【正文】 □ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對相關(guān)法律關(guān)系的影響 （ 3）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對土地所有權(quán)的影響 房地產(chǎn)抵押權(quán)的行使，只涉及土地使用權(quán)，它只影響土地使用權(quán)的變化，并不引起土地所有權(quán)歸屬的變化。 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即抵押權(quán)設(shè)立的目的的達(dá)到。（有效防止抵押人與第三人惡意串通轉(zhuǎn)讓抵押物，以逃避債務(wù)。但 —— □ 先抵押后出租 但抵押權(quán)是設(shè)定在先的一種物權(quán)，而租賃權(quán)是設(shè)定在后的一種債權(quán)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)、前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的原則，租賃權(quán)不得抵抗抵押權(quán)，隨著抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押物新的買受人不受租賃關(guān)系的約束，承租人不得對抗買受人，租賃關(guān)系應(yīng)隨即解除。 抵押物的價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人 恢復(fù)其價(jià)值 或者 提供與價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保 。主要包括優(yōu)先受償效力，對擔(dān)保的債權(quán)范圍的效力，對作為抵押標(biāo)的物的范圍的效力。 □ 房地產(chǎn)抵押合同 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容： （一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號(hào)； （二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額； （三）已投入在建工程的工程款； （四）施工進(jìn)度及工程竣工日期； （五）已完成的工作量和工程量 □ 房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)抵押合同的形式 《擔(dān)保法》第 38條規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式，訂立抵押合同。 房隨地走原則 在土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的情況下，其地上建筑物也應(yīng)一同抵押。 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)最終要對抵押物進(jìn)行作價(jià)、拍賣或變賣，從而發(fā)生抵押物所有權(quán)的變動(dòng)。 2 普通抵押 □ 房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 若有異議 ， 由丁一 、 丁二相互交涉 。 □ 房 屋 轉(zhuǎn) 租 一 概念 二 條件 三 形式 四 限制 □ 房 屋 轉(zhuǎn) 租 一 概念： 房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) 一、出租人的權(quán)利義務(wù) 依合同約定收取房租的權(quán)利； 對使用情況進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利； 期限屆滿，有權(quán)收回房屋； 解除合同權(quán)； 交付房屋的義務(wù)； ◎ 修繕房屋的義務(wù)。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后的 10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。后因長江公司未依時(shí)給付第二期 15萬轉(zhuǎn)讓費(fèi)，雙方協(xié)商解決未果，長江公司要求退款未成訴至法院。（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記） □ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 例外： 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院的決定可以 不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) 轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)的使用年限為原出讓合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用的年限后的剩余年限。李某無土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)，又無實(shí)際投資，只是利用長江公司資金買賣土地，也是非法的。 商品房預(yù)售 （三） 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的專款專用制度 《房地產(chǎn)法》規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得挪用，以確保工程建設(shè)的所需資金，保護(hù)商品房預(yù)購人的正當(dāng)權(quán)益。 按期交納租金。并（ 3）辦理登記備案手續(xù)。 丁一、王三所簽訂的房屋買賣合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主賣給王三的，是違反城市私有房屋買賣的有關(guān)管理?xiàng)l例的無效民事行為。 抵押的房地產(chǎn)的 價(jià)值 與其所擔(dān)保債權(quán) 數(shù)額 的關(guān)系。 這樣可以充分的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。但根據(jù)《擔(dān)保法》 46 條的規(guī)定以下可列為所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)： 利息（約定利息、法定利息） 違約金（法律規(guī)定、合同約定） 賠償金（有損害才有賠償） 費(fèi)用（保全、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)）□ 房地產(chǎn)抵押的范圍 房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍： 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 347條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的的范圍，包括房屋所有權(quán)和該房屋在用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 債權(quán)范圍效力 抵押權(quán)對所擔(dān)保的債權(quán)范圍應(yīng)包括：主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。主要包括以下四種情況： 抵押權(quán)對房地產(chǎn)出租的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的影響 抵押權(quán)對房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的影響 房地產(chǎn)抵押權(quán)對外處分效力 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 出租的影響 有兩種情況： ○一種是，房地產(chǎn)權(quán)利人將已經(jīng)出租的房地產(chǎn)抵押。 但，如不履行先通知后轉(zhuǎn)讓的義務(wù)，則轉(zhuǎn)讓行為無效，這時(shí)抵押權(quán)對轉(zhuǎn)讓行為就有直接影響力。（ 2）并且抵押不需要轉(zhuǎn)移占有。）□ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式： 實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有三種：折價(jià)、變賣、拍賣 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 46條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)只能采取拍賣的方式。并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。這時(shí)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時(shí)抵押、同時(shí)拍賣，抵押權(quán)人從拍賣價(jià)款中優(yōu)先受償。 抵押權(quán)是從屬與主債權(quán)的，隨其消滅而消滅，與其不可分離。 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 ○不具有追及效力 ： 這一規(guī)定同時(shí)表明，我國擔(dān)保法不承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，抵押物一旦轉(zhuǎn)讓設(shè)定其上的抵押權(quán)就應(yīng)當(dāng)提前實(shí)現(xiàn)而消滅，不可以追及抵押物的繼續(xù)存在。因?yàn)?，其一，出租人在不影響承租人占有使用的前提下仍有?quán)處分其財(cái)產(chǎn)；其二，抵押并不轉(zhuǎn)移占有。 孳息是指原物所生的收益，包括天然孳息和法定孳息。依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。 □ 不得抵押房地產(chǎn) （一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)； （二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； （三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； （四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； （五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； （六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。如果將土地所有權(quán)用于抵押，則土地所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。 抵押的概念和特點(diǎn) 特點(diǎn)： 1 抵押是一種擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式； 抵押設(shè)定的目的是確保債權(quán)被清償，具有擔(dān)保物權(quán)的性質(zhì)。 該已房屋租賃給王三居住 ， 雙方簽訂有房屋租賃合同 ， 并向市房產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù) ， 領(lǐng)取了 《 房屋租賃證 》 。 房屋租賃合同登記 備案制度 出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明。 期限內(nèi)，合法使用，他人不得侵害；提前收回，賠償損失。 □ 商品房預(yù)售 二 商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 和施工許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工建設(shè)的進(jìn)度和竣工交付日期； □ 商品房預(yù)售 三 商品房預(yù)售管理規(guī)定 （一） 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向市縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 長江公司擬建辦公大樓，通過李某在某縣買地。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （二）行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序：