【正文】 位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 □ 房 屋 租 賃 一、概念 房屋租賃是指所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 修繕責任。 期限屆滿及時返還承租的房屋。 租用房屋從事生產、經營的，《房屋租賃證》是經營場所合法有效的憑證。 四 限制（ 3） （一）終止日期。 案例分析 數日后 ， 丁二一家調回當地工作 ， 提出要在租賃給王三的丁家私房居住 ，請王三在近期搬出此屋 。 案例分析 2． 法院應判決： 丁一與王三所簽訂的該幢房屋買賣合同無效 。 □ 抵 押 的 種 類 以抵押物的不同可分為： 1 不動產抵押 2 動產抵押 3 權利抵押 4 財團抵押 □ 抵 押 的 種 類 以債權受擔保的抵押個數的不同可分為： 1 單獨抵押 （某個債權受一個抵押權擔保） 2 共同抵押 （我國未規(guī)定） （為了擔保同一個債權，而在數個不同的財產上設定數個抵押權共同擔保債權的實現。 房地產抵押中土地使用權與地上建筑物的 同一 關系。 禁止土地使用權單獨抵押。 □ 房地產抵押中的土地使用權與建筑物的關系 《出讓和轉讓條例》第 33條規(guī)定，土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 這一原則包含兩種情況： 地隨房走原則 房隨地走原則 □ 房地產抵押中的土地使用權與建筑物的關系 地隨房走原則 即地上房屋等建筑物抵押時，其占用范圍內的土地使用權一同抵押。 前者為物的抵押，后者為權利的抵押。 抵押權作為一種物權只有經過登記公示，才具有物權效力。 房地產抵押登記的機關 房地產所在地的房地產管理部門。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。有約定的依約定。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及于該孳息”。（即先出租后抵押） ○另一種是，房地產權利人將已經抵押的房地產出租。 □ 抵押權對房地產 出租的影響 先抵押后出租 租賃關系在后，抵押權設立在先，抵押權對租賃關系就要發(fā)生影響，租賃關系應當隨抵押權的實現而解除。 □ 抵押權對房地產 轉讓的影響 2《擔保法》第 49條第 3款規(guī)定，抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。 —— □ 抵押權對房地產 轉讓的影響 這里所謂 相應的擔保 ，是指要提供必須與所擔保債權額和擔保物 轉讓價低于價值的差額相當 。 —— □ 抵押權對房地產 再抵押的影響 由此可見 ， 在同一抵押物上可以設定多個抵押權。 優(yōu)先受償效力 擔保的債權范圍的效力， 作為抵押標的物的范圍的效力。 □ 房地產抵押權的實現 房地產抵押權實現的程序： （ 1）、協議 （ 2）、協議不成，經訴訟程序 □ 房地產抵押權的實現 劃撥國有土地使用權抵押權實現的特殊程序 （ 1）拍賣該土地使用權，必須報經有批準權的人民政府（市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門）審批； （ 2）拍賣所得價款必須首先依法繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優(yōu)先受償。土地使用權、房屋所有權同時拍賣，但抵押權人對房屋等建筑物無優(yōu)先受償權。 法定終止合同的情況 將承租的房屋擅自轉租的； 將承租的房屋擅自調換使用的； 將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的； 拖欠房租累計 6個月以上的； □ 法定終止合同的情況 公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上； 利用承租房屋進行違法活動的； 故意損害承租房屋的； 法律法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥的土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押： 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人 領有國有土地使用證 □ 房地產轉讓 具有地上建筑物其他附著物合法的產權證明 依照有關規(guī)定（見后）簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。 □ 房地產抵押權的實現對相關法律關系的影響 （ 2）房地產抵押的實現對地上建筑物所有關系的影響（可分為兩種情況） 一是抵押時，有房屋等建筑物。只有符合法律規(guī)定的條件，抵押權人才能行使。 《擔保法》第 50條規(guī)定，抵押權 不得 與債權分離而單獨轉讓 或者 作為其他債權的擔保 。）□ 抵押權對房地產 再抵押的影響 《擔保法》第 35條規(guī)定，財產抵押后，該財產的價值大于所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。 抵押人用轉讓抵押物所的價款提前向債權人清償債務或者以向第三人提存的方式提前清償債務，可以認為抵押權人已經從抵押物的價款中優(yōu)先受償，抵押權應當歸于消滅。（ 3點） 《擔保法》第 49條第 1款規(guī)定，抵押期間，抵押人轉讓已經辦理登記的抵押物的，（ 1）應當通知抵押權人并（ 2）告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 從抵押權的設立來看 ：租賃與抵押互不影響。 □ 抵押權的對外效力 房地產抵押權對外效力 。 □ 抵押權的內部效力 （ 2）抵押物所生孳息。房地產抵押后，抵押人仍可以依法支配、處分屬于自己的房地產。 （ 3）登記。 （要示合同） □ 房地產抵押登記 ○ 房地產抵押應當辦理登記，取得公示效力。 房地產抵押與地上 新增建筑物 的關系。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增的房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。 以出讓方式取得的國有土地使用權抵押時，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。 □ 抵押的房地產的價值與其所擔保債權數額的關系 抵押房地產的價值應大于或等于它所擔保的債權數額。抵押的目的在于保證債權的實現，當債務人不能到期還債時，債權人基于設定的抵押權可以將抵押的房地產進行拍賣以實現債權。但根據《擔保法》 46 條的規(guī)定以下可列為所擔保的債權范圍之內： 利息（約定利息、法定利息） 違約金（法律規(guī)定、合同約定） 賠償金（有損害才有賠償） 費用（保全、實現抵押權）□ 房地產抵押的范圍 房地產抵押權標的物的范圍： 根據《房地產法》第 347條的規(guī)定，房地產抵押權標的的范圍，包括房屋所有權和該房屋在用地范圍內的土地使用權；以出讓方式取得的土地使用權可以單獨設定抵押權。 這一法律關系中提供擔保財產的債務人或者第三人稱為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。 問： (1)丁一與王三簽訂的房屋買賣合同是否有效 ?依據是什么 ? (2)你認為法院將作如何判決 ? 案例分析 1．合同無效。 □ 案例分析 丁一 、 丁二兄弟倆父