【正文】 （ 7）施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費：按建筑安裝工程費用的 %計取。 估算范圍 本估算包括正常的設(shè)計、施工周期內(nèi)，為完成該項目所需投入工程建筑安裝工程費用。 （ 3）可視對講系統(tǒng)：住戶可在屋內(nèi)通過可視對講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來訪者的進(jìn)入。 安全 住宅區(qū) 內(nèi)設(shè)保安，采用樓宇對講防盜安全門。機(jī)械通風(fēng)裝置的設(shè)置，應(yīng)使居室氣壓高于廚房、衛(wèi)生間氣壓。平屋頂和東、西、東北、西北向外墻可采用綠化等生態(tài)設(shè)計方法，提高隔熱性能。 ○ 2 遮陽設(shè)計 。供熱管道采用焊管埋地鋪。 總之，在項目建設(shè)和運營過程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求。 地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6次 /h換氣計算，送風(fēng)量按 5次 /h換氣計算，晚上送、排風(fēng)量均減半，排煙口設(shè)在屋頂。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? （ 7）電氣 主要耗電點為居民生活用電 、商業(yè) 和道路照明用電，電線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗；燈具采用高效熒光燈類產(chǎn)品、高強度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器；樓梯采用聲控開關(guān)及室外路燈用光控和時控雙向 控制。 （ 4）門窗 房間門窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內(nèi)，且選用密閉性能高的門窗，滿足國家規(guī)范對窗戶密閉性的要求級別。 能耗指標(biāo)分析 本項目建成后，年能耗量共計 噸標(biāo)煤，單位建筑面積耗能量為 /平方米。 （ 3）天然氣 本項目住宅居民廚房用氣采用天然氣，由市政天然氣管網(wǎng)供給，根據(jù)煙臺地區(qū)人均天然氣用量統(tǒng)計數(shù)據(jù) 居民生活用氣耗熱指標(biāo) 2930MJ/人 d 噸 萬噸 2 商業(yè)樓 8L/m2 ② 燃?xì)夤芫W(wǎng)：從市政燃?xì)夤芙?DN100燃?xì)夤苤苯咏尤敫髯≌瑔卧?，燃?xì)饬⒐茉诟鲬魪N房明裝，每戶預(yù)留一根 DN20的接口。同時可手動選擇某一攝象機(jī)進(jìn)行跟蹤、錄象。 ○ 7 建筑物防雷及接地系統(tǒng) 本工程屬三類防雷建筑物，考慮所處地理位置，按二類防雷設(shè)計。容量大而集中的采用放射式配電，容量小而分散的采用樹干式配電。 （ 6）消聲減振設(shè)計 ① 空調(diào)機(jī)組送回風(fēng)、新風(fēng)管及所有通風(fēng)機(jī)進(jìn)出風(fēng)管處，均設(shè)阻抗復(fù)合式消聲器或消聲彎頭。 ② 防火系統(tǒng) a、合用前室采用機(jī)械加壓送風(fēng) ,風(fēng)機(jī)設(shè)于屋頂。 ② 住宅樓采用分戶計量采暖系統(tǒng)，除廚房外各房間均采用散熱器采暖。 ② 排水：排水采用污廢合流制，樓內(nèi)污水匯集排至室外化糞池，經(jīng)化糞池處理后，排至市政污水管網(wǎng)。消防水池采用密實混凝土、抗?jié)B等級為 S6。 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682001 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》 GB500102002 《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB500112001 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》 500072002 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9494 ② 自然條件 : 基本風(fēng)壓值 : 基本雪壓值 : 最大凍土深度 : 建筑場地類別屬Ⅲ類，場地抗震 設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第一組。其中戶型面積為 m2的 40 套，建筑面積為 3813 m2，戶型面積為 m2的132 套，建筑面積為 13530 m2，戶型面積為 m2的 36 套，建筑面積為 4764 m2。 （ 2）戶型設(shè)計 戶型多樣：按照本地區(qū)居住習(xí)性，提供多樣布局的戶型。在對立面整體的把握方面，力圖在最終的效果上是“清鮮，自然，健康”。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個建筑成本大大減少。其間布置自由曲線形鵝卵石鋪地，即可作為流動的水景，亦可斷掉水流，形成健身步道。隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量， 對于建設(shè)高品質(zhì)住宅和商業(yè)區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當(dāng)重要的作用。 為適應(yīng)私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織。 更為重 要的是與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設(shè)計、城市規(guī)劃的要求。 （ 6） “推陳出新” 以精品意識，精心設(shè)計，從總體布局到戶型，形態(tài)等諸方面，力求突破，兼顧經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性與創(chuàng)新性的統(tǒng)一。商住樓在其住宅部分為居民提供舒適居住環(huán)境的同時，商業(yè)部分力求滿足居民休閑、購物、集會、娛樂的多方位需求。 （ 2）市政公用工程條件 ① 供水 本項目供水水源 引自城區(qū)自來水管網(wǎng)， 為本項目提供居民生 活和商業(yè)所需用水 。巖芯呈砂土、碎塊狀。區(qū)域地貌為丘陵剝蝕坡地。全社 會完成固定資產(chǎn)投資 177 億元，增長 16%。 （ 1）環(huán)境優(yōu)美氣候適宜 素有“人間仙境”之稱的蓬萊，是國家級風(fēng)景名勝區(qū)和省級歷史文化名城，山東半島的北海岸 ,受海洋影響較大，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫 ℃ ， 1月平均氣溫－ ℃ ， 7月平均氣溫 ℃ 。 第四章 建設(shè)地點及場址選擇 建設(shè)地點 本項目建設(shè)位于蓬萊市 府后路 ，規(guī)劃總用地 31361 平方米。區(qū)內(nèi)住宅設(shè)計新穎，追求人與自然的和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造富有個性的理想人居，必將成為蓬萊 商住 小區(qū)的典范。項目建成后，可使蓬萊市的發(fā)展得到進(jìn)一步的提升，其優(yōu)勢必然會吸引廣大商家的目光，贏得較大的發(fā)展空間。 蓬萊市 房地產(chǎn)市場 蓬萊市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 蓬萊市住房改革制度已全面結(jié)束，靠國家福利分房的時代已經(jīng)過去，隨著人民生活水平及城市化進(jìn)程的不斷提高，也相應(yīng)帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，自上世紀(jì)末開始，部分房地產(chǎn)公司已 開始投資運營。 在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國家相關(guān)政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。 第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體 態(tài) 勢 。 隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場中購買力的需求已進(jìn)入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段。 加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。在現(xiàn)有政策條件下，商住樓將會是一個需求極大的特殊產(chǎn)品，具有特殊的生存空間。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重 點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。 二十一世紀(jì)前半個世紀(jì)中，城鎮(zhèn)住房將成為中國最大的生活消費品，住宅建設(shè)的發(fā)展將代表著我國的城市化進(jìn)程，進(jìn)入高速發(fā)展階段，并將同時帶動其他生活產(chǎn)品的升級和更新?lián)Q代，住房建設(shè)的健康發(fā)展將有利于迅速解決中國住房落后的現(xiàn)狀，并使整體住房質(zhì)量和水平迅速提高。經(jīng)測算，本項目建設(shè)完成后，可實現(xiàn)利潤總額 萬元，稅后利潤 萬元。 設(shè)特征與結(jié)構(gòu) 本項目 包括住宅和商住樓， 建筑均為多層建筑，結(jié)合蓬萊市地質(zhì)情況確定本項目均采用 現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系 ，基礎(chǔ)采用獨立基礎(chǔ)形式。 可行性研究的范圍 本可行性研究報告的研究范圍主要包括： 項目提出的背景和建設(shè)必要性 市場分析與建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點及場址選擇 總體規(guī)劃方案 設(shè)計方案 項目節(jié)能方案分析 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全 組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理 工程及銷售進(jìn)度安排 投資估算和資金籌措 1經(jīng)濟(jì)評價 可行性研究工作概況 山東宗匯工程咨詢有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設(shè)現(xiàn)場進(jìn)行了詳細(xì)考察，并與蓬萊市有關(guān)部門、項目承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及技術(shù)人員進(jìn)行了座談，就建設(shè)用地、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計方案及有關(guān)配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關(guān)鍵問 題達(dá)成一致，項目組又查閱了大量資料， 在此基礎(chǔ)上，編制了本項目可行性研究報告。 可行性研究項目概述 近年來，隨著蓬萊市國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及當(dāng)?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，對住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標(biāo)準(zhǔn) ，居民對普通商品住房的需求在逐年增加。 本項目選址在蓬萊市 府后路 ，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設(shè)。投資利潤率為 %，投資利稅率為 %。 （ 1） 住宅建設(shè)的健康發(fā)展是國家進(jìn)步和社會發(fā)展的重要標(biāo)志 ① 住宅建設(shè)的健康發(fā)展是我國城市化戰(zhàn)略有效實施的基礎(chǔ) 我國在“十一五”規(guī)劃中提出“實施城市化戰(zhàn)略，逐步化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾。按照研究預(yù)測，到 2020年，我國城市化水平將達(dá)到 52%左右。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。 綜上所述，住宅建設(shè)的發(fā)展對推動我國城市化發(fā)展進(jìn)程和改善城鎮(zhèn)居民生活條件有著積極的影響作用，而我國的住房建設(shè)所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長，更要注重提高住房水平，積極實行住房建設(shè)由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場?，F(xiàn)階段社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關(guān)注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關(guān)注的生存大事之一。 我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國家有進(jìn)一步加強宏觀調(diào)控的傾向。 城鎮(zhèn)住宅市場展現(xiàn)出強大發(fā)展?jié)摿?。由于近年來國家調(diào)整了土地使用政策，占用新區(qū)搞開發(fā)已不可能，在現(xiàn)有存量土地上搞開發(fā)大多規(guī)模較小，所以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)存在供求矛盾較大，現(xiàn)有住房不能滿足群眾日益增長的住房需求的現(xiàn)狀。借助于得天獨厚 的 自然環(huán)境與區(qū)位優(yōu)勢， 適應(yīng)目前蓬萊市房地產(chǎn)市場需求，具有廣闊的市場前景，也為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商品住宅市場提供了更廣闊的發(fā)展契 機(jī)。 該項目建設(shè)主題明確，開發(fā)定位合理，有大量的目標(biāo)客戶群作保障，目前 蓬萊市中心區(qū)舊城改造開發(fā)項目，被蓬萊市政府列為重點工程項目， 這些都為項目的正常市場運作提供了有利條件。建設(shè)區(qū)域地勢平坦， 交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。氣候怡人，濕潤涼爽，是一片神奇的東方葡萄海岸。實現(xiàn)財政總收入 億元，增長 %，其中地方財政收入 億元。 場區(qū)內(nèi)未見穩(wěn)定的含水層位，但在巖石的風(fēng)化裂隙中會有少量的風(fēng)化裂隙潛水，水量不豐，其來源主要為大氣降水的滲透補給。 4 層全風(fēng)化云母片巖層 (Ptfg) 伏于含礫粉質(zhì)粘土層之下，僅在小部分場區(qū)分布，頂面埋深 － ，鉆孔最大揭露厚度為 。 ② 排水 排水采用雨污分流。將 本項目 定位為高檔 商住 小區(qū)。 ，提升土地的開發(fā)價值和社會價值； ，通過合理設(shè)計平衡用地的矛盾，實現(xiàn)合理化布局； ； ，提供舒適的 內(nèi)庭步 行空間。 小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)，集運設(shè)施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化。 具體規(guī)劃如下： （ 1）車行系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路斷面分三種方式：進(jìn)入社區(qū)的干道，紅線寬度8 米；社區(qū)環(huán)路，紅線寬度 7 米，宅間路，紅線跨度 。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，堅持因地制宜的綠化設(shè)計基本原則。 林蔭步行道串聯(lián)公共活動空間的設(shè)計手法，體現(xiàn)了“均好性” 的設(shè)計理念，以使盡可能多的住戶臨近綠地，創(chuàng)造事宜的人居和購物環(huán)境。在戶型布置上，充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關(guān)的設(shè)計手法。 (1)平面布局 a、功能分區(qū)合理，睡眠、活動、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，減少相互干擾而又分 區(qū)的設(shè)計，以提升樓盤品質(zhì)。朝向通風(fēng)要 好，所有房間（除主臥室的衛(wèi)生間）均應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)環(huán)境。 （ 3）建筑外立面 運用現(xiàn)代的建筑語匯，立面造型以橫向板塊穿插為主，連貫陽臺凸窗及分隔色帶，選擇清晰，硬朗，富有邏輯性的表達(dá)方式，將門窗，百葉，欄桿等元素進(jìn)行整合統(tǒng)一，通過大量的重復(fù)與排列，使立面產(chǎn)生強烈的虛實對比與陰影效果 。 本工程為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為二級。 ○ 2 鋼筋： HPB235 鋼筋 fy=210N/mm2 HRB335鋼筋 fy=300N/mm2 ○ 3 型鋼、鋼板： Q235 給排水設(shè)計 （ 1）室外部分 ① 給水：引自城區(qū)自 來水管網(wǎng)，為本項目提供居民生活和商業(yè)所需用水，要求引入管不小于 DN100，在建設(shè)場地內(nèi)呈環(huán)狀布置。 ③ 消防： a、在商業(yè)、住宅樓內(nèi)設(shè)消火栓、自動噴灑系統(tǒng)及建筑手提式滅火器。 （ 4）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計 ① 圍繞綠色建筑、節(jié)能建筑等設(shè)計理念，設(shè)計充分考慮利 用自然資源，與建筑配合，通過合理的氣流組織，采用自然通風(fēng)方式改善室內(nèi)的空氣品質(zhì)。各層前室設(shè)有多葉送風(fēng)口 ,送風(fēng)口與風(fēng)機(jī)聯(lián)動。