【正文】 60km,交通便利，景色優(yōu)美，它也是大九寨國(guó)際旅游區(qū)核心區(qū)域，集會(huì)議、度假、尋根祭祖、森林探險(xiǎn)、峽谷漂流、科學(xué)考察、民俗文化觀賞等多功能于一體的大型綜合性生態(tài)旅游度假區(qū)國(guó)際會(huì)議渡假中心 —— 九寨天堂的核心項(xiàng)目 超五星級(jí)酒店喜來(lái)登五星酒店 —— 羌藏風(fēng)格 森林別墅 —— 古樸、純生態(tài)、風(fēng)格各異區(qū)內(nèi)配套 —— 會(huì)議廳、展覽廳、溫泉中心、古鎮(zhèn)博物館，可同時(shí)接待 5000人，溫泉 SPA中心、健身養(yǎng)生院、時(shí)尚購(gòu)物長(zhǎng)廊一應(yīng)俱全會(huì)議渡假中心二期 —— 一個(gè) 18洞高樂(lè)夫球場(chǎng)和 500棟別墅群 627項(xiàng)目發(fā)展借鑒點(diǎn)：n名人之旅（金庸大俠藏羌文化行）n“ 夢(mèng)幻之旅 ” 大型超時(shí)空歌舞劇節(jié)目 n世紀(jì)天堂會(huì)所 VIP會(huì)員答謝晚宴n品牌聯(lián)盟、資源共享 (與洲際酒店合作 )n趣味賽事（ “ 入溝前的大熱身活動(dòng) ” 、攝影大賽、冰雪節(jié)游記征文大賽等）638海南天域產(chǎn)權(quán)酒店 位于亞市亞龍灣濱海椰林之中，占地面積約 162畝（107080平方米），由曾經(jīng)擔(dān)任夏威夷HaraMaoi、夏威夷萬(wàn)豪等著名酒店的美國(guó) Sepia設(shè)計(jì)公司（建筑設(shè)計(jì)）、美國(guó)盛林景設(shè)計(jì)公司（園林設(shè)計(jì)）及香港 BUZ設(shè)計(jì)公司（室內(nèi)設(shè)計(jì)）領(lǐng)銜設(shè)計(jì)的五星級(jí)酒店。第二對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。216。 長(zhǎng)江三角洲作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用；216。74頂級(jí)高端住宅機(jī)會(huì) 2：金融創(chuàng)新及資本聚集效應(yīng)使得房子不再成為生活必須品或者身份的標(biāo)簽，多種終端用途復(fù)合化自住投資度假作為頂級(jí)高端住宅的太湖山莊項(xiàng)目，其對(duì)資源的獨(dú)占性優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)了其作為財(cái)富工具的特點(diǎn)；長(zhǎng)期我們看好項(xiàng)目的升值空間；短期內(nèi)區(qū)域價(jià)值尚未被完全兌現(xiàn)，同時(shí)政策存在一定的制約因素；此時(shí)發(fā)展商可以嘗試與知名擔(dān)保公司的抵押合作方式，將項(xiàng)目變成融資的渠道和經(jīng)營(yíng)性的收益項(xiàng)目，對(duì)客戶而言，可以享受高于銀行利率的穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)，形成雙贏的局面。為業(yè)主生活、商務(wù)的每個(gè)細(xì)節(jié)太湖高爾夫山莊服務(wù)的另一大特色是為每位業(yè)主固定配備一位專屬的服務(wù)經(jīng)理， 真正實(shí)現(xiàn)了業(yè)主尊享的 “ 一對(duì)一 ” 的服務(wù) 。酒店可提供容納 200人的多功能廳以及 2間 30人的 VIP會(huì)議廳。其主要特征是每工人住宅單元沿山坡重疊建造，下單元的屋頂是山單元的平臺(tái) 。案例：北京 —— 山的理想96多用與規(guī)模龐大山地建筑，且用地地形多變，超越型建筑用意適應(yīng)建筑內(nèi)外環(huán)境的需要。餐廳與自然對(duì)話 ——大面寬的餐廳與客廳相映成趣，使人得以享受 “ 慢餐時(shí)代 ” 的家庭樂(lè)趣 106本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。遮陽(yáng)216。滲水路面屋面通風(fēng)部分生態(tài)節(jié)能技術(shù)建議浮筑樓板原理108本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。浮筑樓板216。人工濕地216。 讓功能用房享有外無(wú)限陽(yáng)光和景觀，為家居生活與家庭主婦提供更多趣味 。建筑形式的聚合、輪廓線的處理沿山勢(shì)，相互依靠襯托 ，形成完美效果 利用山勢(shì)形成坡地建筑 —— 建筑形體表現(xiàn)A295強(qiáng)調(diào)形體與山體的融合， 表現(xiàn)出對(duì)自然的謙讓，易于創(chuàng)造人情味、與自然親和的建筑。 又為客戶帶來(lái)了 “ 所見(jiàn)即所得 ” 的信心。西式中心會(huì)所 ：集商業(yè)、健身、娛樂(lè)服務(wù)于一身，主要為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)碧瀛谷 碧瀛谷假日酒店是一所準(zhǔn) 四星級(jí) 的大酒店，總面積為 8000m2 。別墅區(qū)內(nèi) 2077m2 商務(wù)功能山莊會(huì)所（健身、西餐廳、咖啡茶座、超市、網(wǎng)球中心）。n滬蘇浙三省市以占全國(guó) %的陸地面積、 %的人口，創(chuàng)造了占全國(guó) 20%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、 1/4的財(cái)政收入、 30%左右的進(jìn)出口總額與 50%的吸收外資總量蘇州n規(guī)劃的 5條城際軌道線路：n滬寧城際鐵路：南京 鎮(zhèn)江 常州 無(wú)錫 蘇州 上海城際軌道交通線，全長(zhǎng) 296公里；n上海 嘉興 杭州城際軌道交通線，全長(zhǎng) 160公里；n杭州 紹興 寧波城際軌道交通線，全長(zhǎng) 158公里；n常州 江陰 蘇州城際軌道交通線，全長(zhǎng) 124公里；n蘇州 嘉興城際軌道交通線，全長(zhǎng) 78公里。70分項(xiàng)觀點(diǎn) 1：高端別墅市場(chǎng)價(jià)格隨時(shí)間保持增長(zhǎng)，售價(jià)隨時(shí)間只會(huì)上漲，非重大外部事件無(wú)下跌可能別墅土地價(jià)格不斷走高，與限制別墅用地政策出臺(tái)，直接導(dǎo)致別墅價(jià)格上漲，更體現(xiàn)了別墅產(chǎn)品日趨稀有。216。2023. 國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》2023. 建設(shè)部公布了關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》的通知： 2023年 11月底以前，各地要上報(bào)查處的涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、中介服務(wù)等有關(guān)方面的 3個(gè)典型案例。2023. 2023. 建設(shè)部等有關(guān)部門發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（ 165號(hào)文件）、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號(hào)文件）和《財(cái)政部等部門要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積， 要求把套型結(jié)構(gòu)比例落實(shí)到具體項(xiàng)目二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房三、 5％土地出讓金用于廉租房 國(guó)土資源部下發(fā)了《中低價(jià)位、中小套型普通商品房實(shí)行限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的土地供應(yīng)辦法》征求意見(jiàn)稿 .一、制定了土地出讓要競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià) ” 的具體操作方式二、 90平方米以下戶型占地面積要達(dá)到擬出讓地塊總面積九成以上2023. 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》。博鰲 — ?？?(86公里， )博鰲 — 三亞 (170公里， )從海南東線高速路瓊海出口至博鰲水城的高速工程將于 2023年 2月完工，確保亞洲論壇年會(huì)時(shí)正式通車。香港嚴(yán)迅奇 臺(tái)灣簡(jiǎn)學(xué)義 從北京市中心駕車上八達(dá)嶺高速，然后在水關(guān)出口下高速，依交通標(biāo)示從山谷進(jìn)入即能看到由 11所住宅和 1個(gè)會(huì)所組成的 “ 公社風(fēng)格酒店 ” ?？蛻粼u(píng)價(jià)： “世聯(lián)從來(lái)不賣便宜的房子。2 世聯(lián)高端住宅體系之 —— 圈層定向推廣策略n品牌選擇：行業(yè)排名前三位：煙 /酒 /服裝 /表 /汽車 /餐飲 /皇家用品娛樂(lè)項(xiàng)目（私家 /高爾夫 /馬會(huì)） /家具、家飾 /頂級(jí)音響頂級(jí)俱樂(lè)部：美洲會(huì)n品牌聯(lián)盟運(yùn)作方式：1/在項(xiàng)目的宣傳冊(cè)及巡展的同時(shí)有一面活動(dòng)的 LOGO墻2/在星級(jí)酒店 /高檔消費(fèi)場(chǎng)所 /品牌旗艦店擺放 “ 太湖山莊會(huì)員” 指定消費(fèi)點(diǎn)和專用包廂，不要求打折，而是提供給客戶特殊服務(wù)：如甜點(diǎn) /紀(jì)念品等3/項(xiàng)目的會(huì)刊（形象樓書(shū)）需要進(jìn)駐酒店等娛樂(lè)場(chǎng)所n品牌聯(lián)盟運(yùn)作開(kāi)展：Step1: 商家排查及聯(lián)系方式確定Step2: 商家的談判條件確定及談判落實(shí)39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。數(shù)據(jù)庫(kù)名稱 項(xiàng)目名稱 客戶數(shù)量 月均增量A高端住宅數(shù)據(jù)庫(kù)n珠三角中信紅樹(shù)灣金地香蜜山御景東園城市山谷緹香名苑藍(lán)灣半島美廬錦園波托菲諾星河國(guó)際4746176450282024685256486032498159482023n長(zhǎng)三角 銀湖月湖375（ 2期）438103n環(huán)渤海 西山美廬麥卡倫地鋒尚國(guó)際公寓當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 MOMA280443642518245數(shù)據(jù)來(lái)源：世聯(lián)銷售管理平臺(tái)，統(tǒng)計(jì)截至日期 :2023年 11月 15日332023～ 2023年世聯(lián)在寫字樓的代理量為市場(chǎng)總量的 70％， 大量的寫字樓購(gòu)買客戶是企業(yè)主和投資客，通常寫字樓客戶的購(gòu)買者也是高端住宅的重要客戶群體。對(duì)生活的各方面要求都很高，真正的有錢有閑一族善于利用社會(huì)關(guān)系和精明的才干把握機(jī)會(huì)，從事的行業(yè)較多，財(cái)富積累相對(duì)容易，資本實(shí)力很強(qiáng)。n 第三，開(kāi)盤當(dāng)天的客戶，目的并不全是為了買房。4/《現(xiàn)場(chǎng)危機(jī)應(yīng)對(duì)指南》 PPT n第一， “ 零宣傳 ” 。17 英里項(xiàng)目營(yíng)銷核心問(wèn)題：n地處認(rèn)識(shí)盲區(qū)的資源強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的營(yíng)銷體系如何搭建？n如何有效客戶拓展渠道，并建立完備的客戶維護(hù)終端體系？n頂級(jí)高端住宅項(xiàng)目潛在危機(jī)發(fā)生后處理方式？171 中國(guó) → 深圳 → 萬(wàn)科 優(yōu)惠贈(zèng)送 (1)酈島別墅在房交會(huì)期間，凡購(gòu)買指定房型可享受 100元 /平米的優(yōu)惠。(2)太湖之星：百名乒壇世界冠軍蒞臨太湖之星?？纯纯蛻舻谋容^對(duì)象們?cè)?做 什么？ (事實(shí)訴求 )片區(qū) 項(xiàng)目名稱 營(yíng)銷手法列舉相城陽(yáng)澄湖酈島別墅 (1)酈島別墅 舉辦 “ 名流共享 /酈島（天亞水景城一期）午后休閑餐會(huì) ” ，并宣布酈島現(xiàn)場(chǎng)售樓處正式公開(kāi)。(4)太湖之星五 他們對(duì)蘇州的人文底蘊(yùn)有很高的認(rèn)可，同時(shí)也對(duì)太湖美麗的自然、人文景觀情有獨(dú)鐘。工業(yè)園區(qū) 金雞湖 園區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)是可提供 國(guó)際化的生活氛圍，存在產(chǎn)業(yè)支撐 。2023 1商業(yè)秘密聲明n本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。甪直片區(qū) 水鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 該片區(qū)的兩類客戶中因工作常 往來(lái)于蘇滬 的泛長(zhǎng)三角、外籍高端客戶 (包括私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)老板，外企董事、 CEO等 )而言蘇州園林極富盛名且珍貴。湖濱山莊太湖翠峰山莊原生態(tài)山水 /坡地別墅 /現(xiàn)代風(fēng)格太湖水景 /會(huì)所俱樂(lè)部 /豪華裝修 /夏威夷淺海沙灘 /內(nèi)太湖寶島花園 五星級(jí)酒店服務(wù) /一線水景 /私家碼頭及游艇 /中西結(jié)合建筑看看客戶的比較對(duì)象們?cè)?說(shuō) 什么？ (核心訴求 )8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。碧瀛谷 (1)“ 碧瀛谷 ” 杯第二屆蘇州太湖寵物節(jié) .(2)碧瀛谷隆重推出了針對(duì)目標(biāo)客戶的 “ 送租試居 ” 活動(dòng)，首輪入選者將免費(fèi)在碧瀛谷居住一年，真實(shí)體驗(yàn)巍然漁洋山和浩瀚太湖的風(fēng)光生活。 依云水岸(1)招商地產(chǎn)在蘇州人民大會(huì)堂舉辦了新春音樂(lè)會(huì)，答謝招商地產(chǎn)一大批忠實(shí)的客戶和業(yè)主，成為招商社區(qū)重要文化活動(dòng)一個(gè)例牌菜 .(2)蘇州招商會(huì)啟動(dòng)首屆 “ 招商會(huì) ?家庭日 ” 系列活動(dòng)之 “ 讓家更溫馨 ” 依云水岸業(yè)主聯(lián)誼會(huì) .(3)招商地產(chǎn)舉辦系列活動(dòng)慶祝 “ 公司日 ”.(4)與業(yè)主共同分享假期歡樂(lè)心情和融融親情，蘇州招商會(huì)特舉辦 “ 讓家更溫馨 ” 親情攝影大賽。大眾娛樂(lè) (1)太湖之星活動(dòng)演出 ,茶藝、模特走秀、樂(lè)隊(duì)、互動(dòng)游戲抽獎(jiǎng)。當(dāng)不平凡的項(xiàng)目遭遇平凡的市場(chǎng) ……13THE CASES THE SYSTEM案例研究營(yíng)銷體系14萬(wàn)科 17英里 (深圳 )世聯(lián)案例西山美廬 （北京）麥卡倫地 （北京）中信 n經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) —— 最受尊敬企業(yè)頒獎(jiǎng)典禮、營(yíng)銷百人會(huì)n福布斯 —— 基金論壇n巡展 —— 深圳萬(wàn)科樓盤的輪流巡展以及東海岸的定點(diǎn)臨時(shí)接待中心 n與新華信托公司聯(lián)合發(fā)行集合資金信托，發(fā)行基金在于積累客戶，同時(shí)也是一個(gè)銷售噱頭。這就要求我們必須在營(yíng)銷推廣下更大的功夫，而且為保持項(xiàng)目的高端形象，營(yíng)銷方式要更為巧妙。 192n“ 中信 .棲湖 ” 項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū) 龍崗鎮(zhèn)南部 n 用地面積為 66178平方米，容積率 0. 4，總建筑面積 27418平方米n 整個(gè)項(xiàng)目群山輻輳，背山面湖，原林環(huán)繞，置身于 242萬(wàn)平米的原生湖、山、原林之中，背倚1000余米山際線，面朝 40萬(wàn)平米浩淼龍湖，兩側(cè)為原生樹(shù)林和 27洞國(guó)際高爾夫球道，如此自然資源，稀缺罕有。在銷售之前項(xiàng)目已做了充分準(zhǔn)備。35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。544階段 世聯(lián)工作方式 階段成果與研究方法建筑園林設(shè)計(jì)階段 建筑師提出更為具體的產(chǎn)品建議書(shū)深化設(shè)計(jì)跟進(jìn)（規(guī)劃 單體 戶型）前期定位報(bào)告 l營(yíng)銷戰(zhàn)略 —— 搭便車戰(zhàn)略l建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) —— 容積率分解北高南低 /啟動(dòng)的容積率南區(qū)建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)l戶型設(shè)計(jì)原則 —— 戶型創(chuàng)新，首創(chuàng)內(nèi)花園系列、稀缺的都市單元和 TOHOl產(chǎn)品附加值的深度挖掘 —— 發(fā)展商資源l確保項(xiàng)目成功的項(xiàng)目啟動(dòng)策略—— 田忌賽馬l其他規(guī)劃指標(biāo)建議（會(huì)所、商業(yè)）階段研究成果工具 /模型n大盤開(kāi)發(fā)模式nGE模型n4V營(yíng)銷理論n波士頓矩陣n納什均衡理論世聯(lián)本階段主要工作是結(jié)合項(xiàng)目定位，從市場(chǎng)和客戶角度預(yù)見(jiàn)方案的接受程度，及時(shí)提出修改建議和產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)建議展示系統(tǒng)設(shè)計(jì)階段 成立項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)展示區(qū)域建議 銷售中心設(shè)計(jì)建議持續(xù)跟進(jìn)n產(chǎn)品定位總結(jié)n啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品盤點(diǎn)（點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析）n項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)深化建議n項(xiàng)目運(yùn)作階段性檢討報(bào)告n啟動(dòng)區(qū)價(jià)格預(yù)測(cè)n銷售中心位置、面積與功能流線分析及建議n樣板間風(fēng)格、位置、數(shù)量建議，室內(nèi)設(shè)計(jì)師推薦（與室內(nèi)設(shè)計(jì)師共同參與樣板間創(chuàng)作與修改）n啟動(dòng)區(qū)環(huán)境深化建議（與景觀設(shè)計(jì)師共同完成）原則：產(chǎn)品價(jià)值的兌現(xiàn)與進(jìn)一步提升原則：客戶感知價(jià)值最大化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 丹堤 TOHO： 40000 獨(dú)家代理中信高爾夫別墅區(qū)棲湖