【正文】 同效應(yīng)較差，囿于華融自身的經(jīng)濟實力和資源結(jié)構(gòu)，新華信認為目前沒有必要進入這些行業(yè)。目前的市場參與者全部虧損，未來的幸存者是目前資本雄厚的市場領(lǐng)先者。3. 由于體制和成本的原因， 寬帶 ADSL和以太網(wǎng)是現(xiàn)階段采用較為廣泛的技術(shù)， 但有線接入將在廣電獲取執(zhí)照后迅速發(fā)展，未來我國寬帶發(fā)展將呈現(xiàn)多種技術(shù)并存競爭的態(tài)勢。中國金融行業(yè)將逐漸對外資開放，面臨著較大的國外競爭壓力；6. 在金融行業(yè)內(nèi)部的銀行、證券、保險、信托四大行業(yè)中，大型綜合類券商和全國性人壽保險公司的行業(yè)投資價值較高，如果華融采取投資參股模式進入金融業(yè)的話，應(yīng)選擇這兩類金融機構(gòu)；7. 綜合考慮金融業(yè)內(nèi)部各個行業(yè)的投資價值和進入壁壘，新華信認為華融不應(yīng)該考慮采用獨立經(jīng)營模式進入金融業(yè)；8. 如果華融采取整合經(jīng)營模式進入金融業(yè)的話，可以考慮經(jīng)營房地產(chǎn)信托投資公司和住宅儲蓄銀行。華融目前的集團管理模式是 “混合型 ”：既有財務(wù)管理型，又有戰(zhàn)略管理型，還有操作管理型。企業(yè)缺乏愿景、使命，定位不清，缺乏長遠目標，這不有利于企業(yè)凝聚力的形成和 廣泛采用了產(chǎn)權(quán)酒店（客棧）和旅游超市概念。? 商務(wù)模式： 項目建成后僅供出租，租戶須配合整體設(shè)計規(guī)劃，長線發(fā)展，估計七至八年可以回本，三年後不排除將其包裝成一個旅游概念的項目在證券市場上市。2023年 11月 5日 50保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目附錄二：房地產(chǎn)商與運營商合作的具體案例舉例運營商 房地產(chǎn)商 合作涵蓋范圍 中國網(wǎng)通嘉里中心（包括兩座寫字樓以及附屬配套設(shè)施）國際光纜專線服務(wù)、光纖租賃服務(wù)、國內(nèi)專線服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)、 MPLSVPN、 FRVPN、 VOICEVPN互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心、虛擬 ISP業(yè)務(wù)、虛擬撥號專網(wǎng) VPDN、衛(wèi)星線路租賃、寬帶接入服務(wù)。拓撲結(jié)構(gòu) 合作方式 ?IAD、 IP電話、智能終端；?華融可根據(jù)樓宇的具體情況投資于用戶端設(shè)備，起到運營商代理商的作用，如何分成則要看具體的談判結(jié)果。例如網(wǎng)絡(luò)公司、 IT公司、金融業(yè)、貿(mào)易行業(yè)、新聞機構(gòu)等。而 CLEC接入是將上述客戶通過數(shù)字中繼線 E1電路接入運營商的 話音網(wǎng)絡(luò)，計費對該 E1電路計費。2023年 11月 5日 45保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目DIA（互聯(lián)網(wǎng)接入專線服務(wù)）適用范圍 ?適用客戶群：樓宇內(nèi)商戶、酒店旅客、工業(yè) /科技園區(qū)中小企業(yè)、校園網(wǎng)等有集中接入需求的企業(yè)客戶。同時為用戶提供包括用戶端設(shè)備選型、網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃設(shè)計、引接工程實施、售后支持與維護在內(nèi)的一體化解決方案。?開發(fā)商從寬帶接入服務(wù)中得到的收益最少；?運營商對自身利益最大化的考慮可能會損害寫字樓用戶的利益，從而降低寫字樓本身的吸引力。由于這種方式風險較大，因而較少電信運營商會采用。北京地區(qū)的市場化進程較慢，公開出讓的土地占總開發(fā)面積的比例相對較??；很多本地大的開發(fā)企業(yè)手中還有大量的土地儲備，因此土地價格指數(shù)的反映不十分明顯，但未來的趨勢將可能與全國走勢保持一致注：土地交易價格指數(shù)以前一年為 100計算2023年 11月 5日 33保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目未來土地價格的趨勢是由行政與市場兩種因素共同制約和決定的，行政因素更側(cè)重于供給的調(diào)控，市場的作用集中體現(xiàn)在對需求的影響上1. 土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量2. 國家法律的規(guī)范要求3. 各地政府部門執(zhí)法的力度4. 國家土地資源的總體利用規(guī)劃5. 土地供應(yīng)渠道6. 單位時間土地供應(yīng)量7. 閑置土地處理壓力8. 地方政府的財政收入壓力9. 土地儲備的管理措施10. 基準地價土地供應(yīng)的影響因素1. 城市化發(fā)展水平2. 居民消費能力3. 居民消費偏好4. 市場壟斷和行業(yè)壟斷程度5. 國家的房地產(chǎn)開發(fā)政策6. 現(xiàn)行土地價格7. 土地獲利大小8. 目前土地儲備情況土地需求的影響因素2023年 11月 5日 34保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目綜合因素分析表明，土地資源的有限性和國家行政調(diào)控對未來土地供給有相當強的制約作用影響土地供給的因素 近期 中期 長期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量 較強 強 強國家法律的規(guī)范要求 較強 強 強各地政府部門執(zhí)法的力度 較弱 較強 強國家土地資源的總體利用規(guī)劃 強 強 強土地供應(yīng)渠道 強 較弱 較弱單位時間土地供應(yīng)量 強 強 強閑置土地處理壓力 較強 較弱 較弱地方政府的財政收入壓力 較強 較強 較強土地儲備的管理措施 較強 較弱 較弱基準地價 強 強 強各因素的分析表明：1. 土地資源的稀缺性和國家對土地的規(guī)劃將影響未來土地供應(yīng)總量2. 市場化進程的深入，并沒有削弱國家對土地的監(jiān)管力度3. 未來國家對土地供應(yīng)總量的控制將直接體現(xiàn)在數(shù)量和價格的指導(dǎo)2023年 11月 5日 35保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目行政調(diào)控機制的作用來自兩方面的影響：一是政府對有限土地資源利用的規(guī)劃，二是市場的理性反應(yīng)，總的來說，在未來土地市場中，行政調(diào)控將對價格和數(shù)量起指導(dǎo)作用? 城市規(guī)劃和土地建設(shè)規(guī)劃限制了土地利用的 “效率 ”，也就是說，行政調(diào)控機制對土地的規(guī)劃是以社會效益最大化為大前提的? 土地資源的稀缺性和 “國有 ”的獨特屬性，決定了行政調(diào)控在未來土地市場中發(fā)揮指導(dǎo)作用? 房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格指數(shù)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將成為政府調(diào)控的借鑒指標，表現(xiàn)為短期內(nèi)將形成市場價格的波動? 從未來發(fā)展的趨勢來看，行政調(diào)控的作用無論從中央還是到地方，對土地市場的影響都只會加強，不會削弱2023年 11月 5日 36保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對需求影響因素分析表明，對未來土地需求的影響因素由現(xiàn)在的高利潤驅(qū)動逐漸向成熟市場過度影響土地需求的因素 近期 中期 長期城市化發(fā)展水平 強 強 強居民消費能力 較強 較強 強居民消費偏好 較弱 較強 較強市場壟斷和行業(yè)壟斷程度 較弱 較強 強土地交易成本 較弱 較強 較強土地價格 較強 較強 強土地獲利大小 強 較強 較強目前土地儲備情況 較強 較弱 較弱各因素的分析表明：1. 高利潤回報的逐漸回落使得需求驅(qū)動因素由單一逐漸向綜合型過渡2. 土地價格與需求的相關(guān)性逐漸加強，為政府的行政調(diào)控提供了依據(jù)3. 土地的需求可能會集中在少數(shù)大型有實力的企業(yè)集團中2023年 11月 5日 37保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目房地產(chǎn)市場日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價格因供需關(guān)系的緩和，將處于合理區(qū)間? 房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤最大化為經(jīng)營目標和基本原則，預(yù)期利潤的高低和獲取利潤能力的強弱是企業(yè)判斷土地價格高低的標準? 過高的土地交易價格可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到資源和市場機會，但增加了開發(fā)成本，使得最終商品失去市場競爭力? 對于整個市場而言，土地交易價格將由企業(yè)的利潤預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢是趨向于實力雄厚，獲利能力強，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價? 從市場競爭的角度看，土地市場化進程的加快會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交易價格的表現(xiàn)為快速增長到平穩(wěn)增長，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好? 從中長期來看，土地價格的市場化趨勢是回歸到合理的區(qū)間，也就是說，整個行業(yè)的利潤相對穩(wěn)定，價格波動幅度逐漸減小2023年 11月 5日 38保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目新華信認為，未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少? 短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平? 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理? 土地價格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2023年 11月 5日 39保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目新華信認為，國家土地政策的變化將對整個房地產(chǎn)市場帶來較多變數(shù)，對華融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響體現(xiàn)在四大方面1. 由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴格的限制，未來華融獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將增加2. 土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使華融從資源優(yōu)勢型企業(yè)向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢的形成與華融市場化進程速度相關(guān)3. 土地價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，但總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對華融未來的利潤產(chǎn)生較大的影響，華融應(yīng)及早準備尋找新的利潤增長點4. 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激化，實力決定開發(fā)機會，資本運作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對華融提出了更高的要求2023年 11月 5日 40保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目在寫字樓寬帶接入領(lǐng)域，開發(fā)商與運營上的合作方式有三種：開發(fā)商自建、開發(fā)商發(fā)包、運營商自建開發(fā)商自建 開發(fā)商發(fā)包 運營商自建 寫字樓或小區(qū)在建筑的時候就已經(jīng)對本樓或區(qū)作了綜合布線，即使還未布線，也為通信線入戶預(yù)置了槽道。但是拍賣比其他協(xié)議出讓方式價格要高國土資源部副部長李元 ：? 公開交易價格的決策是建立在對供求關(guān)系的理性分析的基礎(chǔ)上，不可能因此而人為提高整個城市的地價和房價。北京萬科總經(jīng)理張力 ：招標不會使土地價格降低。這肯定會推升房價，影響政府對房價的宏觀調(diào)控。6.新華信出于對客戶負責的態(tài)度，初步分析了華融未來的現(xiàn)金流狀況，在一期提交的報告中有題為《華融系統(tǒng)關(guān)鍵二級企業(yè)未來 5年現(xiàn)金需求預(yù)測》的分報告，請參閱。品牌戰(zhàn)略沒有談到 這不是第一階段內(nèi)部評估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，品牌戰(zhàn)略將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段討論11.戰(zhàn)略指標需要充分的說明和依據(jù)，需要細化數(shù)據(jù)的構(gòu)成， 30億、 50億是什么意義 三層面的分析我是同意的，但應(yīng)當更加明確華融如何從產(chǎn)品轉(zhuǎn)入附加值的服務(wù)，如何從產(chǎn)品向服務(wù)轉(zhuǎn)型。現(xiàn)狀是什么？該干什么，不該干什么？分析中應(yīng)當加上退出行業(yè)的退出步驟 (見報告 256頁 )：?高檔酒店的盈利狀況要好于一般酒店根據(jù)中國旅游飯店業(yè)協(xié)會的資料，外資品牌酒店以占總數(shù) 另一方面，華融進入物業(yè)投資需要有良好的資金支持，房地產(chǎn)信托可以以物業(yè)證券化這一嶄新的方式獲得融資渠道，將來也可以信托基金的方式上市。對于綜合券商和保險公司，需要討論在什么條件下，什么時候，什么背景下進入。華融不應(yīng)該考慮采用獨立經(jīng)營模式進入金融業(yè)。（ 180指數(shù)基金、專業(yè)性基金） CBD信托業(yè)務(wù)被停是因為涉及信托方式的融資規(guī)模問題，與新華信的觀點并不矛盾。物業(yè)管理的經(jīng)營講得不錯，但缺少量化指標，規(guī)模效應(yīng)如何 3. 第一次報告新華信分析過萬達、萬科等對手作為標桿企業(yè)，可供參考。美國都是 單 獨的 項目1. 新華信認為：產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段中，利潤和經(jīng)營方式是有不同的體現(xiàn)的2. 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)正處于高速發(fā)展時期，在這一時期中，規(guī)模化的經(jīng)營發(fā)展模式是有利于實現(xiàn)快速發(fā)展的，也才有可能賺取更多的利潤。由于奧運會的因素，北京現(xiàn)在的城市建設(shè) “ 高潮 ” 提前， 2023年北京房地產(chǎn)大項目都要完工， 2023年奧運會不可能有很多新項目，兩年的斷檔可以說是 “ 退潮 ” 什么要 談華 融做住宅 ?“ 寫字樓街區(qū) ” 開發(fā)商不僅要對寫字樓進行規(guī)劃設(shè)計，還要對整個區(qū)域的主題設(shè)計、附屬設(shè)施負責。如果價格高的不合理，市場是不會接受的，2023年北京 “ 廣渠門外 ”45 萬平米因價格過高流拍就是例子。北京華融綜合投資公司發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施咨 詢項 目第三次中期 報 告==== 第一階段總結(jié)和華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告 ====2023年 11月 29日中國 北京機密2023年 11月 5日 1保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析3. 第一階段華融內(nèi)部評估和行業(yè)分析結(jié)論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 2保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結(jié)1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析