【正文】 蓬萊市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中 第四部分第二大條堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進(jìn)一體化發(fā)展中第二項(xiàng)提升城市承載功能 中指出 ： 完善人居功能。 隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場(chǎng)中購買力的需求已進(jìn)入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的 地位。 第三章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體 態(tài) 勢(shì) 。 我國房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展在住房供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)土地供給方面將呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)態(tài)勢(shì)： （ 1）住房供給方面 在住房供給方面，基于 2020年住宅用地供給的較大增長(zhǎng)和國家加大閑置用地處 理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快， 2020年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。 在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。住宅總量需求來源于三個(gè)方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快城市人口增加的住房需求；現(xiàn)有 110 多億平方米舊住宅更新改造的需求。 蓬萊市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 蓬萊市住房改革制度已全面結(jié)束，靠國家福利分房的時(shí)代已經(jīng)過去，隨著人民生活水平及城市化進(jìn)程的不斷提高，也相應(yīng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，自上世紀(jì)末開始，部分房地產(chǎn)公司已 開始投資運(yùn)營。重點(diǎn)開發(fā)了 一批有代表性的住宅小區(qū)。項(xiàng)目建成后，可使蓬萊市的發(fā)展得到進(jìn)一步的提升，其優(yōu)勢(shì)必然會(huì)吸引廣大商家的目光，贏得較大的發(fā)展空間。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，大面積的綜合開發(fā)使得開發(fā)成本較低，小區(qū)內(nèi)項(xiàng)目區(qū)物業(yè)管理先進(jìn)、綜合配套設(shè)施完善，整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 、休息健身、社區(qū)廣場(chǎng)各種公建設(shè)施應(yīng)有盡有，符合居民休憩健身等需求。區(qū)內(nèi)住宅設(shè)計(jì)新穎，追求人與自然的和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造富有個(gè)性的理想人居，必將成為蓬萊 商住 小區(qū)的典范。 本項(xiàng)目 包括 住宅樓 和商住樓， 戶型多樣，面積從 平方米不等， 本項(xiàng)目建設(shè)不僅為居民提供舒適的住宅環(huán)境，而且商業(yè)部分滿足居民休閑、購物、集會(huì)、娛樂等多方位需求。 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)位于蓬萊市 府后路 ，規(guī)劃總用地 31361 平方米。 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位 蓬萊市 府后路 ，地形較平坦，地形呈南高北低之勢(shì)。 （ 1）環(huán)境優(yōu)美氣候適宜 素有“人間仙境”之稱的蓬萊，是國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和省級(jí)歷史文化名城，山東半島的北海岸 ,受海洋影響較大，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫 ℃ ， 1月平均氣溫－ ℃ ， 7月平均氣溫 ℃ 。第二產(chǎn)業(yè)增加值 130億元，增長(zhǎng) %。全社 會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 177 億元，增長(zhǎng) 16%。 （ 4） 區(qū)位優(yōu)越，交通便利 蓬萊區(qū)位優(yōu)越，交通便利。區(qū)域地貌為丘陵剝蝕坡地。 2 層含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 伏于雜填土層之下，大部分場(chǎng)地均有分布，頂面埋深 －，層厚變化在 － 。巖芯呈砂土、碎塊狀。 ⑤ 場(chǎng)地穩(wěn)定性和地基適宜性評(píng)價(jià) 場(chǎng)地地貌單元較簡(jiǎn)單，該場(chǎng)地地層種類稍多，場(chǎng)地內(nèi)不存在震動(dòng)液化土層。 （ 2）市政公用工程條件 ① 供水 本項(xiàng)目供水水源 引自城區(qū)自來水管網(wǎng)， 為本項(xiàng)目提供居民生 活和商業(yè)所需用水 。 ③ 供電 本工程設(shè) 10KV 電源由市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。商住樓在其住宅部分為居民提供舒適居住環(huán)境的同時(shí)，商業(yè)部分力求滿足居民休閑、購物、集會(huì)、娛樂的多方位需求。 （ 2）根據(jù)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求，合理布局、精心設(shè)計(jì)，注重 提高土地的利用效率，提高區(qū)域的整體環(huán)境品質(zhì)。 （ 6） “推陳出新” 以精品意識(shí)，精心設(shè)計(jì)，從總體布局到戶型，形態(tài)等諸方面，力求突破，兼顧經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性與創(chuàng)新性的統(tǒng)一。具體規(guī)劃方案如下： 在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎(chǔ)上，對(duì)建筑區(qū)域 進(jìn)行合理布局 ,詳見建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。 更為重 要的是與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃的要求。 本項(xiàng)目道路交通組織和停車重點(diǎn)體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。 為適應(yīng)私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點(diǎn)考慮了住戶小汽車的停放與組織。 在枝狀步行系統(tǒng)中，設(shè)置花絮、石桌、石凳、涼亭等，使居民近可能多的 接近的親近自然，體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量， 對(duì)于建設(shè)高品質(zhì)住宅和商業(yè)區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當(dāng)重要的作用。 （ 1）主要入口景觀 步行主入口的軸向空間是規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的引導(dǎo)性景觀。其間布置自由曲線形鵝卵石鋪地，即可作為流動(dòng)的水景，亦可斷掉水流，形成健身步道。設(shè)計(jì)中力求營造商業(yè)氛圍 ，與周邊地塊共同營造商業(yè)圈。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個(gè)建筑成本大大減少。每戶都有良好的朝向，景觀和通風(fēng)。在對(duì)立面整體的把握方面，力圖在最終的效果上是“清鮮，自然，健康”。主臥設(shè)置在平面最深處，以給主人一個(gè)安靜的休息環(huán)境。 （ 2）戶型設(shè)計(jì) 戶型多樣：按照本地區(qū)居住習(xí)性，提供多樣布局的戶型。其中戶型面積為 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 10套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 55套，建筑面積為 6622 m2。其中戶型面積為 m2的 40 套，建筑面積為 3813 m2，戶型面積為 m2的132 套，建筑面積為 13530 m2，戶型面積為 m2的 36 套，建筑面積為 4764 m2。 （ 4）商住樓平面設(shè)計(jì) 根據(jù)平面布置圖的規(guī)劃， 6 棟臨街商住樓，商住樓整體設(shè)計(jì)為四層，其中一、二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，設(shè)有自己的內(nèi)部樓梯，空間自由劃分，可分可合。 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682001 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112001 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 500072002 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9494 ② 自然條件 : 基本風(fēng)壓值 : 基本雪壓值 : 最大凍土深度 : 建筑場(chǎng)地類別屬Ⅲ類，場(chǎng)地抗震 設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組?？蚣芸拐鸬燃?jí)均按三級(jí) 設(shè)計(jì)、構(gòu)造。消防水池采用密實(shí)混凝土、抗?jié)B等級(jí)為 S6。 ③ 消防：室外消火栓給水與生活供水采用低壓合流制，雙路供水，區(qū)內(nèi)分高低區(qū)成環(huán)狀布置。 ② 排水：排水采用污廢合流制，樓內(nèi)污水匯集排至室外化糞池，經(jīng)化糞池處理后，排至市政污水管網(wǎng)。 ② 給水系統(tǒng)根據(jù)用水對(duì)象和區(qū)域劃分，分別設(shè)置水表，計(jì)量 用水量，提高人們的節(jié)水意識(shí)。 ② 住宅樓采用分戶計(jì)量采暖系統(tǒng)，除廚房外各房間均采用散熱器采暖。 ④ 廚房、餐廳等設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。 ② 防火系統(tǒng) a、合用前室采用機(jī)械加壓送風(fēng) ,風(fēng)機(jī)設(shè)于屋頂。廚房排油煙管路設(shè)置 150℃關(guān)閉的防火閥。 （ 6）消聲減振設(shè)計(jì) ① 空調(diào)機(jī)組送回風(fēng)、新風(fēng)管及所有通風(fēng)機(jī)進(jìn)出風(fēng)管處，均設(shè)阻抗復(fù)合式消聲器或消聲彎頭。 電力設(shè)計(jì) 《民用建筑電氣設(shè) 計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005295 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5011698 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005593 《 建 筑 與 建 筑 群 綜 合 布 線 系 統(tǒng) 工 程 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范 》GB/T503112000 《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T503142000 《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5020094 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5019894 強(qiáng)電部分 （ 1）高、低壓變配電系統(tǒng) ①供電方案 本工程設(shè) 10KV 電源由 市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。容量大而集中的采用放射式配電，容量小而分散的采用樹干式配電。且按溫升選擇和按電壓損失校驗(yàn)電纜，小區(qū)內(nèi)的供配電線采用走電纜溝和直埋敷設(shè)的型式，沿道路一側(cè)的人行道和綠化帶下走線。 ○ 7 建筑物防雷及接地系統(tǒng) 本工程屬三類防雷建筑物，考慮所處地理位置，按二類防雷設(shè)計(jì)。 本工程商業(yè)住戶按 每 100m2設(shè)置 1對(duì)電話線，共需 120對(duì) ② 有線電視及樓宇對(duì)講系統(tǒng)：本工程設(shè)置有電線電視，由市有線電視網(wǎng)穿管埋地引入。同時(shí)可手動(dòng)選擇某一攝象機(jī)進(jìn)行跟蹤、錄象。本工程形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。 ② 燃?xì)夤芫W(wǎng)：從市政燃?xì)夤芙?DN100燃?xì)夤苤苯咏尤敫髯≌瑔卧?，燃?xì)饬⒐茉诟鲬魪N房明裝，每戶預(yù)留一根 DN20的接口。 d,按 365 天 /年計(jì)算；未預(yù)見水量取生活用水量的10%估算；則本項(xiàng)目共計(jì)年用水量為 萬噸，折標(biāo)煤 噸。 d 噸 萬噸 2 商業(yè)樓 8L/m2項(xiàng)目商業(yè)及公建建筑面積為 ，取同時(shí)系數(shù) ，則商業(yè)及公建用電負(fù)荷為 110 ＝ ②用電量計(jì)算 a．居住用電 住宅小區(qū)負(fù)荷中占比重較大的是照明及家用電負(fù)荷，照明及家用電負(fù)荷出現(xiàn)最大值的時(shí)段為每天 19： 00～ 22： 00，因而在計(jì)算小區(qū)的最大負(fù)荷時(shí)就以 19： 00～ 22： 00時(shí)段的照明及家用電負(fù)荷為基礎(chǔ)。 （ 3）天然氣 本項(xiàng)目住宅居民廚房用氣采用天然氣，由市政天然氣管網(wǎng)供給，根據(jù)煙臺(tái)地區(qū)人均天然氣用量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 居民生活用氣耗熱指標(biāo) 2930MJ/人 天然氣折標(biāo)煤系數(shù)來源于《中國能源統(tǒng)計(jì)年鑒》，采用等價(jià)值。 能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目建成后，年能耗量共計(jì) 噸標(biāo)煤，單位建筑面積耗能量為 /平方米。 （ 2）體形系數(shù) 建筑外形較為規(guī)則。 （ 4）門窗 房間門窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內(nèi)，且選用密閉性能高的門窗，滿足國家規(guī)范對(duì)窗戶密閉性的要求級(jí)別?！妗? （ 7）電氣 主要耗電點(diǎn)為居民生活用電 、商業(yè) 和道路照明用電，電線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗；燈具采用高效熒光燈類產(chǎn)品、高強(qiáng)度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器；樓梯采用聲控開關(guān)及室外路燈用光控和時(shí)控雙向 控制。建設(shè)區(qū)域地勢(shì)平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美， 該區(qū)域緊鄰大道，周圍環(huán)境狀況良好，周圍水體、大氣、土壤、植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，并且具有一定的環(huán)境容量， 非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對(duì)上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。本?xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入污水干管。 地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6次 /h換氣計(jì)算，送風(fēng)量按 5次 /h換氣計(jì)算，晚上送、排風(fēng)量均減半，排煙口設(shè)在屋頂。為了減少這些設(shè)備噪聲對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)計(jì)中在設(shè)備選型上盡量選用低噪聲音型。 總之，在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求。主要耗水為生活和 道路 綠化用水，擬采用 PVC管道，不采用鑄鐵管道，以減少管道阻力。供熱管道采用焊管埋地鋪。 。 ○ 2 遮陽設(shè)計(jì) 。建筑外窗的遮陽設(shè)施不應(yīng)阻礙房間夜間的長(zhǎng)波輻射散熱和房間獲得冬季太陽輻射熱。平屋頂和東、西、東北、西北向外墻可采用綠化等生態(tài)設(shè)計(jì)方法，提高隔熱性能。 28℃時(shí)，應(yīng)首先采用通風(fēng)降溫措施改善室內(nèi)熱環(huán)境。機(jī)械通風(fēng)裝置的設(shè)置，應(yīng)使居室氣壓高于廚房、衛(wèi)生間氣壓。 ○ 2 多層居住建筑宜采用太陽能技術(shù)供應(yīng)熱水。 安全 住宅區(qū) 內(nèi)設(shè)保安，采用樓宇對(duì)講防盜安全門。組群之間的聯(lián)系都可以通過步行綠化系統(tǒng)來解決，保證小區(qū)環(huán)境人流的單一性。 （ 3）可視對(duì)講系統(tǒng)：住戶可在屋內(nèi)通過可視對(duì)講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來訪者的進(jìn)入。 第 十 章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正式批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作， 及時(shí)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)擬建場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃，并編制初步設(shè)計(jì)，進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。 估算范圍 本估算包括正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)，為完成該項(xiàng)目所需投入工程建筑安裝工程費(fèi)用。 （ 2）公共配套設(shè)施費(fèi)：本項(xiàng)目公共配套設(shè)施主要是指小區(qū)變電室、氣調(diào)室等，包含在公建面積內(nèi)不單列。 （ 7）施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 （ 1