【正文】 ................... 23 四、市場調(diào)查總結(jié) ..................................................... 25 附件：商業(yè)物業(yè)調(diào)查明細(xì) ................................................ 27 一、總體市場背景 宏觀經(jīng)濟(jì) （ 1）淄博概 況 淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂與泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。 （資料出自《 20xx 年淄博市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》） 房地產(chǎn)對應(yīng)的不同發(fā)展階段 啟動期 緩慢發(fā)展期 快速增長期 發(fā)展速度放緩直至停滯不前 1000 3000 4000 8000 人均 GDP（美元） 目前淄博的人均 GDP 已達(dá) 1860 美元，依上圖所示，淄博的房地產(chǎn)市 場現(xiàn)已處于啟動期 。外貿(mào)出口總額達(dá)到 億美元（按外經(jīng)委口徑數(shù)），年均增長15%。形成雄厚的綜合經(jīng)濟(jì)實力和發(fā)達(dá)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成完善的市場機(jī)制和高度國際化的開放格局，形成和諧協(xié)調(diào)的生態(tài)環(huán)境和社會發(fā)展體系。按照各城區(qū)功能互補、資源共享、分工合理、特色鮮明的原則，重點完善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，增強城區(qū)功能，突出城區(qū)特色建 設(shè)。 房地產(chǎn)市場總體狀況 （ 1）房地產(chǎn)市場總體狀況 淄博房地產(chǎn)市場自 1993 年開始起步，整體房地產(chǎn)市場呈穩(wěn)步上升態(tài)勢， 20xx 年全年開工住宅面積為 250 萬平方米，比上一年增加 %，在建工程面積 362 平方米，總投資 億元，占全市固定資產(chǎn)總投資的 %。 ? 從目前來看，市場化配置國土資源的比重還很小，淄博市爭取用三年的時間使新的土地出讓政策形成制度化。 ? 取消福利分房，鼓勵個人購房。城區(qū)重心西移。 ? 三利超市在臨淄有 6 家，隸屬石化公司，規(guī)模不大，經(jīng)營面積千余平方米，但經(jīng)狀況不錯效益不錯。 座落在張博路旁邊的服裝城已成為淄博及至周邊城市的服裝批發(fā)集散地，每年上交稅收 1 個億，有 普通大眾化的服裝廳，有 4 號高檔服裝廳，還有 6 號名牌服裝廳，幾呼囊括全國各大名牌服飾，各大名牌服飾在服裝城設(shè)有辦事處。月 不出售 一樓基本無空置，且供應(yīng)緊張；二、三樓空置率 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 33 頁 以服裝、日用百貨為多，機(jī)電、家具、通訊其次 占 30%。 30~50元/m2 張店區(qū)商業(yè)情況 張店區(qū)商業(yè)項目調(diào)查總表 1（經(jīng)營） 項目名稱 經(jīng)營主題 進(jìn)貨渠道 客戶 類型 經(jīng)營形式 現(xiàn)狀 現(xiàn)存問題 備注 美達(dá)賽特 一樓：化妝品、皮具、珠寶、鐘表眼鏡；二樓：女裝；三樓：男裝、咖啡店；四樓：休閑系列服裝；五樓；特賣場 香港、深圳、珠海、北京、重慶等知名品牌。 廠家放貨 中層收入者 及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高層收入者。 人流量大，生意紅火。其中，居民消費保持正增長，反映出淄博市消費市場旺盛，居民消費意愿增強。隨著閑暇時間的增多，消閑購物、外出用 餐已成為越來越多的居民在公休日和節(jié)假日的生活常態(tài)。 ? 新世紀(jì)商業(yè)街 于 20xx 年建成的新世紀(jì)商業(yè)步行街以嶄新的形象出現(xiàn)在淄博市民面前。從經(jīng)營者角度看，打破現(xiàn)有經(jīng)營模式的外來商家已進(jìn)駐，共青團(tuán)路商業(yè)圈持續(xù)發(fā)展動力比較強，目前王府井廣場的銷售、銀座的開工，形成一定的推動效應(yīng)。小型店鋪位置分散，一般在住宅區(qū)、工區(qū)內(nèi)和城市交通次干道兩側(cè)。目前淄博市的大多專業(yè)商店采用連鎖經(jīng)營方式。應(yīng)該說王府井設(shè)計方面的不足制約了客戶面的擴(kuò)大。如：專業(yè)工具市場、家具市場、數(shù)碼廣場等。商業(yè)區(qū)之間同類競爭、相異互補對商業(yè)區(qū)的人流、購買都會有影響。由于商業(yè)物業(yè)的購買主要是投資者占主 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 33 頁 體，商場經(jīng)營效果的好壞直接危及到小業(yè)主的利益，導(dǎo)致投資回報難以收回，進(jìn)而停止月供。 目前國家已經(jīng)明確發(fā)文：商服物業(yè)不能以返租的方式進(jìn)行銷售，但市場中的變相返租或換一種方式說法的返租現(xiàn)象依然存在。因此，商業(yè)物業(yè)在設(shè)計上應(yīng)顧及物業(yè)三權(quán)的整體規(guī)劃，提供切合實際需求的針對設(shè)計，配合未來的經(jīng)營和管理實現(xiàn)商場價值的最大化。 劣勢：期房，價格和物業(yè)管理待定 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 發(fā)展商：淄博通乾房地產(chǎn)發(fā)展咨詢有限公司 承建商：臨淄城建綜合開發(fā)公司 銷售熱線： 0533—— 2169111 3181330 售樓處裝修：大理石地面、空調(diào)、高檔壁紙等 售樓人員數(shù)： 10 名左右 素質(zhì)一般 金融支持商：中信實業(yè)銀行淄博分行 金帝商場 位置：柳泉路 152 號 總建筑面積： 31000 平 營業(yè)面積 220xx 平 倉儲面積 7000 平 公司資產(chǎn)： 億元 職工總數(shù) 1100 人 地下一層及一樓商場北區(qū) 大型糖酒副食：日 用品超市、煙酒糖茶、糕點欽料、副食調(diào)料、熟食制品、冷凍食品、海味產(chǎn)品、凈菜配菜、滋味保健品、干鮮果品、日雜百貨、日化洗滌等 一樓：美容化妝、日用百貨、箱包皮件、不銹鋼制品、玻璃器皿、塑料制品、鐘表眼鏡金銀珠寶、家用小電器、家用小五金等。 二層：熟食、蔬果、面包、糕點、煙酒、飲料、干貨、糧酒食品 三屋：日用百貨、文體用品、玩具、鞋帽、洗化、家電、圖書音像。 攝像機(jī)照像機(jī)：索尼、松下、 JVC、富士、三星、奧林巴斯、理光、佳能、尼康、鳳凰、柏得等二十多個品牌、鷹伯爾、好家庭、滿天星健身器、三和松石健身器 施特勞斯鋼琴、佳華電子琴、雅馬哈電子琴 耐克、阿迪達(dá)斯運動服、鄧亞萍運動服、康威運動服、紳士運動服、波特運動鞋、 五樓：兒童商場：新苗童鞋、七光輝童鞋 、小天使自行車、推車電瓶車、奧迪四驅(qū)車、“酷狗”西瓜太郎、臺灣馬、亞虎吉斯、廣東一條龍、 ABC 童裝、波司登、雪中飛、康博、對圣多斯、仙貝、兒童羽絨服、阿福童鞋、天線寶寶、兒童用書、兒童游樂場、 六樓：皮鞋：凱撒 羽絨服：雅鹿、波司登、冰潔等 美食園 裝修標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面、刮瓷地面、自動扶梯、客貨兩用梯、自動噴淋、背景音樂、防火通道 4 個 備注：山東省每年商業(yè)零售單位、創(chuàng)稅大戶、擁有高級經(jīng)濟(jì)師、高級會計師、律師、工程師、等專業(yè)人才 20 多人、先后榮獲“全國創(chuàng)建文明行業(yè)工作先進(jìn)單位”全國百城萬店無假貨活動示范店、“ 全國內(nèi)貿(mào)系 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 33 頁 先進(jìn)集體”“全國表年文明號”等多項國家級榮譽稱號，被國內(nèi)媒體譽為“齊魯商界的經(jīng)營奇跡”。 13 號還有一批。三權(quán)的分配將決定商業(yè)未來的經(jīng)營形式，而不同的經(jīng)營形式對于商場設(shè)計提出不同的要求?！盎貓蟪兄Z是否已經(jīng)逐步升級到非理性的狀態(tài)呢？”首先提出承諾的發(fā)展商自身能否保證未來 10 年甚至更長的返租期內(nèi)自身的經(jīng)濟(jì)實力？其次發(fā)展商或負(fù)責(zé)經(jīng)營管理的專業(yè)公司是否能夠保證返租期內(nèi) 良好的租賃前景？同時為發(fā)展商提供承諾的經(jīng)營實體或經(jīng)營管理公司能否保證返租期內(nèi)有良好實際經(jīng)營狀況呢？而小業(yè)主的回報承諾正是建立在以上這些難以確定的基礎(chǔ)上，一味地提高承諾的砝碼或許最終將導(dǎo)致類似 20xx 年 IT 業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上還可以結(jié)合商場的空間設(shè) 計、人流組織、促銷活動等方面促進(jìn)商業(yè)垂直人流的增加，提高高層單位的商業(yè)價值。業(yè)態(tài)的單一與美食街忽視商業(yè)經(jīng)營有直接關(guān)系。順應(yīng)城市發(fā)展和大型社區(qū)的開發(fā)和需求，大型連鎖倉儲市 場也成為今后商服配套建設(shè)不可忽視一大主流。在某種程度上是王府井廣場的宣傳催熟了共青團(tuán)路商業(yè)圈。主要經(jīng)營時裝、音響、電器等，成為品牌商品的聚集之地。 ? 小型店鋪 這種店鋪一般是個人或者家庭式，店鋪面小，設(shè)施簡陋，大 都銷售日常用品。 ? 共青團(tuán)路商業(yè)圈 經(jīng)過幾年發(fā)展，共青團(tuán)路商業(yè)圈的經(jīng)營品種、業(yè)態(tài)沒有發(fā)生變化。 ? 共青團(tuán)路商業(yè)圈 共青團(tuán)路為淄博主要干道，經(jīng)過金帝購物廣場、富麗商城等核心商店的相 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁 共 33 頁 繼投入使用，逐步形成了共青團(tuán)路商業(yè)圈，其地理位置處于城市空間交匯點，具備一定的輻射半徑。商家越來越注重商場內(nèi)部購物環(huán)境的營造，在商場裝修、商品陳列、配套設(shè)施等方面精心設(shè)計，力求為消費者提供一個滿意的休閑購物環(huán)境。社會消費品零售總額達(dá)到 億元，同比增長 %，顯示經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。有部分淄博品牌。 中層收入者及單身白領(lǐng) 以零售為主，無統(tǒng)一收銀。月 不出售 無 新建一路及 廣播電視局附近 電腦市場 以 30~60 平米為主 30~50元 /平米月 不出售 空置率很低 區(qū)政府、 新建一路一帶 除電腦、通訊市場外，主要以餐飲、生活用品為主，此區(qū)域無大型商場與超市。 在淄川除服裝城生 意紅火，還有新星集團(tuán)下屬的新亞商城三層，一樓食品日用洗化，二層服裝，三層鞋帽，名煙名酒超市，營業(yè)面積不大一層生意不錯，客流量大，聚中，新星集團(tuán)下層的還有摩托車專賣，生意也不錯，還有松齡路超市一層，日用洗化為主。與觀山對著的有金城、金橋商廈、兩個商場互通一樓鞋、二樓服裝、鞋帽、釷紡織品、襯衣真皮制衣、三樓暫停、 還有沿街商鋪的服裝、服飾為主 周村的北方絲綢城以批發(fā)為主，零售為鋪 張店的商家在周村開的超市有綠島、政通、商廈電器超市、經(jīng)營面積千米，規(guī)模不大，自有的超市宗春電器商廈一層，千米，生意一般 分析：周村做為紡織為主的城區(qū)，隨全國紡織效益下滑，城區(qū)居民購買力不強，商業(yè)鋪位雖集中，但購買力決定，經(jīng)營情況一般。 二、區(qū)域市場調(diào)查 本次市場調(diào)查范圍覆蓋淄博五區(qū)一縣：張店、臨淄、周村、淄川、博山、桓臺。 （ 3）相關(guān)的動態(tài)與影響 ? 城建： 規(guī)劃淄博新區(qū)。 ② 房產(chǎn)政策： ? 從 20xx 年開始，淄博市政府確定了將房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)培育的發(fā)展思路，與之相伴的是，一大批規(guī)劃設(shè)計較好的住宅小區(qū)如世紀(jì)花園、建業(yè)城市花園等陸續(xù)建成。 ? 實行新的土地政策預(yù)計將為整個淄博市帶來土地收益 10 億元，而去年 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 33 頁 淄博全市從土地出讓獲取的收益僅為 億元。多種行業(yè)的不斷進(jìn)入，外資的不斷涌入，既帶來了競爭，也帶來了消費群。 十五 期間，中心城區(qū)駐地人口達(dá)到 50 萬人左右，把張店建成代表淄博形象的標(biāo)志性城區(qū)，輻射全市及周邊地區(qū)的開放型、多功能的現(xiàn)代化城市中心。 20xx 年遠(yuǎn)景目標(biāo) ： 在全面完成 十五 時期任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過十年的努力，力爭國內(nèi)生產(chǎn)總值突破 20xx 億元，比 20xx 年再翻一番，年均增長 7%。 全社會固定資產(chǎn)投資五年累計 1000 億元。 （資料出自淄博市第五次人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報》） （ 2）國際通行的房地產(chǎn)發(fā) 展階段與人均 GDP 的關(guān)系 淄博市 20xx 年完成