【正文】 元 / ㎡，均價(jià) 9000元 /㎡賣賣 點(diǎn)點(diǎn) 江景，地段佳30金都漢宮（一期）開 發(fā) 商 武漢市浙金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位置 臨江大道 66號(hào) 規(guī) 模 占地面 積 （總占地 160畝） ，建筑面 積 ，總 套數(shù) 637套產(chǎn) 品形式 獨(dú) 棟別 墅，小高 層 ，高 層戶 型配比兩房兩 廳 ： 112㎡， 126㎡，三房兩 廳 ： 137㎡， 142㎡， 145㎡， 150㎡， 153㎡， 164㎡，四房兩廳： 188㎡， 215㎡， 225㎡，價(jià)格 最低 5500元 /㎡起， 鄰 近江景的樓 棟 均價(jià)在 850011000元 /㎡，小區(qū)最內(nèi)部的樓棟均價(jià)在 7000元 /㎡，層差 100元 /㎡客 戶 武昌客 戶 居多，武 鋼 ， 鐵 四院，學(xué)校教授，省外客 戶 。u從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，良好的發(fā)展勢頭和頗具比較性的發(fā)展?jié)摿Ρ囟〞?huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 雙城2023年二七路長江大橋通車2023年的一號(hào)輕軌延長線第二站雙核心商圈 ：航天 項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位及現(xiàn)狀 —— 項(xiàng)目位于江岸區(qū)老城區(qū) ,區(qū)域印象雜亂而陳舊 ,目前區(qū)域缺乏高檔氣質(zhì)江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)環(huán)境較差的老居住區(qū)檔次較低的商業(yè)u項(xiàng)目位于江岸區(qū)，位于武漢市漢口解放大道二七路地段， 屬于漢口的老城區(qū)，在當(dāng)?shù)厝诵哪恐袇^(qū)位較偏，住宅、配套檔次較低；u地塊資源優(yōu)勢： 緊靠漢口的主要干道 解放大道 ； 公交總站 位于項(xiàng)目所在地，建設(shè)中的 輕軌、地鐵 在項(xiàng)目附近有站點(diǎn)； 二七工人 革命紀(jì)念館 緊鄰項(xiàng)目地塊，給項(xiàng)目帶來人文氣質(zhì)； u地塊資源劣勢： 項(xiàng)目周邊是環(huán)境較差的老居住區(qū)和檔次較低的商業(yè)，在當(dāng)?shù)厝诵闹?區(qū)域形象較差 ；6區(qū)域前景 —— 交通規(guī)劃存在重大利好，政府規(guī)劃為江岸區(qū)新崛起的中央生活區(qū) 航天 8項(xiàng)目注重內(nèi)部園林景觀的營造，與區(qū)域形成強(qiáng)烈的邊界感項(xiàng)目周邊環(huán)境及小區(qū)：9一期主力房源為 130140m2舒適三房，面積偏大，市場暢銷面積區(qū)間 100120m2斷檔樓棟 戶型 建筑面積 總建面 面積比 總套數(shù) 套數(shù)比8,9,10棟 兩房兩廳一衛(wèi) 26462 24 % 290 %10棟 緊湊三房兩廳兩衛(wèi) 3729 3 ％ 46% 30 ％ 42%8,9,10棟 舒適三房兩廳兩衛(wèi) 48034 43％ 334 %8,9,10棟 四房兩廳兩衛(wèi) 34315 30 % 212 %合計(jì) 112540 866項(xiàng)目一期住宅部分戶型面積、套數(shù)比戶型 比例 面積（ M2） 功能兩房 10％ 70－ 90 資金回籠緊湊三房緊湊三房 35% 110—120三三 房房 45% 120—130四 房 8% 150160 價(jià)值標(biāo)桿頂層復(fù)式 2% 180—220原啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品策略10一期房源戶型全部為一梯三戶的板式高層，戶型方正，平實(shí) 二房戶型評(píng)價(jià)：兩臥室全南向，客廳采光不足，僅 三房戶型評(píng)價(jià)：端頭戶型面積適中，結(jié)構(gòu)緊湊；中間戶型缺乏亮點(diǎn)四房戶型評(píng)價(jià)：面寬 12米，進(jìn)深 ，舒適度較高N109811項(xiàng)目分析結(jié)論l 項(xiàng)目遠(yuǎn)期利好因數(shù)充足，具有比較大的想像空間；l 區(qū)域價(jià)值客戶目前認(rèn)知度比較低，項(xiàng)目必須依靠自身營造從區(qū)域中脫穎而出；l 規(guī)模和配套條件在區(qū)域具有絕對(duì)優(yōu)勢，具備成為區(qū)域中心的基本條件；l家樂福簽約，有利于聚集人氣，提升客戶信心的現(xiàn)實(shí)作用；l 一期產(chǎn)品戶型配比偏大，相對(duì)缺乏明星，需要通過營銷進(jìn)行轉(zhuǎn)化達(dá)到市場實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目對(duì)于區(qū)域具有優(yōu)勢， 就目前而言項(xiàng)目價(jià)值大于區(qū)域價(jià)值；作為肩負(fù)著提升三江航天地產(chǎn)的城市品牌大盤，我們不能停留在單個(gè)項(xiàng)目，必須基于三江航天的企業(yè)品牌戰(zhàn)略方向 ，在城市層面提升和突破。 以上數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計(jì)年鑒，世聯(lián)分析武漢市歷年人均 GDP16206 17882 19560214602989023627 26238% % %%% %%0100002023030000400002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元6%8%10%12%14%16%人均 GDP 年增長率宏觀背景20宏觀背景分析小結(jié)u從戰(zhàn)略層面看，武漢作為中部區(qū)域中心，擁有各種得天獨(dú)厚的條件促進(jìn)城市整體發(fā)展。產(chǎn) 品高 層 住宅，商 業(yè) 街，寫字樓，五星 級(jí) 酒店； 首期 餐飲、娛樂、零售為主的商業(yè)項(xiàng)目，明年初提前試運(yùn)營；其中整個(gè)項(xiàng)目的 B地塊以高檔住宅為主客 戶 打造創(chuàng)造外籍人士和知識(shí)型工作者的生活社區(qū)銷 售 計(jì) 劃一期 2023年 10月推出賣 點(diǎn) 上海新天地模式改良拷 貝 ，商 業(yè) ，寫字樓，酒店和學(xué)校的完善配套營銷?06年 12月，捐贈(zèng)￥ 1000萬元予武漢市青少年宮，用于建設(shè)青少年素質(zhì)拓展?fàn)I項(xiàng)目；?與法國駐武漢總領(lǐng)事館聯(lián)合舉辦了法國畫家 Thoma Ryse 武漢印象畫展； 28純粹地段價(jià)值 —— 外灘棕櫚泉開 發(fā) 商 武漢新鴻基地產(chǎn)有限公司 位置 山海路 13號(hào) 規(guī) 模 占地面 積 ㎡ ，建筑面 積 ㎡ ，容 積 率 ， 總計(jì) 800余套產(chǎn) 品形式 高 層 住宅戶 型配比（一期）兩房兩 廳 ： 9095 ㎡ ， 約 40套三房兩 廳 ： 190 ㎡， 224套四房兩 廳 ： 220 ㎡， 28套價(jià)格 5500元 /㎡起，均價(jià) 8000元 /㎡，最高價(jià) 12023元 /㎡客 戶 商人，高 級(jí) 公 務(wù)員銷 售狀況 2023年 8月開 盤 ，一期 5棟 樓 銷 售 9成，二期剩余 4棟 2023年 3月開始 預(yù) 售賣 點(diǎn) 江景，地段 優(yōu) 良項(xiàng)目評(píng)價(jià)：雖然臨近江灘，但景觀面窄、配備一般、現(xiàn)場感受 “豪宅不豪 ”，項(xiàng)目的整體規(guī)劃及配置尊崇感一般，但是項(xiàng)目周邊教育、市政公園等社會(huì)配套優(yōu)質(zhì)，得到相當(dāng)一部分客戶的青睞，消費(fèi)人群主要為有相當(dāng)為積累財(cái)富型，為教育而置業(yè)，為江灘地段資源占有型的高端享受型客戶。公寓市場36公寓市場特點(diǎn)酒店式公寓大幅度提升了公寓的銷售價(jià)格，酒店式公寓一般銷售價(jià)格為 58006500元 /㎡，高于同期小戶型公寓 10001500元 /㎡之間?？蛻粝M(fèi)力分析 40武漢市人均消費(fèi)支出逐年增加，居民消費(fèi)能力顯著增強(qiáng)，江岸區(qū)經(jīng)濟(jì)主體規(guī)模較大u武漢市城鎮(zhèn)人均可支配收入與消費(fèi)性支出都有顯著增長，但人均可支配收入增幅大于人均消費(fèi)性支出增幅u武漢市人均消費(fèi)支出占可支配收入比例逐年下降，但絕對(duì)值仍以年均 7%的速度增長2023年度《武漢城市圈投資信息參考》首次發(fā)布p武漢的主城區(qū)企業(yè)注冊(cè)資金排名來看，位列 前三位的分別是江岸區(qū)、江漢區(qū)和青山區(qū) ，這說明了這三個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)相對(duì)而言更為活躍。正教授級(jí)收入普遍在 800000元以上，部分在 202300300000元。我們就此發(fā)掘航天雙城的價(jià)值觀 ——分享都市生活51p價(jià)值觀可以不用說，但它是項(xiàng)目骨子里的烙印，必須銘刻于心，成為Action的驅(qū)動(dòng)力；p區(qū)別于北京人因 “ 首都 ” 而自大，上海人因 “ 上海 ” 而優(yōu)越，武漢人只因“ 中心地位 ” 而知足；p航天雙城作為 “ 分享都市生活 ” 的城市的新活力源泉，消費(fèi)者和營銷人都將因共同的心愿在航天雙城不期而遇。56販賣規(guī)模： 40萬平米借勢城市價(jià)值：解放大道品牌價(jià)值：三江品牌客戶價(jià)值：因擁有而榮耀主力面積： 4070、130160販賣規(guī)模： 45萬平米販賣區(qū)位：中央生活國度品牌價(jià)值：聯(lián)想品牌客戶價(jià)值：因擁有而榮耀后續(xù)產(chǎn)品主力面積：100－ 120平米競合項(xiàng)目 —— 融科天城一期銷售完成企業(yè)今年回款目標(biāo) ，而且拆遷問題牽扯，主要銷售動(dòng)作在 08年市場機(jī)會(huì)：產(chǎn)品差異，營銷節(jié)奏差異，利用價(jià)格提升時(shí)推盤，本項(xiàng)目的形象要更高，社區(qū)生活方式營造、服務(wù)提升航天雙城 VS 融科天城相對(duì)弱勢相對(duì)弱勢相對(duì)弱勢解析目標(biāo)一致機(jī)會(huì)57競合項(xiàng)目 —— 金色家園， 07下半年漢口都市樓盤綜合品質(zhì)標(biāo)桿兩項(xiàng)目核心客戶群不同 ,該項(xiàng)目目前一期對(duì)外的報(bào)價(jià)均價(jià) 8000元 /平米 ,繼續(xù)抬升漢口價(jià)格航天雙城 VS產(chǎn)品 :創(chuàng)新復(fù)式戶型設(shè)計(jì)主力面積： 面積 80130 裝修 :全面家居解決方案 物管 :獨(dú)具特色的 “3G”物業(yè)服務(wù)模式 生活 :都市核心，極致文明，私享奢華容積率： ……規(guī)模 :40萬平米產(chǎn)品 :高舒適度板式大宅 主力面積： 4070、 130160生活 :都市雙生活 (大社區(qū) \園林 )容積率： 3……58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目戰(zhàn)略項(xiàng)目 SWOT分析 —— 推導(dǎo)戰(zhàn)略工具SWOT優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak? 城市價(jià)值主干道解放大道，臨街面長，項(xiàng)目昭示性強(qiáng)? 都市綜合體物業(yè)形態(tài)，具備形成區(qū)域的中心的條件? 世界級(jí)強(qiáng)勢品牌商家進(jìn)駐，是客戶建立價(jià)值信心的保障? 大規(guī)模社區(qū)? 區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃利好，輕軌、跨江大橋? 項(xiàng)目位于老城區(qū)，區(qū)域面貌陳舊，周邊整體形象較差，缺乏高檔氣質(zhì)? 客戶對(duì)區(qū)域熟悉，但區(qū)域價(jià)值尚未得到認(rèn)可? 缺乏優(yōu)質(zhì)城市資源配套? 周邊人群的消費(fèi)能力相對(duì)比較有限機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略 —— 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) WO戰(zhàn)略 —— 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢? 武漢在中部崛起戰(zhàn)略中的位置優(yōu)勢? 武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展整體趨勢向好? 漢口二七路片區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目缺乏? 區(qū)域缺乏名片? 區(qū)域的產(chǎn)品競爭層面目前較低? 區(qū)域項(xiàng)目營銷水平較低，本項(xiàng)目有突破的機(jī)會(huì)以充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，利用市場機(jī)會(huì)抓住市場為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競爭力以克服項(xiàng)目劣勢，抓住市場機(jī)遇為核心手段；通過取勢制造市場熱點(diǎn)，通過強(qiáng)勢來回避弱勢威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 —— 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 WT戰(zhàn)略 —— 減少劣勢，避免威脅? 政府規(guī)劃的不確定性，規(guī)劃給消費(fèi)者帶來的價(jià)值近期兌現(xiàn)能力弱? 城市其它中高端項(xiàng)目對(duì)客戶的分流? 城市中高端項(xiàng)目供應(yīng)具有增加趨勢? 未來房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)加大以充分展示項(xiàng)目優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化市場威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象；以性價(jià)比快速回現(xiàn)以規(guī)避項(xiàng)目劣勢，避免項(xiàng)目威脅帶來的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶對(duì)樓盤既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢 SO戰(zhàn)略 —— 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) 塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象，一期走性價(jià)比快速去化、回現(xiàn)。78壟斷展示壟斷展示 巡展 —— 為了提前 儲(chǔ)客 保證開盤，在項(xiàng)目輻射區(qū)域人流集中地巡展儲(chǔ)備意向客戶在銷售中心尚未啟用之前，有效提前儲(chǔ)客時(shí)間。09上半年公寓住宅C1棟、 C2棟 7. 5萬平米，先推C1棟，再推 C2棟8棟、 9棟、 10棟 11. 2萬平米3棟、 4棟、 5棟約 7萬平米1棟、 2棟、 6棟、 7棟約 8 萬平米整個(gè)銷售期約 10個(gè)月整個(gè)銷售期約 12個(gè)月整個(gè)銷售期約 10個(gè)月整個(gè)銷售期約 10個(gè)月09年 2月08年 10月年 月07年 10月07年 9月住宅分棟、分批次多次推出，每期約 200300套，具體推盤量視積累客戶數(shù)量而定，98如何形成持續(xù)的品牌開發(fā)戰(zhàn)略，讓三江航天