【正文】 機。屋面設(shè)避雷帶，且在整個屋面組成不大于 10mX10m 的避雷網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主鋼筋作為引下線。 ○ 5 用電計量 本工程采用低壓計量方式，商鋪、住宅采用一戶一表，樓梯間設(shè)公用電度表。環(huán)網(wǎng)供電具有配電網(wǎng)路簡化，供電運行合理、可靠，維修管理方便 等特點，同時又可大節(jié)省高壓設(shè)備和土建投 資。 ②變電所設(shè)置 本項目設(shè)變電所 1處，包括 10KV高壓開關(guān)站，供給住宅樓、商業(yè)樓、公建等處供電。 ② 機房由建筑專業(yè)作消聲處理，門采用甲級防火隔聲門。 c、空調(diào)風(fēng)管、水管保溫均采用非燃燒材料。各層前室設(shè)有多葉送風(fēng)口 ,送風(fēng)口與風(fēng)機聯(lián)動。 （ 5）防火排煙系統(tǒng) ① 防排煙系統(tǒng) 依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求，樓梯間合用前室需設(shè)防排煙系統(tǒng)。 （ 4）通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計 ① 圍繞綠色建筑、節(jié)能建筑等設(shè)計理念，設(shè)計充分考慮利 用自然資源，與建筑配合，通過合理的氣流組織，采用自然通風(fēng)方式改善室內(nèi)的空氣品質(zhì)。 ③ 市政引水管設(shè)倒流防止器，防止紅線 內(nèi)給水管網(wǎng)的水倒流污染城市管網(wǎng)。 ③ 消防： a、在商業(yè)、住宅樓內(nèi)設(shè)消火栓、自動噴灑系統(tǒng)及建筑手提式滅火器。高低環(huán)在室外設(shè)接力泵或減壓閥井使其互為備用。 ○ 2 鋼筋： HPB235 鋼筋 fy=210N/mm2 HRB335鋼筋 fy=300N/mm2 ○ 3 型鋼、鋼板： Q235 給排水設(shè)計 （ 1）室外部分 ① 給水：引自城區(qū)自 來水管網(wǎng)，為本項目提供居民生活和商業(yè)所需用水，要求引入管不小于 DN100，在建設(shè)場地內(nèi)呈環(huán)狀布置。內(nèi)外墻采用加氣蒸壓混凝土砌塊砌筑。 本工程為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為二級。三、四層為住宅部分。 （ 3）建筑外立面 運用現(xiàn)代的建筑語匯，立面造型以橫向板塊穿插為主，連貫陽臺凸窗及分隔色帶，選擇清晰，硬朗，富有邏輯性的表達方式，將門窗，百葉，欄桿等元素進行整合統(tǒng)一，通過大量的重復(fù)與排列，使立面產(chǎn)生強烈的虛實對比與陰影效果 。 臨街住宅樓有 114 套，建筑面積為 m2。朝向通風(fēng)要 好，所有房間（除主臥室的衛(wèi)生間）均應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)環(huán)境。 c、其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。 (1)平面布局 a、功能分區(qū)合理，睡眠、活動、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，減少相互干擾而又分 區(qū)的設(shè)計，以提升樓盤品質(zhì)。各房間布置緊湊。在戶型布置上，充分考慮到當?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關(guān)的設(shè)計手法。 商業(yè)建筑形象采用現(xiàn)代與古典結(jié)合風(fēng)格設(shè)計，格調(diào)簡潔明快，造型新穎，注重細部設(shè)計。 林蔭步行道串聯(lián)公共活動空間的設(shè)計手法，體現(xiàn)了“均好性” 的設(shè)計理念，以使盡可能多的住戶臨近綠地，創(chuàng)造事宜的人居和購物環(huán)境。軸向空間串聯(lián)各院落空間，并強調(diào)各院落入口，使之具有可識別性。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，堅持因地制宜的綠化設(shè)計基本原則。 （ 3）靜態(tài)交通 總停車泊位滿足設(shè)計條件中關(guān)于戶均一個的規(guī)定。 具體規(guī)劃如下： （ 1）車行系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路斷面分三種方式：進入社區(qū)的干道，紅線寬度8 米；社區(qū)環(huán)路，紅線寬度 7 米，宅間路，紅線跨度 。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。 小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)，集運設(shè)施系統(tǒng)，實現(xiàn)垃圾袋裝化。本項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部共建臨街商住樓六 棟 ，普通住宅四棟 。 ，提升土地的開發(fā)價值和社會價值； ，通過合理設(shè)計平衡用地的矛盾，實現(xiàn)合理化布局； ； ，提供舒適的 內(nèi)庭步 行空間。 （ 3） “以人為本” 以居民居住生活的特點為出發(fā)點，兼顧當前需求與可持續(xù)發(fā)展的前瞻性。將 本項目 定位為高檔 商住 小區(qū)。 ④ 供熱 本項目各住戶采暖為集中供熱，熱源為 蓬萊市熱電廠的余熱 。 ② 排水 排水采用雨污分流。場地內(nèi)地下水在干濕交替條件下對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋中腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。 4 層全風(fēng)化云母片巖層 (Ptfg) 伏于含礫粉質(zhì)粘土層之下，僅在小部分場區(qū)分布，頂面埋深 － ，鉆孔最大揭露厚度為 。褐－黃褐色，可塑狀態(tài)，濕，見少量的長石、石英質(zhì)小礫石及細小的云母碎片。 場區(qū)內(nèi)未見穩(wěn)定的含水層位，但在巖石的風(fēng)化裂隙中會有少量的風(fēng)化裂隙潛水，水量不豐，其來源主要為大氣降水的滲透補給。境內(nèi)有港口 4 個，其中蓬萊新港和欒家口港兩處均為國家一類開放口岸，擁有 5萬噸級泊位 3個、萬噸級以上泊位 6 個，開通了至旅順、大連客貨運輸滾裝航線，港口年吞吐量 1000萬噸以上，成為連接華東地區(qū)與東北地區(qū)距 離最短的 “黃金水道 ”。實現(xiàn)財政總收入 億元，增長 %，其中地方財政收入 億元。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。氣候怡人，濕潤涼爽，是一片神奇的東方葡萄海岸。蓬萊市 全市總面積 。建設(shè)區(qū)域地勢平坦， 交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。 市場定位是 面向廣大群眾， 并根據(jù)其喜好進行各方面設(shè)計。 該項目建設(shè)主題明確，開發(fā)定位合理，有大量的目標客戶群作保障，目前 蓬萊市中心區(qū)舊城改造開發(fā)項目，被蓬萊市政府列為重點工程項目， 這些都為項目的正常市場運作提供了有利條件。該項目建設(shè)為商業(yè)和住宅相結(jié)合，為消費者提供了更多的商業(yè)發(fā)展機會，同時促進 了城市的經(jīng)濟發(fā)展，符合目前的市場形勢。借助于得天獨厚 的 自然環(huán)境與區(qū)位優(yōu)勢， 適應(yīng)目前蓬萊市房地產(chǎn)市場需求，具有廣闊的市場前景，也為當?shù)亻_發(fā)商品住宅市場提供了更廣闊的發(fā)展契 機。 蓬萊市 房地產(chǎn)開發(fā)不僅實現(xiàn)了市民贏得滿意的居住和生活環(huán)境，開發(fā)商贏得合理的利潤回報，政府贏得城市投資環(huán)境的改善的“三贏”效果，還增加了政府收益，滿足了大量農(nóng)村和外來人口向城市集聚，拉動三產(chǎn)、度假旅游等消費，促進了全市經(jīng)濟快速發(fā)展。由于近年來國家調(diào)整了土地使用政策，占用新區(qū)搞開發(fā)已不可能，在現(xiàn)有存量土地上搞開發(fā)大多規(guī)模較小，所以當?shù)胤慨a(chǎn)存在供求矛盾較大，現(xiàn)有住房不能滿足群眾日益增長的住房需求的現(xiàn)狀。因此，我國城鎮(zhèn)住宅市場具有強大的發(fā)展?jié)摿Α? 城鎮(zhèn)住宅市場展現(xiàn)出強大發(fā)展?jié)摿Α? （ 2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面 在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于 2020年經(jīng)濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期 2020年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步改善。 我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達預(yù)期，國家有進一步加強宏觀調(diào)控的傾向。實踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了帶動建筑、建材、裝修、家具、家電、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，由于產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)作用，它還 能極大地推動運輸、商業(yè)服務(wù)、郵電通訊和金融等行業(yè)的發(fā)展，對冶金、化工、輕工和機械等產(chǎn)業(yè)也有極大的推動，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟、增加財政收入等方面所起的作用是其它產(chǎn)業(yè)所無法替代的?，F(xiàn)階段社會經(jīng)濟的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關(guān)注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關(guān)注的生存大事之一。 以建設(shè)最適宜人類居住城市為目標，全力打造“人居蓬萊”品牌，全面啟動高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等不同層次的住房供應(yīng)體系 ，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。 按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。 綜上所述，住宅建設(shè)的發(fā)展對推動我國城市化發(fā)展進程和改善城鎮(zhèn)居民生活條件有著積極的影響作用，而我國的住房建設(shè)所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長，更要注重提高住房水平，積極實行住房建設(shè)由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。 從我國房地產(chǎn)政策的目的性上看，商住樓作為商業(yè)樓的特殊形式，以其節(jié)約、經(jīng)濟、商住兩用等功能，受到越來越多中小型企業(yè)、商家的歡迎。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。 我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。按照研究預(yù)測，到 2020年，我國城市化水平將達到 52%左右。它對我國住宅建設(shè)提出了向新階段、新水平發(fā)展的明確要求。 （ 1） 住宅建設(shè)的健康發(fā)展是國家進步和社會發(fā)展的重要標志 ① 住宅建設(shè)的健康發(fā)展是我國城市化戰(zhàn)略有效實施的基礎(chǔ) 我國在“十一五”規(guī)劃中提出“實施城市化戰(zhàn)略，逐步化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾。對于促進蓬萊市經(jīng)濟發(fā)展，加快蓬萊市城市化進程，改善蓬萊市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動作用，具有明顯的社會效益，同時也具有良好的市場前景和較好的經(jīng)濟效益。投資利潤率為 %，投資利稅率為 %。 本項目計劃建設(shè)期為 2年，從 2020年 10月開始至 2020年 9月底建成。 本項目選址在蓬萊市 府后路 ，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設(shè)?？傄?guī)劃戶數(shù) 431戶，居住人口 1509人。 可行性研究項目概述 近年來，隨著蓬萊市國民經(jīng)濟的快速發(fā)展以及當?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，對住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標準 ，居民對普通商品住房的需求在逐年增加。 第一章 基本概況 項目名稱及承辦單位 項目名稱 : 蓬萊 市 府后路舊城改造 工程建設(shè) 項目 建設(shè)地點 : 蓬萊市 府后路 項目承辦單位及其概況 單位名稱： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住 所： 蓬萊市登州街道辦事處 法人代表： 黃俊生 注冊資本：貳仟 肆佰 萬元 公司類型：有限責(zé)任公司（自然人獨資） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 承辦單位概況： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 10 月，位于蓬萊市登州街道辦事處，注冊資本金為 2400 萬人民幣，該公司現(xiàn)有員工 18 人，全部為專業(yè)技 術(shù)人員和管理人員，職工素質(zhì)較高，公司現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子成員 3 人，都具有大專以上學(xué)歷。 可行性研究的范圍 本可行性研究報告的研究范圍主要包括： 項目提出的背景和建設(shè)必要性 市場分析與建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點及場址選擇 總體規(guī)劃方案 設(shè)計方案 項目節(jié)能方案分析 環(huán)境保護與節(jié)能、安全 組織機構(gòu)與物業(yè)管理 工程及銷售進度安排 投資估算和資金籌措 1經(jīng)濟評價 可行性研究工作概況 山東宗匯工程咨詢有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設(shè)現(xiàn)場進行了詳細考察，并與蓬萊市有關(guān)部門、項目承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及技術(shù)人員進行了座談，就建設(shè)用地、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計方案及有關(guān)配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關(guān)鍵問 題達成一致，項目組又查閱了大量資料， 在此基礎(chǔ)上，編制了本項目可行性研究報告。 項目結(jié)合市場需求 情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能， 確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 ， 其中， 商住樓總建筑面積 平方米， 包括 臨街 商業(yè)建筑 面積 平方米，臨街 住宅建筑面積 平方米 ； 普通 住宅建筑面積 22107 平方米。 設(shè)特征與結(jié)構(gòu) 本項目 包括住宅和商住樓， 建筑均為多層建筑，結(jié)合蓬萊市地質(zhì)情況確定本項目均采用 現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系 ，基礎(chǔ)采用獨立基礎(chǔ)形式。 經(jīng)測算，本項目總投資估算為 。經(jīng)測算，本項目建設(shè)完成后，可實現(xiàn)利潤總額 萬元，稅后利潤 萬元。項目的建設(shè)將為蓬萊市社會各界人士及外來人員提供優(yōu)質(zhì)商品住房 和商業(yè)網(wǎng)點 ，滿足廣大市民及外來人員的住房需求。 二十一世紀前半個世紀中，城鎮(zhèn)住房將成為中國最大的生活消費品，住宅建設(shè)的發(fā)展將代表著我國的城市化進程，進入高速發(fā)展階段，并將同時帶動其他生活產(chǎn)品的升級和更新?lián)Q代，住房建設(shè)的健康發(fā)展將有利于迅速解決中國住房落后的現(xiàn)狀，并使整體住房質(zhì)量和水平迅速提高。 將“高質(zhì)量的居住休息條件”和“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境”作為建設(shè)城市 化 的兩條重要的標準，體現(xiàn)了現(xiàn)代城市以人為中心的重要原則，是現(xiàn)代城市能否可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。 二是，在城鎮(zhèn)化的進程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重 點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。 隨著我國國民經(jīng)濟的健康持續(xù)快速發(fā)展， 商住樓因其具有商住兩用等功能，具有很大的發(fā)展空間。在現(xiàn)有政策條件下，商住樓將會是一個需求極大的特殊產(chǎn)品，具有特殊的生存空間。 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四篇 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)第十七章 豐富消費性服務(wù)業(yè) 第二節(jié) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。 加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。