【正文】 ， 1月底客戶，“你們這是爛尾樓吧？外立面怎么這么難看！停工了吧？” 王女士：路過， 1月中客戶，“樣板間太冷了，下去吧，不看了” ? 退房客戶： 肖強：朋友介紹， 1月初客戶，房號 3702， “你們的外立面怎么用這么個顏色？太難看了！這個房子住著不舒服。 2023年，融澤府整體營銷推廣策略 一． 積極整合利用世聯(lián)集團資源，重視本項目服務質量與客戶數(shù)量、質量 二 . 清晰使用、深入挖掘客戶渠道，直效宣傳推廣 三 . 注重項目品質提升，增強現(xiàn)場銷售氛圍 23 本報告是嚴格保密的。 教育資源：育民小學、北京八中初中高中部、中央音樂學院、外交學院、市委黨校；醫(yī)療資源：協(xié)和醫(yī)院、北京兒童醫(yī)院、人民醫(yī)院。 27 本報告是嚴格保密的。 調(diào)動團隊合作的精神、培訓團隊針對不同客戶的合作技巧、促進客戶成交的技巧。 — ，深圳客戶部負責給深圳公司高端客戶發(fā)項目短信信息。同時每三天給客戶發(fā)送一次項目賣點的短信。 基于客戶研究下的精確推廣制導 一 . 積極整合利用世聯(lián)集團資源，重視本項目服務質量與客戶數(shù)量、質量 二 . 清晰使用、深入挖掘客戶渠道，直效宣傳推廣 三 . 注重項目品質提升，增強現(xiàn)場銷售氛圍 31 本報告是嚴格保密的。 針對金融街區(qū)域銀行對帳單客戶的 DM ?投放對象：西城區(qū)以金融街銀行為主的銀行對帳單客戶。 針對金融街客戶的關于兩會期間的推廣 關于策略渠道的重點說明 推廣一、 《中國新聞周刊》兩會期間出版 《兩會專刊》 ? 能確定達到中央高層的市場化運作的新聞期刊。 針對金融街及西便門周邊客戶的定向夾報投放 ?投放渠道：《北京青年報》夾報 ?投放時間： 3~5月，每月 1次 ?投放區(qū)域：西便門、金融街區(qū)域 ?投放份數(shù)： 5萬份 ?投放內(nèi)容：項目價值以及關鍵營銷活動的信息告知及銷售信息發(fā)布。 ?設臵較高數(shù)額的聯(lián)動獎勵，刺激深圳、北京銷售人員，實現(xiàn)項目銷售。 客戶的載體 —— 關于威斯汀的合作事宜： 兩個重點：一是合作條件的洽談，二是借勢簽約活動 關于策略渠道的重點說明 37 本報告是嚴格保密的。 39 本報告是嚴格保密的。 外墻磚的修補 面子工程整理 外部形象工程細節(jié)品質展示 夜間增加賣場氛圍 細節(jié)處理 45 本報告是嚴格保密的。 強勢直效推廣為項目持續(xù)積累高端客戶資源。費用約 300元 /份。 雕刻時光咖啡店正式進駐現(xiàn)場。 通知客戶現(xiàn)場領取寺廟門票或吉祥物。開始印刷。聯(lián)系合作公司。 5. 事件 —— 威斯汀酒店簽約儀式。 威斯汀酒店活動 216。 確定短信群發(fā)方案。 提交 4月直投方案、短信群發(fā)方案。 本月第二次高端客戶短信群發(fā)。 確定 DM設計，開始印刷。 3. 老帶新客戶成交政策的繼續(xù)實施。 2. 開發(fā)商前期對外承諾未取得預售證的房號已經(jīng)被全部整購。 2. 承擔較大客戶投訴、輿論以及公司信譽損失的風險。 2. 原保留房號可提前儲備客戶、回籠部分資金。 售樓處內(nèi)部包裝 看樓通道包裝 ? 更換項目主題形象透明底紋窗簾，透光 +遮擋 +形象 +品質 ? 直接利用通道入口現(xiàn)有玄關，僅增加射燈即可提升品質感 ? 對屋頂用帷?；蛑行蛼炱熳髡趽?，美觀 +展示賣點 63 本報告是嚴格保密的。 融澤府 ? 打造融澤府春節(jié)主題墻 ?看樓通道懸掛中國結、雙魚 春節(jié)售樓處包裝建議 68 本報告是嚴格保密的。 17:44:1117:44:1117:44Thursday, January 26, 2023 ?1乍見翻疑夢，相悲各問年。 17:44:1117:44:1117:441/26/2023 5:44:11 PM ?1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 5時 44分 11秒 下午 5時 44分 17:44: ?楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 1月 下午 5時 44分 :44January 26, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :44:1117:44:11January 26, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 下午 5時 44分 :44January 26, 2023 ?1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 5時 44分 11秒 下午 5時 44分 17:44: ?沒有失敗，只有暫時停止成功！。 17:44:1117:44:1117:441/26/2023 5:44:11 PM ?1以我獨沈久，愧君相見頻。 售樓處內(nèi)部包裝 ?關鍵行動一：封閉不美觀因素 ?關鍵行動二：豐富賣點視覺 ?關鍵行動三：增加品質元素 看樓通道包裝 樓梯 ? 入口處增設禮禮賓人員 ? 此處做軟隔斷處理，將樣板間與售樓處連接起來 ? 墻體上增加周邊配套主題圖畫、走廊里增加黃色燈光效果，一是豐富走道氛圍，二是增加項目賣點展示 ? 增強設備的品質，提高顧客感受的舒適度 ? 玻璃欄桿處加裝花槽 66 本報告是嚴格保密的。 將 一樓劃分為客戶接待咖啡休閑區(qū)、二樓劃分為集中產(chǎn)品展示區(qū) 附件一 61 本報告是嚴格保密的。 ? 效果評估： 1. 可促進已成交客戶再次購買，用優(yōu)惠措施和說辭抵消其對開發(fā)商保留房號的不滿。將對我司及開發(fā)商信譽和公司品牌造成嚴重負面影響。 07年推廣及包裝費用預估 金融街銀行卡（中、招、工等）對帳單客戶 DM費用 內(nèi)容 份數(shù) 投遞費用 印刷費用（ 2元） 合計 3月 2萬份 70000 40000 110000 4月 2萬份 70000 40000 110000 5月 2萬份 70000 40000 110000 合計 12萬份 210000 120230 330000 巡展費用預計 內(nèi)容 物料籌備 場地租賃 廣告宣傳 其他 合計 深圳 10000 202300 100000 30000 340000 山西 10000 100000 100000 30000 240000 職工之家 10000 30000 0 0 40000 合計 30000 330000 202300 60000 620230 短信費用 份數(shù) 費用 3~8月 6月 *5萬份 30000 老帶新客戶成交優(yōu)惠 優(yōu)惠 新老客戶各 3萬元車位代金券 費用 600000 夾報費用預估 次數(shù) 份數(shù) 費用 3 3*10萬份 300000 銷售物料補充費用預估 項目 數(shù)量 費用 樓書 800 40000 事件與活動營銷費用預估 項目 費用 威斯汀酒店簽約 300000 周末、節(jié)日客戶活動 500000 合計 800000 不可預見費用 不可預見費用 500000 推廣及包裝合計費用： 436萬（ 07年有充足費用用于商業(yè)推廣） 項目 使用時間 單價 費用 雕刻時光入駐 5月 2萬 /月 10萬 燈箱廣告牌 1年 7萬 /年 7萬 交通指示牌 6萬 /年 9萬 條幅、配飾、春節(jié)包裝、燈光 30萬 道旗制作 半年 3200元 /根 /月 55萬 室內(nèi)花卉租擺 28 4000/月 3萬 合計 114萬 56 本報告是嚴格保密的。 07年各階段營銷執(zhí)行方案 第三階段（ 6~8月）順勢期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第三階段 階段關鍵行動： 1. 6~8月每月兩次高端客戶短信群發(fā)。 確定五月夾報設計與投放方案，夾報開始制作印刷。 金融街區(qū)域高端客戶直投。 確定本月高端客戶第二次短信群發(fā)方案。 11日活動開始。 開始籌備山西巡展事宜，安排巡展人員崗位、聯(lián)系合作資源、場地、山西廣告推廣資源，準備巡展方案。 3. 巡展 —— 深圳、山西異地巡展。 電話通知客戶參加威斯汀酒店簽約活動。 216。 確定春節(jié)特惠房方案。通知老客戶老帶新優(yōu)惠措施，鼓勵客戶推薦朋友來訪。 4. 春節(jié)優(yōu)惠 —— 春節(jié)前推出 5套特惠房 (3601/3602/3702/7202/7302)，每套房優(yōu)惠 10萬 (減 400元 /平米 )或贈送 1個車位。 47 本報告是嚴格保密的。 ? ? 充分利用現(xiàn)有資源： 利用現(xiàn)有的昭示性最強的樓體上作條幅， 配合交通導示牌或者路旗 ，結合職工之家的分展點，增加不同方向來訪客戶的視覺引導。 與喜達屋合作方式 ?在喜達屋銷售貴賓卡的同時夾帶融澤府的宣傳資料； ?與喜達屋的銷售人員簽署聯(lián)動協(xié)議，通過推薦喜達屋貴賓客戶資源實現(xiàn)成交； 合作方式： 時限： 采用聯(lián)動獎勵方式，與喜達屋的貴賓卡銷售人員簽訂聯(lián)動協(xié)議 融澤府銷售周期內(nèi) 替代威斯汀的另一種方式 購買喜達屋會員卡贈送客戶 ?喜達屋酒店會員年卡，價值 1880元 /張（有效期至 2023年 1月 1日）。在售樓處安排酒店相關體驗主題活動（意大利美食節(jié)、甜點、雞尾酒品鑒等活動）。 關于策略渠道的重點說明 35 本報告是嚴格保密的。而且根據(jù)以往調(diào)查情況預期，期刊保存率也會大幅提升至 98%以上。例如：僅針對長城卡持卡人享受 xx折優(yōu)惠（禮品） ②印刷品用紙克重不得大于 128克用紙印刷， 3折頁。 用 威斯汀會員卡 作載體，將成交客戶形成“團隊”，同時利用 現(xiàn)場活動 增強銷售氛圍。 關鍵點：整合我公司山西現(xiàn)有 2023組高端客戶資源，同時挖掘山西煤炭交易會、中國煤炭博覽會高端客戶資源。 針對外地客戶的巡展安排 —— 山西 2月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 1 2 3 3月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 ，給山西現(xiàn)有 2023名高端客戶群發(fā)短信，祝賀春節(jié)快樂，落款北京融澤府，初次建立客戶認知。 28 本報告是嚴格保密的。了解項目全方位精致打造的豪宅品質，深入挖掘項目核心價值點，引導客戶對項目產(chǎn)生高認知。 培訓考核（分為筆試、口試兩部分進行），考核內(nèi)容為 ~。 體驗其酒店的服務、設施、菜肴品種和水平帶給高端客戶的心理感知。 21 本報告是嚴格保密的。 ?外地客戶 一次性付款 比例明顯較本地客戶高，購房實力雄厚。 ?外地客戶購買四居的比例較本地客戶高。 ?本地客戶與外地客戶多為自用。 0 6 年項目價格走勢1963201741617833020514204431712520232189681974305000100001500020230250002023年，關于融澤府銷售數(shù)據(jù)整理的啟示 11 本報告是嚴格保密的。 7 本報告是嚴格保密的。 面積區(qū)間 7090 (1居 ) 90120 (2居 ) 120130 (2居 ) 130150 (3居 ) 150180 (3居 ) 170190 (4居 ) 200240 (3/4居 ) 280320 (3居 ) 350420 (4居 ) 510540 (4居 )