【正文】 轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的影響是指房地產(chǎn)的抵押人是否可以將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)约稗D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所受抵押權(quán)的制約與相互影響。 —— □ 抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)的效力主要體現(xiàn)在從抵押物變賣(mài)的價(jià)款中優(yōu)先受償所擔(dān)保的債權(quán)。保障抵押權(quán)不受損害?！? 房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)外處分效力 —— 是指抵押權(quán)人可否將抵押權(quán)處分，讓與他人或者為他債權(quán)提供擔(dān)保。 □ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押的條件 抵押權(quán)是為將來(lái)而設(shè)定的權(quán)利，非即時(shí)行使的權(quán)利。）□ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)法律關(guān)系的影響 （ 1）對(duì)主債權(quán)的影響 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，主債權(quán)可能有兩種情況： 一是主債權(quán)全部得到清償，主債務(wù)關(guān)系消滅； 二是主債務(wù)得到部分清償，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)就剩余部分繼續(xù)清償?！? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 劃撥土地使用權(quán)，除以下情況外不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 ◎ □ ◎ 演講完畢，謝謝觀看！ 。價(jià)款歸房屋所有人?！? 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序 同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按以下次序清償： 根據(jù)《擔(dān)保法》第 54條的規(guī)定，抵押合同以登記生效的，按照抵押登記的先后順序清償，順序相同的，按照比例清償。 房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)外效力 抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)出租的影響 抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的影響 房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)外處分效力 □ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 概念： 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指?jìng)鶆?wù)履行期屆滿(mǎn)，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依照法律規(guī)定的程序直接處分抵押的房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)價(jià)款使其債權(quán)優(yōu)先受償。抵押權(quán)并不排斥同一抵押物上在設(shè)定抵押權(quán)，但為了保護(hù)先位抵押權(quán)人的利益，法律規(guī)定應(yīng)在抵押物價(jià)值超過(guò)先位設(shè)定的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍的余額部分才可抵押。 如果抵押人拒絕提供，則不得轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓無(wú)效。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 從租賃關(guān)系的 成立 來(lái)看，租賃關(guān)系不受抵押權(quán)效力的影響，因?yàn)橐呀?jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)仍歸抵押人所有和占有，他仍然有權(quán)將該財(cái)產(chǎn)出租。（即先抵押后出租） 這兩種情況中，抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)出租法律關(guān)系的效力不同。 □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 （ 3）抵押權(quán)對(duì)抵押物的效力還表現(xiàn)在 抵押人 的行為 足以使抵押物價(jià)值減少 的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。 □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 作為抵押物的房地產(chǎn)范圍效力 （房地產(chǎn)本身、抵押物所生孳息）（ 3點(diǎn)） （ 1）依法律規(guī)定抵押的房地產(chǎn)，主要指《擔(dān)保法》第 36條規(guī)定的三種情況： ○以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押； □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 ○以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。□ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力一般包括： 抵押權(quán)的內(nèi)部效力。 □ 房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押登記的程序 （ 1）申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件： 1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明； 2）抵押登記申請(qǐng)書(shū)； 3）抵押合同； □ 房地產(chǎn)抵押登記 4）《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明； 5）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料； 6）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料： 7）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。 ○ 其設(shè)定包括兩個(gè)階段： 簽定房地產(chǎn)抵押合同 登記 □ 房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容： （一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱(chēng)或者個(gè)人姓名、住所； （二）主債權(quán)的種類(lèi)、數(shù)額； （三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等； （四）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值； （五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任； 房地產(chǎn)抵押合同 （六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限； （七）抵押權(quán)滅失的條件； （八）違約責(zé)任； （九）爭(zhēng)議解決方式； （十）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)； （十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。 房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題 —— □ 房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)該 注意的問(wèn)題 用于抵押的土地使用權(quán)的 范圍 。因?yàn)榉课荼仨毥⒃谕恋刂?，土地及土地使用?quán)就夠成房屋的本質(zhì)部分。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 □ 用于抵押的 土地使用權(quán)的范圍 土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物 的關(guān)系。當(dāng)其中一個(gè)實(shí)現(xiàn)時(shí)，其他抵押權(quán)都全部解除） □ 抵 押 的 種 類(lèi) 以抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)額是否確定可分為： 1 最高額抵押 抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，以抵押物對(duì)將來(lái)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的不特定的債權(quán)，再預(yù)定的最高債權(quán)額限度內(nèi)作擔(dān)保的一種特殊的抵押形式。 丁一應(yīng)向王三退還全部買(mǎi)房款 ，房屋產(chǎn)權(quán)仍歸丁一 、 丁二所有 。 王三辯稱(chēng) ，該幢房屋丁一已賣(mài)給他 ， 雙方簽訂了書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同 ， 他已交清了買(mǎi)房款 ， 房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有 。 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人協(xié)商約定的除外。 租用房屋用于居住的，《房屋租賃證》可作為公安部門(mén)辦理戶(hù)口登記的憑證之一。 □ 房屋租賃合同的變更 解出與終止 房屋租賃期限屆滿(mǎn)，租賃合同終止。一般由出租人負(fù)責(zé)， 可約定。 理解：與買(mǎi)賣(mài)的區(qū)別 基礎(chǔ)條件不同：合法存在； 符合法定投資額 后果不同：使用權(quán)轉(zhuǎn)移；所有權(quán)轉(zhuǎn)移（不包括土地所有權(quán)） 承受者享有的權(quán)利不同 備案；登記（生效要件） 房屋租賃的種類(lèi) 一、所有權(quán)不同 公房租賃： （ 1）國(guó)有房屋（占絕大部分） 直管房屋 自管房屋 （ 2）集體所有房屋 私房租賃（較少） 二、使用性質(zhì)不同 居住用房租賃 非居住用房租賃 房屋租賃的條件 一 房屋出租的條件 法律沒(méi)有明確，僅作原則規(guī)定，“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。 商品房預(yù)售 一 概念： 商品房預(yù)售，又稱(chēng)“賣(mài)樓花”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 將正在建設(shè)中的房屋 預(yù)先售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 李某收款后，出具收據(jù)，又將 15萬(wàn)元作定金轉(zhuǎn)給王家村委會(huì)。 公證 （法律沒(méi)有規(guī)定） 登記（過(guò)戶(hù)登記 生效要件） 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移從登記時(shí)開(kāi)始，土地使用權(quán)及地上附著物屬于不動(dòng)產(chǎn)。 簽訂轉(zhuǎn)讓合同 辦理轉(zhuǎn)讓登記 簽訂土地使用權(quán)出讓合同后 15日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)讓登記。 簽訂后， 60日內(nèi)交納土地出讓金并辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。 □ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 三 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同訂立的程序 法律沒(méi)有規(guī)定，一般為： 協(xié)商 達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議 簽約 《房地產(chǎn)法》第 40條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，是必經(jīng)程序。同年 5月 28日，長(zhǎng)江公司付款 15萬(wàn)給李某 。長(zhǎng)江公司未經(jīng)正當(dāng)途徑，參與土地非法買(mǎi)賣(mài)，也違反了土地管理法規(guī)。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的