里，南距青島機(jī)場(chǎng)、青島港 200公里，山東航空公司在蓬萊建有飛機(jī)場(chǎng)，形成了海陸空全方位交通網(wǎng)絡(luò)。三次產(chǎn)業(yè)比例為 ∶ ∶。轄 7個(gè)鎮(zhèn) 5個(gè)辦事處， 584 個(gè)行政村 (居委會(huì) )。 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目結(jié)合市場(chǎng)需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 ，其中， 商住樓建筑面積為 平方米，包括 臨街商業(yè)建筑面積 平方米，臨街住宅樓建筑面積 平方米 ； 普通住宅建筑面積 22107 平方米。所以本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)前景廣闊。 建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析