【文章內(nèi)容簡介】 □ 房地產(chǎn)抵押的原則 合法原則： 設(shè)定的房地產(chǎn)是法律允許的 必須是抵押人提供的合法所有或合法占有的房地產(chǎn)（有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)） 同一原則： 土地使用權(quán)與地上建筑物一起抵押 特定原則： 是現(xiàn)實的特定的房地產(chǎn) □ 房地產(chǎn)抵押的范圍 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍 作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)，其所擔(dān)保的債權(quán)一般以原債權(quán)為限。但根據(jù)《擔(dān)保法》 46 條的規(guī)定以下可列為所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)： 利息（約定利息、法定利息） 違約金（法律規(guī)定、合同約定） 賠償金（有損害才有賠償） 費用（保全、實現(xiàn)抵押權(quán)）□ 房地產(chǎn)抵押的范圍 房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍： 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 347條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的的范圍，包括房屋所有權(quán)和該房屋在用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押權(quán)。 前者為物的抵押，后者為權(quán)利的抵押。 房地產(chǎn)抵押時應(yīng)該注意的問題 —— □ 房地產(chǎn)抵押時應(yīng)該 注意的問題 用于抵押的土地使用權(quán)的 范圍 。 抵押的房地產(chǎn)的 價值 與其所擔(dān)保債權(quán) 數(shù)額 的關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的 同一 關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物 的關(guān)系。 □ 用于抵押的 土地使用權(quán)的范圍 土地所有權(quán)不能用于抵押。 我國實行土地公有制，土地所有者只能是國家和集體。抵押的目的在于保證債權(quán)的實現(xiàn)，當(dāng)債務(wù)人不能到期還債時，債權(quán)人基于設(shè)定的抵押權(quán)可以將抵押的房地產(chǎn)進行拍賣以實現(xiàn)債權(quán)。如果將土地所有權(quán)用于抵押，則土地所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。將會動搖我國的土地公有制。 用于抵押的 土地使用權(quán)的范圍 集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人 （ 1） 依法承包經(jīng)營并 經(jīng)發(fā)包方同意 的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán) 和 （ 2） 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 禁止土地使用權(quán)單獨抵押。 □ 用于抵押的 土地使用權(quán)的范圍 土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)。 抵押權(quán)的實現(xiàn)最終要對抵押物進行作價、拍賣或變賣，從而發(fā)生抵押物所有權(quán)的變動。因而，必須要求抵押人對抵押物享有充分的處分權(quán)。 □ 抵押的房地產(chǎn)的價值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 抵押房地產(chǎn)的價值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 抵押權(quán)設(shè)定的目的在于確保債權(quán)的實現(xiàn)，如所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額超過抵押房地產(chǎn)的價值，則債權(quán)人的債權(quán)就得不到完全實現(xiàn)。 □ 抵押的房地產(chǎn)的價值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 房地產(chǎn)抵押后，其價值大于所擔(dān)保債權(quán)的金額部分，在余額限度內(nèi)可以再抵押。 這樣可以充分的實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值。 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 《出讓和轉(zhuǎn)讓條例》第 33條規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 《房地產(chǎn)法》第 47條規(guī)定，依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押。 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 《擔(dān)保法》第 36條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 從以上的法律規(guī)定中，我們不難看出： 我國立法在處理房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)時，一直堅持土地使用權(quán)與地上建筑物的 同一原則， 即它們要一同抵押。 這一原則包含兩種情況： 地隨房走原則 房隨地走原則 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 地隨房走原則 即地上房屋等建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一同抵押。因為房屋必須建立在土地之上，土地及土地使用權(quán)就夠成房屋的本質(zhì)部分。 房隨地走原則 在土地使用權(quán)單獨抵押的情況下，其地上建筑物也應(yīng)一同抵押。因為抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時建筑物的存在會妨礙抵押權(quán)的實現(xiàn) □ 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物的關(guān)系 《房地產(chǎn)法》第 51條、《擔(dān)保法》第 55條均規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽定后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增的房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 因此，我們可以從以下三個方面來把握： □ 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物的關(guān)系 土地上新增的房屋不屬于抵押物 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣 對于拍賣新增的房屋所得款項，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 (小結(jié) ) □ 房地產(chǎn)抵押的范圍 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍 作為擔(dān)保物權(quán)的抵押權(quán)，其所擔(dān)保的債權(quán)一般以原債權(quán)為限。但根據(jù)《擔(dān)保法》 46 條的規(guī)定以下可列為所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)： 利息（約定利息、法定利息） 違約金（法律規(guī)定、合同約定） 賠償金（有損害才有賠償） 費用（保全、實現(xiàn)抵押權(quán)）□ 房地產(chǎn)抵押的范圍 房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍： 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 347條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的的范圍，包括房屋所有權(quán)和該房屋在用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。 前者為物的抵押，后者為權(quán)利的抵押。 房地產(chǎn)抵押時應(yīng)該注意的問題 —— □ 房地產(chǎn)抵押時應(yīng)該 注意的問題 用于抵押的土地使用權(quán)的 范圍 。 抵押的房地產(chǎn)的 價值 與其所擔(dān)保債權(quán) 數(shù)額 的關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的 同一 關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物 的關(guān)系。 □ 不得抵押房地產(chǎn) （一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； （二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； （三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； （四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； （六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 □ 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定 ○ 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定是指房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系的產(chǎn)生，即在房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人之間發(fā)生抵押權(quán)利義務(wù)關(guān)系。債權(quán)人（抵押權(quán)人）由此獲得優(yōu)先受償權(quán)，債務(wù)人負有擔(dān)保義務(wù)。 抵押權(quán)作為一種物權(quán)只有經(jīng)過登記公示，才具有物權(quán)效力。 ○ 其設(shè)定包括兩個階段： 簽定房地產(chǎn)抵押合同 登記 □ 房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容： （一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所； （二）主債權(quán)的種類、數(shù)額； （三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等； （四）抵押房地產(chǎn)的價值； （五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；