【正文】 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （二）行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序： 申請(qǐng) 劃撥土地使用權(quán)的享有者，欲轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)， 持土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等 向土地所在地縣人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)。 審批 人民政府土地管理部門，再收到轉(zhuǎn)讓申請(qǐng) 15日內(nèi)進(jìn)行審查、審批，并回復(fù)結(jié)果。（條件 3 ◎ ） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 簽訂土地使用權(quán)出讓合同 批準(zhǔn)后，土地管理部門代表土地所有者與申請(qǐng)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 簽訂后， 60日內(nèi)交納土地出讓金并辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。 簽訂轉(zhuǎn)讓合同 辦理轉(zhuǎn)讓登記 簽訂土地使用權(quán)出讓合同后 15日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)讓登記。（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記） □ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 例外： 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院的決定可以 不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) 轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 □ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 一 概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。 二 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 合同與土地使用權(quán) 出讓 合同的關(guān)系（ 3點(diǎn)） 轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為前提； 轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，而使用權(quán)基于出讓合同而存在。□ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 出讓合同規(guī)定的受讓人的義務(wù)仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同，并必然成為轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用年限受出讓合同約定的年限的限制。 轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)的使用年限為原出讓合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用的年限后的剩余年限。 □ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 三 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同訂立的程序 法律沒有規(guī)定，一般為： 協(xié)商 達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議 簽約 《房地產(chǎn)法》第 40條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，是必經(jīng)程序。 公證 （法律沒有規(guī)定） 登記（過(guò)戶登記 生效要件） 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移從登記時(shí)開始，土地使用權(quán)及地上附著物屬于不動(dòng)產(chǎn)。 □ 案例分析 原告：某市長(zhǎng)江珠寶首飾開發(fā)有限公司（下稱長(zhǎng)江公司）。 被告：李某。 第三人：某縣安東鎮(zhèn)王家村村民委員會(huì)（下稱王家村委會(huì)）。 長(zhǎng)江公司擬建辦公大樓，通過(guò)李某在某縣買地。 1993年 4月 25日，李某以其個(gè)人名義，與第三人王家村村委會(huì)簽定合同，向王家村村委會(huì)購(gòu)買土地 2萬(wàn)平方米，使用期限 50年，地價(jià)每平方米 100元。 案例分析 一個(gè)星期后（ 5月 2日），李某又與長(zhǎng)江公司訂立土地轉(zhuǎn)讓合同，將上述土地以每平方米 150元的價(jià)格，再轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)江公司。同年 5月 28日，長(zhǎng)江公司付款 15萬(wàn)給李某 。 李某收款后，出具收據(jù)，又將 15萬(wàn)元作定金轉(zhuǎn)給王家村委會(huì)。后因長(zhǎng)江公司未依時(shí)給付第二期 15萬(wàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，雙方協(xié)商解決未果，長(zhǎng)江公司要求退款未成訴至法院。 請(qǐng) 分析 回答：原告與被告簽定的、被告與第三人簽定合同是否有效，為什么？ 案例分析 無(wú)效。 因?yàn)楫?dāng)事人轉(zhuǎn)讓的土地是集體所有的土地。這類土地必須經(jīng)過(guò)征為國(guó)有土地后才能出讓、轉(zhuǎn)讓。王家村未經(jīng)批準(zhǔn)，便開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地是非法的。李某無(wú)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，又無(wú)實(shí)際投資，只是利用長(zhǎng)江公司資金買賣土地，也是非法的。長(zhǎng)江公司未經(jīng)正當(dāng)途徑，參與土地非法買賣，也違反了土地管理法規(guī)。 商品房預(yù)售 一 概念： 商品房預(yù)售，又稱“賣樓花”是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 將正在建設(shè)中的房屋 預(yù)先售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。 但，如管理不善，易導(dǎo)致投機(jī)行為，損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益?，F(xiàn)在有關(guān)商品房預(yù)售的投訴最多、最復(fù)雜。 □ 商品房預(yù)售 二 商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進(jìn)度和竣工交付日期； □ 商品房預(yù)售 三 商品房預(yù)售管理規(guī)定 （一） 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向市縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。否則，不能進(jìn)行商品房預(yù)售。 申辦應(yīng)提交證件（復(fù)印件）及資料： 以下證明材料 ：（ 3點(diǎn)） 商品房預(yù)售 （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進(jìn)度和竣工交付日期； 開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書； □ 商品房預(yù)售 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的 10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 商品房預(yù)售 （二）商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度 預(yù)售人應(yīng)與承購(gòu)人簽定商品房預(yù)售合同。并且， 預(yù)售人 應(yīng)在 30 日內(nèi)持合同向有關(guān)部門登記。 開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定規(guī)定辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款 1％以下的罰款。（以前沒有規(guī)定） 預(yù)售的商品房交付使用之日起 90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。 商品房預(yù)售 （三） 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的?？顚Ｓ弥贫? 《房地產(chǎn)法》規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得挪用，以確保工程建設(shè)的所需資金，保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人的正當(dāng)權(quán)益。 □ 房 屋 租 賃 一、概念 房屋租賃是指所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 理解：與買賣的區(qū)別 基礎(chǔ)條件不同：合法存在； 符合法定投資額 后果不同：使用權(quán)轉(zhuǎn)移；所有權(quán)轉(zhuǎn)移（不包括土地所有權(quán)） 承受者享有的權(quán)利不同 備案；登記（生效要件） 房屋租賃的種類 一、所有權(quán)不同 公房租賃： （ 1）國(guó)有房屋（占絕大部分） 直管房屋 自管房屋 （ 2）集體所有房屋 私房租賃（較少） 二、使用性質(zhì)不同 居住用房租賃 非居住用房租賃 房屋租賃的條件 一 房屋出租的條件 法律沒有明確，僅作原則規(guī)定，“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！? 有房屋租賃的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 土地是以出讓方式取得；如果是劃撥方式取得的，以營(yíng)利為目的將房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金所含土地收益上繳國(guó)家； 有合法的房屋所有證書； 房屋能正常使用，符合安全條件。 房屋租賃的條件 二 不得出租的房屋 根據(jù)《城市房屋租賃管理方法》第 6條規(guī)定，有下列情況之一的房屋不得出租： （ 1）未依法取得房屋所有權(quán)證的； （ 2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （ 3）共有房屋未取得共有人同意的； （ 4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 房屋租賃的條件 （ 5）屬于違法建筑的； （ 6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； （ 7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； （ 8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； （ 9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 房屋租賃合同 一、房屋租賃合同