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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(編輯修改稿)

2025-02-10 17:56 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 □ 房地產(chǎn)抵押的原則 合法原則: 設(shè)定的房地產(chǎn)是法律允許的 必須是抵押人提供的合法所有或合法占有的房地產(chǎn)(有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)) 同一原則: 土地使用權(quán)與地上建筑物一起抵押 特定原則: 是現(xiàn)實(shí)的特定的房地產(chǎn) □ 房地產(chǎn)抵押的范圍 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍 作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán),其所擔(dān)保的債權(quán)一般以原債權(quán)為限。但根據(jù)《擔(dān)保法》 46 條的規(guī)定以下可列為所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi): 利息(約定利息、法定利息) 違約金(法律規(guī)定、合同約定) 賠償金(有損害才有賠償) 費(fèi)用(保全、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán))□ 房地產(chǎn)抵押的范圍 房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍: 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 347條的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的的范圍,包括房屋所有權(quán)和該房屋在用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán);以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)。 前者為物的抵押,后者為權(quán)利的抵押。 房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)該注意的問題 —— □ 房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)該 注意的問題 用于抵押的土地使用權(quán)的 范圍 。 抵押的房地產(chǎn)的 價(jià)值 與其所擔(dān)保債權(quán) 數(shù)額 的關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的 同一 關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物 的關(guān)系。 □ 用于抵押的 土地使用權(quán)的范圍 土地所有權(quán)不能用于抵押。 我國實(shí)行土地公有制,土地所有者只能是國家和集體。抵押的目的在于保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn),當(dāng)債務(wù)人不能到期還債時(shí),債權(quán)人基于設(shè)定的抵押權(quán)可以將抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。如果將土地所有權(quán)用于抵押,則土地所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。將會(huì)動(dòng)搖我國的土地公有制。 用于抵押的 土地使用權(quán)的范圍 集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人 ( 1) 依法承包經(jīng)營并 經(jīng)發(fā)包方同意 的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán) 和 ( 2) 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 禁止土地使用權(quán)單獨(dú)抵押。 □ 用于抵押的 土地使用權(quán)的范圍 土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)。 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)最終要對抵押物進(jìn)行作價(jià)、拍賣或變賣,從而發(fā)生抵押物所有權(quán)的變動(dòng)。因而,必須要求抵押人對抵押物享有充分的處分權(quán)。 □ 抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 抵押權(quán)設(shè)定的目的在于確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn),如所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額超過抵押房地產(chǎn)的價(jià)值,則債權(quán)人的債權(quán)就得不到完全實(shí)現(xiàn)。 □ 抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 房地產(chǎn)抵押后,其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的金額部分,在余額限度內(nèi)可以再抵押。 這樣可以充分的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 《出讓和轉(zhuǎn)讓條例》第 33條規(guī)定,土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 《房地產(chǎn)法》第 47條規(guī)定,依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押。 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 《擔(dān)保法》第 36條規(guī)定,以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 從以上的法律規(guī)定中,我們不難看出: 我國立法在處理房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)時(shí),一直堅(jiān)持土地使用權(quán)與地上建筑物的 同一原則, 即它們要一同抵押。 這一原則包含兩種情況: 地隨房走原則 房隨地走原則 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 地隨房走原則 即地上房屋等建筑物抵押時(shí),其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一同抵押。因?yàn)榉课荼仨毥⒃谕恋刂?,土地及土地使用?quán)就夠成房屋的本質(zhì)部分。 房隨地走原則 在土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的情況下,其地上建筑物也應(yīng)一同抵押。因?yàn)榈盅簷?quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)建筑物的存在會(huì)妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) □ 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物的關(guān)系 《房地產(chǎn)法》第 51條、《擔(dān)保法》第 55條均規(guī)定,城市房地產(chǎn)抵押合同簽定后,土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣,但對拍賣新增的房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 因此,我們可以從以下三個(gè)方面來把握: □ 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物的關(guān)系 土地上新增的房屋不屬于抵押物 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣 對于拍賣新增的房屋所得款項(xiàng),抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 (小結(jié) ) □ 房地產(chǎn)抵押的范圍 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍 作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán),其所擔(dān)保的債權(quán)一般以原債權(quán)為限。但根據(jù)《擔(dān)保法》 46 條的規(guī)定以下可列為所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi): 利息(約定利息、法定利息) 違約金(法律規(guī)定、合同約定) 賠償金(有損害才有賠償) 費(fèi)用(保全、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán))□ 房地產(chǎn)抵押的范圍 房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍: 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 347條的規(guī)定,房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的的范圍,包括房屋所有權(quán)和該房屋在用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán);以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。 前者為物的抵押,后者為權(quán)利的抵押。 房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)該注意的問題 —— □ 房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)該 注意的問題 用于抵押的土地使用權(quán)的 范圍 。 抵押的房地產(chǎn)的 價(jià)值 與其所擔(dān)保債權(quán) 數(shù)額 的關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的 同一 關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物 的關(guān)系。 □ 不得抵押房地產(chǎn) (一)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn); (二)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn); (三)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物; (四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn); (五)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn); (六)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 □ 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定 ○ 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定是指房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系的產(chǎn)生,即在房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人之間發(fā)生抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系。債權(quán)人(抵押權(quán)人)由此獲得優(yōu)先受償權(quán),債務(wù)人負(fù)有擔(dān)保義務(wù)。 抵押權(quán)作為一種物權(quán)只有經(jīng)過登記公示,才具有物權(quán)效力。 ○ 其設(shè)定包括兩個(gè)階段: 簽定房地產(chǎn)抵押合同 登記 □ 房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容: (一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所; (二)主債權(quán)的種類、數(shù)額; (三)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等; (四)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值; (五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;
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