【正文】 母早亡 ， 留有遺產(chǎn)房屋一幢四間 。 出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 □ 房屋租賃合同登記 備案制度 房屋租賃實行登記備案制度 房屋租賃當事人應(yīng)當在租賃合同簽定后 30內(nèi)，持以下文件到房地產(chǎn)主管部門辦理登記備案手續(xù)： 書面租賃合同； 房屋所有權(quán)證書； 當事人的合法證件； 城市人民政府規(guī)定的其他文件。 當事人的權(quán)利義務(wù) 二 承租人的權(quán)利義務(wù)（ 6點） 承租人依照租賃合同的約定，對租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利。 房屋租賃合同 一、房屋租賃合同的主要條款： 租賃期限。并且， 預(yù)售人 應(yīng)在 30 日內(nèi)持合同向有關(guān)部門登記。現(xiàn)在有關(guān)商品房預(yù)售的投訴最多、最復(fù)雜。 因為當事人轉(zhuǎn)讓的土地是集體所有的土地。 第三人：某縣安東鎮(zhèn)王家村村民委員會（下稱王家村委會）。 二 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 合同與土地使用權(quán) 出讓 合同的關(guān)系（ 3點） 轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為前提； 轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，而使用權(quán)基于出讓合同而存在。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （二）行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序： 申請 劃撥土地使用權(quán)的享有者，欲轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)， 持土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等 向土地所在地縣人民政府土地管理部門提出申請?！? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 出讓合同規(guī)定的受讓人的義務(wù)仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同，并必然成為轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容。 長江公司擬建辦公大樓，通過李某在某縣買地。這類土地必須經(jīng)過征為國有土地后才能出讓、轉(zhuǎn)讓。 □ 商品房預(yù)售 二 商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)全部投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進度和竣工交付日期； □ 商品房預(yù)售 三 商品房預(yù)售管理規(guī)定 （一） 商品房預(yù)售實行許可制度 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售應(yīng)當向市縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定規(guī)定辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款 1％以下的罰款。 期限內(nèi)，合法使用，他人不得侵害；提前收回，賠償損失。 享有優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)（同等條件下） 要求支付修繕費用。 房屋租賃合同登記 備案制度 出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明。 □ 房 屋 轉(zhuǎn) 租 三 形式： 房屋轉(zhuǎn)租，（ 1）應(yīng)當訂立書面合同。 該已房屋租賃給王三居住 ， 雙方簽訂有房屋租賃合同 ， 并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù) ， 領(lǐng)取了 《 房屋租賃證 》 。 該幢房屋是丁一、丁二兄弟倆共同共有財產(chǎn)。 抵押的概念和特點 特點： 1 抵押是一種擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的方式； 抵押設(shè)定的目的是確保債權(quán)被清償，具有擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)。 前者為物的抵押，后者為權(quán)利的抵押。如果將土地所有權(quán)用于抵押，則土地所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。 抵押權(quán)設(shè)定的目的在于確保債權(quán)的實現(xiàn)，如所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額超過抵押房地產(chǎn)的價值，則債權(quán)人的債權(quán)就得不到完全實現(xiàn)。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。 因此，我們可以從以下三個方面來把握： □ 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物的關(guān)系 土地上新增的房屋不屬于抵押物 需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣 對于拍賣新增的房屋所得款項，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 □ 不得抵押房地產(chǎn) （一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； （二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； （三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物； （四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； （六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。登記是房地產(chǎn)抵押生效的必備要件之一。依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。但由于抵押權(quán)的存在，會對其以后發(fā)生的處理行為產(chǎn)生一定的影響。 孳息是指原物所生的收益，包括天然孳息和法定孳息。房地產(chǎn)抵押后，抵押人仍可以依法支配、處分屬于自己的房地產(chǎn)。因為，其一，出租人在不影響承租人占有使用的前提下仍有權(quán)處分其財產(chǎn)；其二，抵押并不轉(zhuǎn)移占有。 —— □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 從以上法律規(guī)定可以看出： 抵押權(quán)不妨礙房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，但對其有一定的影響。 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 ○不具有追及效力 ： 這一規(guī)定同時表明，我國擔(dān)保法不承認抵押權(quán)的追及效力，抵押物一旦轉(zhuǎn)讓設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當提前實現(xiàn)而消滅，不可以追及抵押物的繼續(xù)存在。 抵押的實質(zhì)，是以抵押物的交換價值擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。 抵押權(quán)是從屬與主債權(quán)的，隨其消滅而消滅，與其不可分離。 條件：債務(wù)履行期屆滿，抵押人不履行債務(wù)。這時土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時抵押、同時拍賣，抵押權(quán)人從拍賣價款中優(yōu)先受償。 ◎ （程序）□ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 《城市房地產(chǎn)管理法》第 39 條： 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。新增建的房屋等建筑物不屬于抵押財產(chǎn)的范圍。）□ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式： 實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有三種：折價、變賣、拍賣 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 46條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)只能采取拍賣的方式。□ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 ： 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 。（ 2）并且抵押不需要轉(zhuǎn)移占有。 因而，《擔(dān)保法》第 49條第2款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供擔(dān)保的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。 但，如不履行先通知后轉(zhuǎn)讓的義務(wù)，則轉(zhuǎn)讓行為無效，這時抵押權(quán)對轉(zhuǎn)讓行為就有直接影響力。因而抵押權(quán)的實現(xiàn)也不影響租賃關(guān)系的存在。主要包括以下四種情況： 抵押權(quán)對房地產(chǎn)出租的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的影響 房地產(chǎn)抵押權(quán)對外處分效力 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 出租的影響 有兩種情況： ○一種是，房地產(chǎn)權(quán)利人將已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押。孳息具有相對于原物的獨立性，因此原物上設(shè)定的抵押權(quán)的效力并不當然及于原物所生孳息，只有在法律規(guī)定的情況下，抵押權(quán)的效力才及于抵押物所生的孳息 —— □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 《擔(dān)保法》第 47條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。 □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 債權(quán)范圍效力 抵押權(quán)對所擔(dān)保的債權(quán)范圍應(yīng)包括：主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。 在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。債權(quán)人（抵押權(quán)人）由此獲得優(yōu)先受償權(quán)，債務(wù)人負有擔(dān)保義務(wù)。但根據(jù)《擔(dān)保法》 46 條的規(guī)定以下可列為所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)： 利息（約定利息、法定利息） 違約金（法律規(guī)定、合同約定） 賠償金（有損害才有賠償） 費用（保全、實現(xiàn)抵押權(quán)）□ 房地產(chǎn)抵押的范圍 房地產(chǎn)抵押權(quán)標的物的范圍： 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 347條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)標的的范圍，包括房屋所有權(quán)和該房屋在用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系