【正文】 有批準權的人民政府準予轉讓的應當由受讓方辦理土地出讓手續(xù)。 □ 房地產抵押權的實現對相關法律關系的影響 二、 抵押后才有房屋等建筑物。（如果債務履行期限未屆滿，或債務人已經按期清償了債務，抵押權人都不得行使抵押權。只能一起轉讓。（ 1）只要抵押物的價值足夠大就可以實現擔保的債權。 □ 抵押權對房地產 轉讓的影響 抵押權對抵押物轉讓的干預 ： 抵押物的轉讓對抵押權的存在有重大的影響，抵押物轉讓的價款直接關系到抵押所擔保的債權能否提前全部優(yōu)先受償，這是對抵押權人利益至關重要的。 抵押人轉讓房地產無須征得抵押權人同意，只需要履行先通知后轉讓的義務，抵押權對轉讓行為的效力沒有影響。□ 先出租后抵押 從抵押權的實現來看 ： 抵押權人將抵押財產依法拍賣、變賣后，買受人獲得了抵押財產的所有權，按照“買賣不破租賃”的原則，租賃關系可以對抗新的買受人，使租賃關系繼續(xù)有效，只是出租人發(fā)生了變化。但由于抵押權的存在，會對其以后發(fā)生的處理行為產生一定的影響。抵押物上所生孳息歸抵押物所有人所有。 □ 抵押權的內部效力 優(yōu)先受償效力 抵押權的優(yōu)先受償效力就是指抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先獲得清償（相對于普通債權人）。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。 《城市房地產抵押管理規(guī)定》 第 30條、 第 31條規(guī)定：房地產抵押合同自簽訂之日起 30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。 □ 房地產抵押的設定 ○ 房地產抵押的設定是指房地產抵押法律關系的產生，即在房地產抵押當事人之間發(fā)生抵押權利義務關系。 (小結 ) □ 房地產抵押的范圍 一、房地產抵押權所擔保的范圍 作為擔保物權的抵押權，其所擔保的債權一般以原債權為限。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。 □ 抵押的房地產的價值與其所擔保債權數額的關系 房地產抵押后，其價值大于所擔保債權的金額部分，在余額限度內可以再抵押。將會動搖我國的土地公有制。 房地產抵押時應該注意的問題 —— □ 房地產抵押時應該 注意的問題 用于抵押的土地使用權的 范圍 。 2 抵押物是由債務人提供的，法律允許抵押的財產。 共同共有房屋買賣必須經共有人一致同意。因租期屆滿 ， 王三向留在當地的丁一提出購買該幢房屋 ， 丁一認為 ，丁二在外地工作 ， 不需要當地房屋 ，自己是長子有權作主 。轉租合同必須（ 2）經原出租人書面同意。 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。（承租人代出租人修繕房屋的） □ 當事人的權利義務 合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。 租賃用途。（以前沒有規(guī)定） 預售的商品房交付使用之日起 90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。否則，不能進行商品房預售。王家村未經批準，便開發(fā)轉讓土地是非法的。 1993年 4月 25日，李某以其個人名義，與第三人王家村村委會簽定合同，向王家村村委會購買土地 2萬平方米，使用期限 50年，地價每平方米 100元。 房地產轉讓合同約定的土地使用權使用年限受出讓合同約定的年限的限制。 審批 人民政府土地管理部門，再收到轉讓申請 15日內進行審查、審批，并回復結果。 □ 房地產轉讓合同 一 概念 房地產轉讓合同是指房地產轉讓人與受讓人之間訂立的轉讓房地產的協(xié)議。 被告：李某。 請 分析 回答：原告與被告簽定的、被告與第三人簽定合同是否有效，為什么？ 案例分析 無效。 但，如管理不善，易導致投機行為，損害消費者的正當權益。 商品房預售 （二）商品房預售合同實行登記備案制度 預售人應與承購人簽定商品房預售合同。 房屋租賃的條件 二 不得出租的房屋 根據《城市房屋租賃管理方法》第 6條規(guī)定，有下列情況之一的房屋不得出租： （ 1）未依法取得房屋所有權證的； （ 2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； （ 3）共有房屋未取得共有人同意的； （ 4）權屬有爭議的； 房屋租賃的條件 （ 5）屬于違法建筑的； （ 6）不符合安全標準的； （ 7）已抵押，未經抵押權人同意的； （ 8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； （ 9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 租賃住宅用房的自然損壞，一般由出租人負責，不履行，造成損害，承擔賠償責任；租賃房屋用于生產經營，從約定。有以下情況之一的可變更或解除合同： 符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的； ◎ 因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的； 當事人協(xié)商一致的。 二 條件： （ 1）承租人在租賃期限內， （ 2）征得出租人的同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。 （三）轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。 雙方意見分岐 ， 丁二上訴法院 ， 要求終止與王三房屋買賣合同 ， 歸還房屋自用 。 房 地 產 抵 押 一、抵押的概念和特點 二、抵押的種類 三、房地產抵押的概念 四、房地產抵押的原則 五、房地產抵押的范圍 六、房地產抵押的設定 七、房地產抵押權的效力 八、房地產抵押權的實現 □ 抵押的概念和特點 抵押的概念： 抵押是指債務人或者第三人將法律允許抵押的財產以不轉移占有的形式，作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律的規(guī)定將該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。 □ 房地產抵押的原則 合法原則： 設定的房地產是法律允許的 必須是抵押人提供的合法所有或合法占有的房地產（有所有權或經營權） 同一原則： 土地使用權與地上建筑物一起抵押 特定原則： 是現實的特定的房地產 □ 房地產抵押的范圍 一、房地產抵押權所擔保的范圍 作為擔保物權的抵押權，其所擔保的債權一般以原債權為限。 我國實行土地公有制，土地所有者只能是國家和集體。因而，必須要求抵押人對抵押物享有充分的處分權。 □ 房地產抵押中的土地使用權與建筑物的關系 《擔保法》第 36條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。因為抵押權人在行使抵押權時建筑物的存在會妨礙抵押權的實現 □ 房地產抵押與地上 新增建筑物的關系 《房地產法》第 51條、《擔保法》第 55條均規(guī)定，城市房地產抵押合同簽定后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。 房地產抵押中土地使用權與地上建筑物的 同一 關系。 《城市房地產抵押管理規(guī)定》 第 25條房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起 7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。 房地產抵押權對外效力。 不難看出，抵押權對抵押物的效力范圍不僅包括土地使用權本身，而且包括土地使用權上的房屋等建筑物。 抵押人對抵押物價值減少 無過錯 的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保，抵押物未減少的部分仍作為債權的擔保。法律只要求抵押人以書面形式將設定抵押的事實告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 □ 抵押權對房地產