世聯(lián)_廈門圣地亞哥地產(chǎn)項目近階段營銷策略_(1)(存儲版)
【正文】 下滑的趨勢。對一些滯銷房號進行分批的 特價 銷售處理，如：目前尚未售出一套的 26 2樓單元可作為特價或“ 一口價 ”銷售； 2. 第二階段 (5月前 ):掃描競爭市場（未來海岸、大學(xué)康城、樂活小鎮(zhèn)） 針對市場稀缺產(chǎn)品作營銷重點突破 ，如：階段性市場稀缺兩房，我們將重點推廣兩房并輔以其他促銷優(yōu)惠，帶動銷售； 3. 第三階段 :剩余小戶型 (一房一廳類型 )最后處理 ,如 :可結(jié)合53酒店式公寓帶裝修或變相送裝修銷售。 09:32:3009:32:3009:32Wednesday, March 29, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 09:32:3009:32:3009:323/29/2023 9:32:30 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 9時 32分 30秒 上午 9時 32分 09:32: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 9時 32分 :32March 29, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 09:32:3009:32:3009:32Wednesday, March 29, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 29日星期三 上午 9時 32分 30秒 09:32: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 9時 32分 :32March 29, 2023 1行動出成果，工作出財富。 區(qū)隔內(nèi)部策略 目前項目展示面已有進一步的完善，但在一些細節(jié)上還有待優(yōu)化 ? 樣板房通道 ?受一期交房的工程影響，公寓樣板房通道經(jīng)過了多次的調(diào)整，而且行走不便，展示效果較差 ?盡快清晰明確樣板房通道，并完善沿途的展示面 ?利用電瓶車，讓客戶感受小區(qū)的園林綠化 展示策略 ? 社區(qū)巴士 在社區(qū)巴士上投放圣地亞哥項目宣傳片，加深客戶對圣地亞哥的印象 ? 學(xué)校配套 學(xué)校問題的盡快落實，能減弱部分客戶對戶口的關(guān)注，增強本項目的核心競爭力 ? 外圍展示 ? 上門客戶中，有 1/4的客戶是路過的 ? 目前項目公路兩側(cè)的綠化展示較好，建議增設(shè)路邊道旗，增強項目的領(lǐng)域感 本部分重點回顧 ? 下階段公寓剩余產(chǎn)品推售步驟 爭取 3月份左右消化目前主要在售的二期公寓存量的 85%，即 ㎡ 對于二期尚未完全在售的 2731， 3941，作為三期，于 3月初面世，力求在 6月份左右銷售這部分房源的85%，即 ㎡ 6月初推出公寓五期（ 4251），平價開盤、低開高走、促銷推動，力爭較高的銷售率，從而在年底能夠最終完成我們 08年的年度目標 — 銷售公寓產(chǎn)品 ㎡ ?下階段策略調(diào)整的核心 — 圍繞“快速走量”之促銷策略 結(jié)合風暴拜訪的團購優(yōu)惠 首付款分期付款 重點戶型的促銷（特價房號、一口價） 更加靈活的營銷手段，重視逼定工具 湖疊墅的推售策略 主要解決三大問題： What？ Who？ How？ 湖疊墅是什么？ 湖疊墅賣給誰？ 湖疊墅怎么賣？ 項目屬性 市場定位 目前湖疊墅的蓄客情況 營銷總控 價格測算 推售策略 產(chǎn)品解析 湖疊墅在圣地亞哥的整體產(chǎn)品定位中，屬于公寓和別墅之間的過渡產(chǎn)品 項目屬性 ?產(chǎn)品屬性 : 近 郊： 距白鷺州 15分鐘車程； 大社區(qū)： 50萬㎡大社區(qū)，自身配套齊全； 小體量： ㎡， 72套； 湖 景： 位于社區(qū)景觀核心區(qū)桑地湖西畔； 疊 拼： 大面寬，獨立入戶，有天或有地； ?市場屬性 : 過渡產(chǎn)品，認可度較差； 中端產(chǎn)品，新政影響大； 總建筑面積 25000㎡ 綜合容積率 套 數(shù) 72套 棟數(shù) 4棟 （ 19— 22） 面積區(qū)間 218㎡ — 300㎡ 公寓產(chǎn)品 湖疊墅 獨棟別墅 湖疊墅雖是過渡產(chǎn)品，但卻又獨具優(yōu)勢 產(chǎn)品解析 1 2 3 4 處于小區(qū)中心，相對 獨立，位臵優(yōu)越 緊鄰小區(qū)游泳池、 網(wǎng)球場、會所配套 及商業(yè)配套，娛樂 休閑捷足先登 臨湖望山， 景觀資源獨厚 獨門獨戶，專設(shè) 地下車位，戶型 面積、價格介于 公寓與獨棟別墅 之間 湖疊墅優(yōu)勢 從近期在售物業(yè)來看，有疊加別墅的項目不多，且相對其他物業(yè)而言銷售速度慢 市場定位 項目 推售 時間 戶型 面積（㎡） 均價 （元 / ㎡ ） 銷售 情況 大溪地 7月 19日 180240 開盤均價 7000多； 目前 8500 48套疊加別墅，目前有 5套左右仍公開在售，網(wǎng)上已備案 28套 薌鷺 〃 溫泉人家 10月 1日 220左右 開盤均價 6900； 目前 6400 （有意向可申請優(yōu)惠） 共推出 132套疊加，銷售率遠低于聯(lián)排別墅，近期在 《 泉州晚報 》 上推出一套特價房 6180元 / ㎡ 佳馨美墅 11月 28日 159205 18000 共推出 88套疊加，目前已售近 20套，相比之下，聯(lián)排推出 31套，已售 15套，銷售速度更快 湖疊墅依托“建發(fā)”及“圣地亞哥”品牌有一定的競爭優(yōu)勢，但較大的建筑面積導(dǎo)致的高總價可能會抑制競爭 ? 從地段、資源角度，湖疊墅與其他項目不存在直接的競爭關(guān)系 ? 購買別墅的客戶較之公寓客戶更加關(guān)注總價 市場定位 項目 大溪地 薌鷺 〃 溫泉人家 麗水云天 圣地亞哥 開發(fā)商 筼筜東區(qū)聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 富濠 (龍海 )建設(shè)開發(fā)有限公司 誠毅 建發(fā) ★★★ ★ ★★ ★★★★★ 項目品牌 項目小，接近尾盤 較少推廣 目前處于項目二期 一期入伙，二期熱銷 ★ ★ ★★★ ★★★★ 地段 緊鄰?fù)怖铣菂^(qū)，周邊配套成熟 角美鎮(zhèn)，位臵較偏 同安汀溪水庫自然森林風景保護區(qū) 廈漳交界，周邊為工業(yè)區(qū)，背山面海 ★★★ ★ ★ ★★ 景觀資源 疊加別墅位于小區(qū)內(nèi)圍，無法直接享受沿溪景觀資源 溫泉入戶，疊加別墅景觀資源較缺乏 溫泉入戶，自身園林規(guī)劃和水庫景觀資源 位于小區(qū)中心，臨湖望山 ★★★ ★★ ★★ ★★ 戶型面積 180240㎡ 220 ㎡ 左右 160300 ㎡ 218300㎡ ★★ ★★ ★ ★ 價位 均價 8500元 /㎡ ，總價約在 150萬 190萬之間 目前均價 6400元 /㎡ ，總價約在 130150萬之間 近期將會推出 ？ ★★ ★★ ★★ 與接近區(qū)域疊拼別墅相比 ,湖疊墅綜合優(yōu)勢較明顯（ 2層戶型比較） ? 市場上疊拼別墅的產(chǎn)品比較少，目前湖疊墅可以參照比較的主要是處于同區(qū)域的薌鷺 〃 溫泉人家 市場定位 項目 圣地亞哥 薌鷺 〃 溫泉人家 面積 218243㎡ 210218㎡ 戶型 五房兩廳三衛(wèi) 三房兩廳三衛(wèi) 優(yōu)劣勢比較 優(yōu)點： 五房比三房戶型實用率更高 南北庭院與小區(qū)綠化融為一體，部分戶型可享受湖景資源 主要空間基本朝南，較舒適 缺點：獨立空間略顯擁擠 與接近區(qū)域疊拼別墅相比 ,湖疊墅綜合優(yōu)勢較明顯 ,但總面積略大 ,可能會導(dǎo)致總價偏高（ 5層戶型比較） 項目 圣地亞哥 薌鷺 〃 溫泉人家 面積 296315㎡ 212㎡ 戶型 五房三廳四衛(wèi) 三房兩廳三衛(wèi) 優(yōu)劣勢比較 優(yōu)點： 設(shè)有入戶花園 客廳挑高設(shè)計，盡顯氣派 頂層為主臥和露臺，超大主臥設(shè)獨立書房和衛(wèi)生間，體現(xiàn)尊貴感 帶電梯 缺點： 面積過大，影響總價競爭力 贈送面積少 市場定位 受市場環(huán)境及 PX項目影響，湖疊墅目前的有效蓄客量較少，需要進一
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