【正文】 06000 元之間，另外“慧谷”潛在消費(fèi)對(duì)象的消費(fèi)能力是有限的。 %的選擇部門集中辦公，尤其是計(jì)算機(jī)行業(yè)達(dá)到 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，無論是寫字間、商住樓還是民宅，講求科技含量與智能化是該區(qū)域各項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，（從南開區(qū)市場(chǎng)角度劃分， “ 慧谷 ” 應(yīng)屬于這一區(qū)域）。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。南開區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的不斷發(fā)展也比較成熟。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 開發(fā)商 實(shí)力雄厚。鞍山西道仍然在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)將作為天津高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的 “ 金街 ” ，是人氣最旺的科貿(mào)中心，而目前就這一道路的狀況和土地條件而言，除 “ 慧谷 ” 項(xiàng)目 外，不可能再有另外一個(gè)高檔物業(yè)，因此， “ 慧谷 ” 作為科貿(mào)中心的中心，同時(shí)作為鞍山西道唯一一座并且是最后一座高檔商務(wù)寫字樓，以其唯一性必將越來越重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 ● 階層：高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊地區(qū)私營(yíng)企業(yè)主、中型公司、高級(jí)白領(lǐng)、商務(wù)人員、涉外人員、外來投資者等。 ● 家庭結(jié)構(gòu)：兩代或兩代以內(nèi)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的家庭。如：環(huán)境、智能化、科技含量等等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4． DM：通過適量的文字和圖片，推廣物業(yè)的風(fēng)格、理念，促進(jìn)銷售。如：沙盤、樓書、房型圖、 DM，展板等要準(zhǔn)備充分，并增設(shè)禮品、現(xiàn)場(chǎng)休息區(qū)、飲料等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但更深層次的挖掘這句話的含義應(yīng)該是：在分析市場(chǎng)時(shí)以客戶為中心，產(chǎn)品的品牌定位與文化理念的定位以客戶為中心，在制定具體銷售戰(zhàn)術(shù)時(shí)以客戶為中心，而這些工作的目的，是要求對(duì)我們的目標(biāo)客戶群體進(jìn)行思維領(lǐng)導(dǎo)，最終通過我們的宣傳讓客戶以我們的企業(yè)為中心，以我們的產(chǎn)品為中心，以我們的項(xiàng)目理念為中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 五 關(guān)于營(yíng)銷策略的幾點(diǎn)說明 充分相信購(gòu)買者的實(shí)力和能力，給目標(biāo)客戶群體以強(qiáng)大的自我滿足感。（在條件允許情況下，可在京設(shè)置銷售機(jī)構(gòu)） 六、 分階段廣告計(jì)劃與執(zhí)行方案 根據(jù)慧谷項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)模，其銷售周期應(yīng)在 18－ 30 個(gè)月之間，在這期間，廣告策略、發(fā)。本身已經(jīng)擁有較豐厚的物質(zhì)生活條件和審美品味，同時(shí)又具有不安于現(xiàn)狀的特性。因此，我們并不是賣房子，而是賣一種空 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。當(dāng)然，這種理念不是要脫離賣點(diǎn)，而是對(duì)賣點(diǎn)的深層次挖掘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10． 應(yīng)用系統(tǒng)：名片、信箋、票據(jù)、胸卡、旗幟、交通工具、工裝、標(biāo)牌、辦公用品、包裝品、紀(jì)念品。 2． 廣告語：體現(xiàn)項(xiàng)目特色，反映檔次、規(guī)模、理想化。 四 包裝 宗旨 將本案包裝成為高科技產(chǎn)業(yè)相關(guān)地域獨(dú)一無二，相對(duì)無競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)秀物業(yè)。 分析： 在此，我們提出一個(gè)新的觀點(diǎn)：賣樓而不提樓，而是以慧谷項(xiàng)目本身做一個(gè)平臺(tái)，從而傳遞給目標(biāo)群體一種新的生活理念和生活方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3． 周圍大批項(xiàng)目在未來 3－ 10 個(gè)月當(dāng)中將由期房、準(zhǔn)現(xiàn)房轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房，吸引力增強(qiáng)，對(duì)慧谷項(xiàng)目的營(yíng)銷具有相當(dāng)大的威脅。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3． 購(gòu)買者心理價(jià)位對(duì) “ 慧谷 ” 項(xiàng)目有所不認(rèn)同。這種觀念一旦在購(gòu)房者心目中建立起來，實(shí)質(zhì)上也就是向購(gòu)房者做出一種承諾，一種品質(zhì)的保證。項(xiàng)目的品牌形象關(guān)鍵在于：品牌的樹立針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群，是對(duì)市場(chǎng)及消費(fèi)者的深入研究了解；希望以品牌傳達(dá)項(xiàng)目本身的基礎(chǔ)品質(zhì)，項(xiàng)目的附加值 —— 文化、創(chuàng)新、性格以及一種生活形態(tài)。 一－ 南開區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè) 1． 分析客戶心理，加強(qiáng)市場(chǎng)細(xì)分，開發(fā)具有個(gè)性 化的項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）南開區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)具有一定的區(qū)域集中性，通過調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)南開區(qū)項(xiàng)目主要相對(duì)集中在以下五個(gè)區(qū)域： A、以萬德莊一帶為中心，并輻射至高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)； B、華苑地區(qū)； C、水上公園附近（天津市規(guī)模最大的別墅區(qū)）； D、李七莊后道一帶； E、黃河道、長(zhǎng)江道附近； （ 3）各相對(duì)集中區(qū)域的開發(fā)項(xiàng)目具有不同的特點(diǎn)萬德莊一帶從住宅角度上講是南開區(qū)拆遷力度較大的區(qū)域，因其地理位置緊靠?jī)?nèi)環(huán)線，所以價(jià)格較高。 回收資金的目的；另一方面，還可以加速資金流動(dòng)頻率，使資金投入其它項(xiàng)目，從而獲得更高的收益。而“慧谷”的設(shè)計(jì)正是考慮到這方面，使每一層的面積都可以做隨意的空間劃分，完全發(fā)揮業(yè)主的想象空間和創(chuàng)意才能，可以自由劃分的空間正是“慧谷”獨(dú)特的賣點(diǎn)之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。因此付款方式已經(jīng)成為開發(fā)商之間檢驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng) 實(shí)力的籌碼之一。 另外，在安全設(shè)施方面“室內(nèi)外紅外線監(jiān)控系統(tǒng)”（ %）、“可視對(duì)講”（ %）、“ 24 小時(shí)無盲點(diǎn)監(jiān)控系統(tǒng)”（ %）、“室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)”（ %）等均有一定的關(guān)注率，說明企業(yè)決策管理者非常關(guān)心自己和企業(yè)的安全。 除地理位置外 ,交通狀況（包括車位因素）、價(jià)格、房型和商業(yè)氛圍是選擇辦公場(chǎng)所的重要因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。其中選擇后兩項(xiàng)的即可以成為 慧谷項(xiàng)目 的潛在的消費(fèi)者的共 74 人。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以下內(nèi)容為本次調(diào)查的總結(jié)，供貴公司參考： （說明：本次調(diào)查的項(xiàng)目較多、數(shù)據(jù)量較大，為使本報(bào)告可以直觀、明確，便于理解，故數(shù)據(jù)部分較多采用表格形式表達(dá)。戶室中央空調(diào)不僅能夠讓每個(gè)樓層、甚至于每個(gè)房間內(nèi)的員工按照各自的實(shí)際情況需要進(jìn)行調(diào)控，比如在氣溫比較涼爽的春、秋兩季減少使用空調(diào)的頻率，而且在遇到加班時(shí)又不必?fù)?dān)心每到規(guī)定的時(shí)間空調(diào)就會(huì)停止運(yùn)轉(zhuǎn)的問題。 向著智能環(huán)保生態(tài)型寫字樓看齊，強(qiáng)調(diào)人性化，采用大量智能化產(chǎn)品，比如在辦公桌上設(shè)置呼叫電梯按鈕，要等電梯，只需坐在辦公室內(nèi)就可以了。河川大廈其實(shí)是一個(gè)開發(fā)了好幾年的物業(yè)，原先銷售狀況不佳，定位為智能商務(wù)集成大廈后，銷售狀況很快改觀，某集團(tuán)公司一次就買走了其中的大部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四 物業(yè)管理――二次競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng) 物業(yè)的硬件最易被人模仿的，而只有軟件才不可復(fù)制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，本次調(diào)研的部分物業(yè)甚至提出了直飲水系統(tǒng)（如時(shí)代奧城）。百腦匯科技大廈、賽得廣場(chǎng)均在較短的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了很好的銷售業(yè)績(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 C、本項(xiàng)目 SWOT 分析 D、品牌調(diào)研 E、價(jià)格調(diào)研 F、對(duì)本項(xiàng)目是否認(rèn)可的概念測(cè)試 三 CIS 導(dǎo)入 A、項(xiàng)目包裝定位 (包括案名、 LOGO、樓宇、工地、售樓處等 ) B、視覺識(shí)別系統(tǒng)（ VI） C、行動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)（ BI） D、理念識(shí)別系統(tǒng)（ MI） 三 整合行銷計(jì)劃 A、行銷運(yùn)作排期的最終確定 B、行銷策略及重點(diǎn) C、業(yè)務(wù)隊(duì)伍的組訓(xùn) D、公關(guān)計(jì)劃 E、銷售工作安排 F、銷售管理辦法 三 廣告策略 A、媒介分析 B、分階段廣告執(zhí)行辦法 C、廣告設(shè)計(jì)方案 D、通路及終端反饋預(yù)測(cè) 三 實(shí)施監(jiān)控與效果評(píng)估 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （具體時(shí)間安排需進(jìn)一步確認(rèn)） 三、工作流程與工作內(nèi)容 三 項(xiàng)目營(yíng)銷診斷與分析 A、營(yíng)銷內(nèi)部環(huán)境的診斷與分析（自身因素） * 包括項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、質(zhì)量、地位、物業(yè)、交通、價(jià)格等 等。 2) 市場(chǎng)調(diào)研及全面排查。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “彗谷商務(wù)中心 ”整合營(yíng)銷策劃方案 第一部分 關(guān)于“慧谷”項(xiàng)目的初步分析與工作計(jì)劃 一、項(xiàng)目概要與初步分析 通過 2020 年上半年以來與貴公司領(lǐng)導(dǎo)及各位部門經(jīng)理的探討和我們對(duì)該項(xiàng)目的初步考察，并且先后進(jìn)行了幾次討論會(huì)，我們認(rèn)為，除去包裝定位與宣傳策略等營(yíng)銷因素，從項(xiàng)目規(guī)劃及品質(zhì)來看，“慧谷”絕對(duì)屬于一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目，但前提是必須要做好項(xiàng)目本身的定位以及目標(biāo)客層的 精準(zhǔn) 定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1) 項(xiàng)目營(yíng)銷診斷。 5) 制定下一步的整合營(yíng)銷策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、調(diào)研對(duì)象： 一 周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)（ 10 家） 榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園、天津電子科技中心、銅鑼灣廣場(chǎng)、希望領(lǐng)空、嘉利中心、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、賽得廣場(chǎng) 一 市區(qū)范圍相似規(guī)模檔次物業(yè)（ 13 家） 區(qū) 域 物 業(yè) 名 稱 南開區(qū) 天地和大廈、時(shí)代奧城、 和平區(qū) NAGA 港灣中心，河川大廈、富士大廈 河北區(qū) 奧式商務(wù)區(qū)、愛琴海大廈 河西區(qū) 國(guó)華大廈、合眾大廈、盈海商務(wù)大廈、永安大廈 河?xùn)|區(qū) 城市星座、美震裕陽大廈 一 北京物業(yè)（ 4 家） 中國(guó)電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈、西環(huán)廣場(chǎng) 一 現(xiàn)房與期房 現(xiàn) 房 百腦匯科技大廈、富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、愛琴海大廈、佳怡國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、賽得廣場(chǎng)、天地和大廈、天發(fā)科技園、銅鑼灣廣場(chǎng)、永安大廈、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 另外，在該地區(qū)，住宅與商住、寫字樓性質(zhì)物業(yè)之比為 9： 4，住宅供給較多，而專門的商住、寫字樓 相對(duì)提供較少；銷售方面，住宅銷售率較寫字樓物業(yè)低，銷售速度也較慢。 四 、高層供水 前幾年，高層物業(yè)的飲水問題一直是媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，所以隨后開發(fā)的物業(yè)普遍采用了變頻調(diào)壓供水系統(tǒng)，本次調(diào)研的物業(yè) 93%的物業(yè)采取了這種技術(shù)，該技術(shù)被廣泛采用一方面解決 了飲用水的污染的問題，另一方面，也提高物業(yè)的檔次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四 、建材 所調(diào)查天津大部分項(xiàng)目均采用國(guó)內(nèi)知名品牌的建材，在這方 面，北京寫字樓做的相當(dāng)出色，外檐立面采用高檔鋁板和世界先進(jìn)中空雙鋼化玻璃幕墻，高級(jí)地面建筑材料、磨砂玻璃及高級(jí)墻面建筑材料，藝術(shù)吊頂、高級(jí)燈飾，整體世界先進(jìn)玻璃幕墻，瑞士進(jìn)口電梯，分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)等。 可喜的是本次調(diào)研的物業(yè)中，表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風(fēng)荷新園，他們由自己的知名品牌――風(fēng)荷物業(yè)管理，而且風(fēng)荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四 市場(chǎng)定位、品牌形象與廣告――物業(yè)銷售的利器 今年，高層寫字樓銷售較好的一個(gè)重要的原因就是開發(fā)商開始將市場(chǎng) 定位引入物業(yè)的開發(fā)和營(yíng)銷當(dāng)中，時(shí)代奧城和河川大廈是典型的例子。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之 系統(tǒng)資料。 采用戶室中央空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)省能源。 第四部分 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（二） —— 關(guān)于目標(biāo)客戶群體 按照萬兆投資集團(tuán)與銳設(shè)繪共同協(xié)商確定的工作計(jì)劃，在 5 月 16 日結(jié)束了慧谷項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)研后， 5 月 17 日 — 5 月 25 日，銳設(shè)繪“慧谷項(xiàng)目小組”的調(diào)查人員以慧谷的潛在購(gòu)房群體為調(diào)查的對(duì)象，進(jìn)行了消費(fèi)者方面的調(diào)查。 本次調(diào)查的對(duì)象被分為四個(gè)行業(yè)，在計(jì)算機(jī)及 相關(guān)行業(yè)方面有所偏