【正文】 期限屆滿及時(shí)返還承租的房屋。 當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) 二 承租人的權(quán)利義務(wù)（ 6點(diǎn)） 承租人依照租賃合同的約定，對(duì)租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利。 修繕責(zé)任。 房屋租賃合同 一、房屋租賃合同的主要條款： 租賃期限。 □ 房 屋 租 賃 一、概念 房屋租賃是指所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。并且， 預(yù)售人 應(yīng)在 30 日內(nèi)持合同向有關(guān)部門(mén)登記。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖?，F(xiàn)在有關(guān)商品房預(yù)售的投訴最多、最復(fù)雜。長(zhǎng)江公司未經(jīng)正當(dāng)途徑，參與土地非法買(mǎi)賣(mài)，也違反了土地管理法規(guī)。 因?yàn)楫?dāng)事人轉(zhuǎn)讓的土地是集體所有的土地。同年 5月 28日，長(zhǎng)江公司付款 15萬(wàn)給李某 。 第三人：某縣安東鎮(zhèn)王家村村民委員會(huì)（下稱王家村委會(huì)）。 □ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 三 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同訂立的程序 法律沒(méi)有規(guī)定，一般為： 協(xié)商 達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議 簽約 《房地產(chǎn)法》第 40條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，是必經(jīng)程序。 二 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 合同與土地使用權(quán) 出讓 合同的關(guān)系（ 3點(diǎn)） 轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為前提； 轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)，而使用權(quán)基于出讓合同而存在。 簽訂后， 60日內(nèi)交納土地出讓金并辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （二）行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序： 申請(qǐng) 劃撥土地使用權(quán)的享有者，欲轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)， 持土地使用權(quán)證及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證等 向土地所在地縣人民政府土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)。 簽訂轉(zhuǎn)讓合同 辦理轉(zhuǎn)讓登記 簽訂土地使用權(quán)出讓合同后 15日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)讓登記。□ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 出讓合同規(guī)定的受讓人的義務(wù)仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同，并必然成為轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容。 公證 （法律沒(méi)有規(guī)定） 登記（過(guò)戶登記 生效要件） 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移從登記時(shí)開(kāi)始，土地使用權(quán)及地上附著物屬于不動(dòng)產(chǎn)。 長(zhǎng)江公司擬建辦公大樓，通過(guò)李某在某縣買(mǎi)地。 李某收款后，出具收據(jù)，又將 15萬(wàn)元作定金轉(zhuǎn)給王家村委會(huì)。這類土地必須經(jīng)過(guò)征為國(guó)有土地后才能出讓、轉(zhuǎn)讓。 商品房預(yù)售 一 概念： 商品房預(yù)售，又稱“賣(mài)樓花”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè) 將正在建設(shè)中的房屋 預(yù)先售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 □ 商品房預(yù)售 二 商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進(jìn)度和竣工交付日期； □ 商品房預(yù)售 三 商品房預(yù)售管理規(guī)定 （一） 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向市縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。 開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定規(guī)定辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款 1％以下的罰款。 理解：與買(mǎi)賣(mài)的區(qū)別 基礎(chǔ)條件不同：合法存在； 符合法定投資額 后果不同：使用權(quán)轉(zhuǎn)移；所有權(quán)轉(zhuǎn)移（不包括土地所有權(quán)） 承受者享有的權(quán)利不同 備案；登記（生效要件） 房屋租賃的種類 一、所有權(quán)不同 公房租賃： （ 1）國(guó)有房屋（占絕大部分） 直管房屋 自管房屋 （ 2）集體所有房屋 私房租賃（較少） 二、使用性質(zhì)不同 居住用房租賃 非居住用房租賃 房屋租賃的條件 一 房屋出租的條件 法律沒(méi)有明確，僅作原則規(guī)定，“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 期限內(nèi)，合法使用，他人不得侵害；提前收回，賠償損失。一般由出租人負(fù)責(zé)， 可約定。 享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)（同等條件下） 要求支付修繕費(fèi)用。 □ 房屋租賃合同的變更 解出與終止 房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。 房屋租賃合同登記 備案制度 出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明。 租用房屋用于居住的，《房屋租賃證》可作為公安部門(mén)辦理戶口登記的憑證之一。 □ 房 屋 轉(zhuǎn) 租 三 形式： 房屋轉(zhuǎn)租，（ 1）應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人協(xié)商約定的除外。 該已房屋租賃給王三居住 ， 雙方簽訂有房屋租賃合同 ， 并向市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了登記手續(xù) ， 領(lǐng)取了 《 房屋租賃證 》 。 王三辯稱 ，該幢房屋丁一已賣(mài)給他 ， 雙方簽訂了書(shū)面的房屋買(mǎi)賣(mài)合同 ， 他已交清了買(mǎi)房款 ， 房屋產(chǎn)權(quán)已屬他自己所有 。 該幢房屋是丁一、丁二兄弟倆共同共有財(cái)產(chǎn)。 丁一應(yīng)向王三退還全部買(mǎi)房款 ，房屋產(chǎn)權(quán)仍歸丁一 、 丁二所有 。 抵押的概念和特點(diǎn) 特點(diǎn)： 1 抵押是一種擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式； 抵押設(shè)定的目的是確保債權(quán)被清償，具有擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)。當(dāng)其中一個(gè)實(shí)現(xiàn)時(shí)，其他抵押權(quán)都全部解除） □ 抵 押 的 種 類 以抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)額是否確定可分為： 1 最高額抵押 抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，以抵押物對(duì)將來(lái)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的不特定的債權(quán)，再預(yù)定的最高債權(quán)額限度內(nèi)作擔(dān)保的一種特殊的抵押形式。 前者為物的抵押，后者為權(quán)利的抵押。 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物 的關(guān)系。如果將土地所有權(quán)用于抵押，則土地所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。 □ 用于抵押的 土地使用權(quán)的范圍 土地使用權(quán)抵押必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán)。 抵押權(quán)設(shè)定的目的在于確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，如所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額超過(guò)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，則債權(quán)人的債權(quán)就得不到完全實(shí)現(xiàn)。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。因?yàn)榉课荼仨毥⒃谕恋刂?，土地及土地使用?quán)就夠成房屋的本質(zhì)部分。 因此，我們可以從以下三個(gè)方面來(lái)把握： □ 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物的關(guān)系 土地上新增的房屋不屬于抵押物 需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài) 對(duì)于拍賣(mài)新增的房屋所得款項(xiàng)，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題 —— □ 房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)該 注意的問(wèn)題 用于抵押的土地使用權(quán)的 范圍 。 □ 不得抵押房地產(chǎn) （一）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； （二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； （三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； （四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； （六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 ○ 其設(shè)定包括兩個(gè)階段： 簽定房地產(chǎn)抵押合同 登記 □ 房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容： （一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所； （二）主債權(quán)的種類、數(shù)額； （三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；