【正文】 蓬萊市國民經濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中 第四部分第二大條堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進一體化發(fā)展中第二項提升城市承載功能 中指出 ： 完善人居功能。 隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場中購買力的需求已進入到要求提高住房質量和整體提高住房水平的階段。 房地產業(yè)在國民經濟中具有基礎性、資源性、先導性產業(yè)的 地位。 第三章 市場分析與建設規(guī)模 房地產市場發(fā)展分析 我國房地產市場發(fā)展總體 態(tài) 勢 。 我國房地產市場 發(fā)展在住房供給、供應結構及房地產土地供給方面將呈現(xiàn)以下幾點態(tài)勢： （ 1）住房供給方面 在住房供給方面，基于 2020年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處 理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快， 2020年住房供給量將保持增加態(tài)勢。 在用地結構方面，隨著國家相關政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經濟適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴格限制。住宅總量需求來源于三個方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進程加快城市人口增加的住房需求；現(xiàn)有 110 多億平方米舊住宅更新改造的需求。 蓬萊市 房地產市場 蓬萊市房地產市場現(xiàn)狀 蓬萊市住房改革制度已全面結束，靠國家福利分房的時代已經過去，隨著人民生活水平及城市化進程的不斷提高，也相應帶動了房地產業(yè)的快速發(fā)展，自上世紀末開始，部分房地產公司已 開始投資運營。重點開發(fā)了 一批有代表性的住宅小區(qū)。項目建成后，可使蓬萊市的發(fā)展得到進一步的提升，其優(yōu)勢必然會吸引廣大商家的目光，贏得較大的發(fā)展空間。 本項目建設規(guī)模較大，大面積的綜合開發(fā)使得開發(fā)成本較低，小區(qū)內項目區(qū)物業(yè)管理先進、綜合配套設施完善，整個小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 、休息健身、社區(qū)廣場各種公建設施應有盡有，符合居民休憩健身等需求。區(qū)內住宅設計新穎，追求人與自然的和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造富有個性的理想人居，必將成為蓬萊 商住 小區(qū)的典范。 本項目 包括 住宅樓 和商住樓， 戶型多樣，面積從 平方米不等， 本項目建設不僅為居民提供舒適的住宅環(huán)境，而且商業(yè)部分滿足居民休閑、購物、集會、娛樂等多方位需求。 第四章 建設地點及場址選擇 建設地點 本項目建設位于蓬萊市 府后路 ，規(guī)劃總用地 31361 平方米。 本項目建設場地位 蓬萊市 府后路 ，地形較平坦，地形呈南高北低之勢。 （ 1）環(huán)境優(yōu)美氣候適宜 素有“人間仙境”之稱的蓬萊，是國家級風景名勝區(qū)和省級歷史文化名城，山東半島的北海岸 ,受海洋影響較大，夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均氣溫 ℃ ， 1月平均氣溫－ ℃ ， 7月平均氣溫 ℃ 。第二產業(yè)增加值 130億元，增長 %。全社 會完成固定資產投資 177 億元，增長 16%。 （ 4） 區(qū)位優(yōu)越，交通便利 蓬萊區(qū)位優(yōu)越，交通便利。區(qū)域地貌為丘陵剝蝕坡地。 2 層含礫粉質粘土層 (Q4al+pl) 伏于雜填土層之下，大部分場地均有分布，頂面埋深 －，層厚變化在 － 。巖芯呈砂土、碎塊狀。 ⑤ 場地穩(wěn)定性和地基適宜性評價 場地地貌單元較簡單，該場地地層種類稍多，場地內不存在震動液化土層。 （ 2）市政公用工程條件 ① 供水 本項目供水水源 引自城區(qū)自來水管網， 為本項目提供居民生 活和商業(yè)所需用水 。 ③ 供電 本工程設 10KV 電源由市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。商住樓在其住宅部分為居民提供舒適居住環(huán)境的同時，商業(yè)部分力求滿足居民休閑、購物、集會、娛樂的多方位需求。 （ 2）根據區(qū)域詳細規(guī)劃的要求，合理布局、精心設計，注重 提高土地的利用效率，提高區(qū)域的整體環(huán)境品質。 （ 6） “推陳出新” 以精品意識，精心設計，從總體布局到戶型，形態(tài)等諸方面，力求突破，兼顧經濟性、科學性與創(chuàng)新性的統(tǒng)一。具體規(guī)劃方案如下： 在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎上，對建筑區(qū)域 進行合理布局 ,詳見建設項目總平面圖。 更為重 要的是與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設計、城市規(guī)劃的要求。 本項目道路交通組織和停車重點體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。 為適應私人小汽車的數量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織。 在枝狀步行系統(tǒng)中，設置花絮、石桌、石凳、涼亭等，使居民近可能多的 接近的親近自然，體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設計理念。隨著建設生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán)境質量， 對于建設高品質住宅和商業(yè)區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當重要的作用。 （ 1）主要入口景觀 步行主入口的軸向空間是規(guī)劃強調的引導性景觀。其間布置自由曲線形鵝卵石鋪地，即可作為流動的水景，亦可斷掉水流，形成健身步道。設計中力求營造商業(yè)氛圍 ，與周邊地塊共同營造商業(yè)圈。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個建筑成本大大減少。每戶都有良好的朝向，景觀和通風。在對立面整體的把握方面，力圖在最終的效果上是“清鮮，自然，健康”。主臥設置在平面最深處，以給主人一個安靜的休息環(huán)境。 （ 2）戶型設計 戶型多樣：按照本地區(qū)居住習性，提供多樣布局的戶型。其中戶型面積為 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 10套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 55套，建筑面積為 6622 m2。其中戶型面積為 m2的 40 套，建筑面積為 3813 m2，戶型面積為 m2的132 套，建筑面積為 13530 m2，戶型面積為 m2的 36 套，建筑面積為 4764 m2。 （ 4）商住樓平面設計 根據平面布置圖的規(guī)劃， 6 棟臨街商住樓，商住樓整體設計為四層，其中一、二層為商業(yè)網點設施，設有自己的內部樓梯，空間自由劃分，可分可合。 《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 GB500682001 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092001 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102002 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112001 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 500072002 《建筑樁基技術規(guī)范》 JGJ9494 ② 自然條件 : 基本風壓值 : 基本雪壓值 : 最大凍土深度 : 建筑場地類別屬Ⅲ類，場地抗震 設防烈度為 7 度，設計基本地震加速度值為 ，設計地震分組為第一組。框架抗震等級均按三級 設計、構造。消防水池采用密實混凝土、抗?jié)B等級為 S6。 ③ 消防：室外消火栓給水與生活供水采用低壓合流制，雙路供水，區(qū)內分高低區(qū)成環(huán)狀布置。 ② 排水：排水采用污廢合流制，樓內污水匯集排至室外化糞池，經化糞池處理后，排至市政污水管網。 ② 給水系統(tǒng)根據用水對象和區(qū)域劃分，分別設置水表，計量 用水量，提高人們的節(jié)水意識。 ② 住宅樓采用分戶計量采暖系統(tǒng)，除廚房外各房間均采用散熱器采暖。 ④ 廚房、餐廳等設置機械通風系統(tǒng)。 ② 防火系統(tǒng) a、合用前室采用機械加壓送風 ,風機設于屋頂。廚房排油煙管路設置 150℃關閉的防火閥。 （ 6）消聲減振設計 ① 空調機組送回風、新風管及所有通風機進出風管處，均設阻抗復合式消聲器或消聲彎頭。 電力設計 《民用建筑電氣設 計規(guī)范》 JGJ/T1692 《低壓配電設計規(guī)范》 GB5005495 《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB5005295 《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》 GB5011698 《建筑物防雷設計規(guī)范》 GB5005593 《 建 筑 與 建 筑 群 綜 合 布 線 系 統(tǒng) 工 程 設 計 規(guī) 范 》GB/T503112000 《智能建筑設計標準》 GB/T503142000 《有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范》 GB5020094 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程設計規(guī)范》 GB5019894 強電部分 （ 1）高、低壓變配電系統(tǒng) ①供電方案 本工程設 10KV 電源由 市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。容量大而集中的采用放射式配電，容量小而分散的采用樹干式配電。且按溫升選擇和按電壓損失校驗電纜，小區(qū)內的供配電線采用走電纜溝和直埋敷設的型式，沿道路一側的人行道和綠化帶下走線。 ○ 7 建筑物防雷及接地系統(tǒng) 本工程屬三類防雷建筑物，考慮所處地理位置，按二類防雷設計。 本工程商業(yè)住戶按 每 100m2設置 1對電話線，共需 120對 ② 有線電視及樓宇對講系統(tǒng)：本工程設置有電線電視，由市有線電視網穿管埋地引入。同時可手動選擇某一攝象機進行跟蹤、錄象。本工程形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。 ② 燃氣管網：從市政燃氣管接 DN100燃氣管直接接入各住宅單元，燃氣立管在各戶廚房明裝，每戶預留一根 DN20的接口。 d,按 365 天 /年計算；未預見水量取生活用水量的10%估算；則本項目共計年用水量為 萬噸，折標煤 噸。 d 噸 萬噸 2 商業(yè)樓 8L/m2項目商業(yè)及公建建筑面積為 ，取同時系數 ，則商業(yè)及公建用電負荷為 110 ＝ ②用電量計算 a．居住用電 住宅小區(qū)負荷中占比重較大的是照明及家用電負荷，照明及家用電負荷出現(xiàn)最大值的時段為每天 19： 00～ 22： 00，因而在計算小區(qū)的最大負荷時就以 19： 00～ 22： 00時段的照明及家用電負荷為基礎。 （ 3）天然氣 本項目住宅居民廚房用氣采用天然氣，由市政天然氣管網供給，根據煙臺地區(qū)人均天然氣用量統(tǒng)計數據 居民生活用氣耗熱指標 2930MJ/人 天然氣折標煤系數來源于《中國能源統(tǒng)計年鑒》，采用等價值。 能耗指標分析 本項目建成后，年能耗量共計 噸標煤，單位建筑面積耗能量為 /平方米。 （ 2）體形系數 建筑外形較為規(guī)則。 （ 4）門窗 房間門窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內，且選用密閉性能高的門窗，滿足國家規(guī)范對窗戶密閉性的要求級別。℃。 （ 7）電氣 主要耗電點為居民生活用電 、商業(yè) 和道路照明用電，電線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗；燈具采用高效熒光燈類產品、高強度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器；樓梯采用聲控開關及室外路燈用光控和時控雙向 控制。建設區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美， 該區(qū)域緊鄰大道，周圍環(huán)境狀況良好，周圍水體、大氣、土壤、植被具有較強的自凈化能力，并且具有一定的環(huán)境容量， 非常適合生活小區(qū)的建設，地理位置優(yōu)越。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產生不良影響，對上述污染源必經采取適當的治理措施。本項目采用化糞池對生活污水進行處理，達標后直接排入污水干管。 地下車庫設有汽車尾氣排煙設施，排風量按 6次 /h換氣計算，送風量按 5次 /h換氣計算，晚上送、排風量均減半，排煙口設在屋頂。為了減少這些設備噪聲對環(huán)境的污染，設計中在設備選型上盡量選用低噪聲音型。 總之，在項目建設和運營過程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求。主要耗水為生活和 道路 綠化用水，擬采用 PVC管道，不采用鑄鐵管道，以減少管道阻力。供熱管道采用焊管埋地鋪。 。 ○ 2 遮陽設計 。建筑外窗的遮陽設施不應阻礙房間夜間的長波輻射散熱和房間獲得冬季太陽輻射熱。平屋頂和東、西、東北、西北向外墻可采用綠化等生態(tài)設計方法，提高隔熱性能。 28℃時，應首先采用通風降溫措施改善室內熱環(huán)境。機械通風裝置的設置，應使居室氣壓高于廚房、衛(wèi)生間氣壓。 ○ 2 多層居住建筑宜采用太陽能技術供應熱水。 安全 住宅區(qū) 內設保安，采用樓宇對講防盜安全門。組群之間的聯(lián)系都可以通過步行綠化系統(tǒng)來解決，保證小區(qū)環(huán)境人流的單一性。 （ 3）可視對講系統(tǒng)：住戶可在屋內通過可視對講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來訪者的進入。 第 十 章 項目建設進度計劃安排 本項目可行性研究報告正式批復后，應盡快著手進行前期準備工作， 及時委托規(guī)劃設計單位對擬建場地進行規(guī)劃，并編制初步設計，進行建設場地的勘測和場地平整等工作。 估算范圍 本估算包括正常的設計、施工周期內，為完成該項目所需投入工程建筑安裝工程費用。 （ 2）公共配套設施費：本項目公共配套設施主要是指小區(qū)變電室、氣調室等，包含在公建面積內不單列。 （ 7）施工圖預算或標底編制費：按建筑安裝工程費用的 %計取。 （ 1