【正文】 位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 □ 房 屋 租 賃 一、概念 房屋租賃是指所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 修繕責任。 期限屆滿及時返還承租的房屋。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營的，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法有效的憑證。 四 限制（ 3） （一）終止日期。 案例分析 數(shù)日后 ， 丁二一家調(diào)回當?shù)毓ぷ?， 提出要在租賃給王三的丁家私房居住 ，請王三在近期搬出此屋 。 案例分析 2． 法院應(yīng)判決： 丁一與王三所簽訂的該幢房屋買賣合同無效 。 □ 抵 押 的 種 類 以抵押物的不同可分為： 1 不動產(chǎn)抵押 2 動產(chǎn)抵押 3 權(quán)利抵押 4 財團抵押 □ 抵 押 的 種 類 以債權(quán)受擔保的抵押個數(shù)的不同可分為： 1 單獨抵押 （某個債權(quán)受一個抵押權(quán)擔保） 2 共同抵押 （我國未規(guī)定） （為了擔保同一個債權(quán)，而在數(shù)個不同的財產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)共同擔保債權(quán)的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的 同一 關(guān)系。 禁止土地使用權(quán)單獨抵押。 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 《出讓和轉(zhuǎn)讓條例》第 33條規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 這一原則包含兩種情況： 地隨房走原則 房隨地走原則 □ 房地產(chǎn)抵押中的土地使用權(quán)與建筑物的關(guān)系 地隨房走原則 即地上房屋等建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一同抵押。 前者為物的抵押，后者為權(quán)利的抵押。 抵押權(quán)作為一種物權(quán)只有經(jīng)過登記公示，才具有物權(quán)效力。 房地產(chǎn)抵押登記的機關(guān) 房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。有約定的依約定。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息”。（即先出租后抵押） ○另一種是，房地產(chǎn)權(quán)利人將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)出租。 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 出租的影響 先抵押后出租 租賃關(guān)系在后，抵押權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)對租賃關(guān)系就要發(fā)生影響，租賃關(guān)系應(yīng)當隨抵押權(quán)的實現(xiàn)而解除。 □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 2《擔保法》第 49條第 3款規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。 —— □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓的影響 這里所謂 相應(yīng)的擔保 ，是指要提供必須與所擔保債權(quán)額和擔保物 轉(zhuǎn)讓價低于價值的差額相當 。 —— □ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 再抵押的影響 由此可見 ， 在同一抵押物上可以設(shè)定多個抵押權(quán)。 優(yōu)先受償效力 擔保的債權(quán)范圍的效力， 作為抵押標的物的范圍的效力。 □ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的程序： （ 1）、協(xié)議 （ 2）、協(xié)議不成，經(jīng)訴訟程序 □ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 劃撥國有土地使用權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)的特殊程序 （ 1）拍賣該土地使用權(quán)，必須報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府（市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門）審批； （ 2）拍賣所得價款必須首先依法繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時拍賣，但抵押權(quán)人對房屋等建筑物無優(yōu)先受償權(quán)。 法定終止合同的情況 將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； 將承租的房屋擅自調(diào)換使用的； 將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； 拖欠房租累計 6個月以上的； □ 法定終止合同的情況 公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上； 利用承租房屋進行違法活動的； 故意損害承租房屋的； 法律法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押： 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人 領(lǐng)有國有土地使用證 □ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 具有地上建筑物其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明 依照有關(guān)規(guī)定（見后）簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 □ 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)對相關(guān)法律關(guān)系的影響 （ 2）房地產(chǎn)抵押的實現(xiàn)對地上建筑物所有關(guān)系的影響（可分為兩種情況） 一是抵押時，有房屋等建筑物。只有符合法律規(guī)定的條件，抵押權(quán)人才能行使。 《擔保法》第 50條規(guī)定，抵押權(quán) 不得 與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓 或者 作為其他債權(quán)的擔保 。）□ 抵押權(quán)對房地產(chǎn) 再抵押的影響 《擔保法》第 35條規(guī)定，財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。 抵押人用轉(zhuǎn)讓抵押物所的價款提前向債權(quán)人清償債務(wù)或者以向第三人提存的方式提前清償債務(wù)，可以認為抵押權(quán)人已經(jīng)從抵押物的價款中優(yōu)先受償，抵押權(quán)應(yīng)當歸于消滅。（ 3點） 《擔保法》第 49條第 1款規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，（ 1）應(yīng)當通知抵押權(quán)人并（ 2）告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 從抵押權(quán)的設(shè)立來看 ：租賃與抵押互不影響。 □ 抵押權(quán)的對外效力 房地產(chǎn)抵押權(quán)對外效力 。 □ 抵押權(quán)的內(nèi)部效力 （ 2）抵押物所生孳息。房地產(chǎn)抵押后，抵押人仍可以依法支配、處分屬于自己的房地產(chǎn)。 （ 3）登記。 （要示合同） □ 房地產(chǎn)抵押登記 ○ 房地產(chǎn)抵押應(yīng)當辦理登記，取得公示效力。 房地產(chǎn)抵押與地上 新增建筑物 的關(guān)系。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增的房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。 □ 抵押的房地產(chǎn)的價值與其所擔保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系 抵押房地產(chǎn)的價值應(yīng)大于或等于它所擔保的債權(quán)數(shù)額。抵押的目的在于保證債權(quán)的實現(xiàn)，當債務(wù)人不能到期還債時，債權(quán)人基于設(shè)定的抵押權(quán)可以將抵押的房地產(chǎn)進行拍賣以實現(xiàn)債權(quán)。但根據(jù)《擔保法》 46 條的規(guī)定以下可列為所擔保的債權(quán)范圍之內(nèi)： 利息（約定利息、法定利息） 違約金（法律規(guī)定、合同約定） 賠償金（有損害才有賠償） 費用（保全、實現(xiàn)抵押權(quán)）□ 房地產(chǎn)抵押的范圍 房地產(chǎn)抵押權(quán)標的物的范圍： 根據(jù)《房地產(chǎn)法》第 347條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)標的的范圍，包括房屋所有權(quán)和該房屋在用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以單獨設(shè)定抵押權(quán)。 這一法律關(guān)系中提供擔保財產(chǎn)的債務(wù)人或者第三人稱為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。 問： (1)丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效 ?依據(jù)是什么 ? (2)你認為法院將作如何判決 ? 案例分析 1．合同無效。 □ 案例分析 丁一 、 丁二兄弟倆父