【正文】 案咨 詢項 目對旅游行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復1.另一方面，華融進入物業(yè)投資需要有良好的資金支持，房地產信托可以以物業(yè)證券化這一嶄新的方式獲得融資渠道，將來也可以信托基金的方式上市。??在戰(zhàn)略的初步設想部分，新華信認為：?對于綜合券商和保險公司，需要討論在什么條件下，什么時候，什么背景下進入。對于金融業(yè)的分析：前半部分很精辟，說到綜合類劵商、壽險有投資價值，后面又說進入房地產信托，出發(fā)點不抬明確，好象是為進入金融而進入。5. 金融業(yè)應該及早進入，進入有難度，但是有所松動，浙江的中小銀行發(fā)展勢頭很猛。華融可以考慮采取整合經營模式進入房地產信托業(yè)。華融不應該考慮采用獨立經營模式進入金融業(yè)。如果華融采取投資參股模式進入金融業(yè)的話，應考慮大型綜合類券商和全國性人壽保險公司。2023年 11月 5日 15保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對金融行業(yè)分析的意見 （續(xù)）意見 新華信的答復新華信對于金融業(yè)的分析詳見報告 134175頁。新華信認為：基金公司從根本上而言屬于信托業(yè)，而中國目前的基金是證券投資基金，屬于證券業(yè)范疇。（ 180指數基金、專業(yè)性基金） 生活、娛樂配套還不完善?準確回答這部分內容應該是一個市場調查項目。報告中已經說明了這個問題，分析過程和方法詳見報告的 134175頁。 CBD信托業(yè)務被停是因為涉及信托方式的融資規(guī)模問題，與新華信的觀點并不矛盾。一般物業(yè)管理在 10—20 萬平方米左右，方能達到一定規(guī)模，產生效益 通常情況下，物管公司管理的樓盤需在 5個以上才能掙到錢 物業(yè)管理的經營講得不錯，但缺少量化指標，規(guī)模效應如何 2023年 11月 5日 13保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對物業(yè)管理行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復 業(yè) 管理：先入住，才 談 物 業(yè) 管理，客 戶滿 意度不等于物 業(yè) 管理的 滿 意度 但是從長期看，應該逐步趨向一個公平的市場價格，見報告第 40頁。土地拍賣后，土地價格是上升還是下降 3. 第一次報告新華信分析過萬達、萬科等對手作為標桿企業(yè)，可供參考。房地產業(yè)競爭對手分析少 1. 詳細的辦公樓市場競爭對手分析見報告 8086頁。1. 建材和設備的貶值只會對寫字樓的成本造成一定影響，但寫字樓的投資風險絕大程度上來源于對市場供需關系的把握2. 統計分析表明：北京頂級寫字樓幾年來的平均出租率要比甲級高，價格也是穩(wěn)步上升 2023年 11月 5日 11保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復 銷 售不是 賣 樓花，全是 現 售，北京 現 在 買 不到寫字樓 1. 單獨的一個項目根本稱不上 “ 品牌 ” ，或只是個 “ 概念 ” ，更談不上什么擴張問題2. 好的房地產企業(yè)建立的是真正的 “ 品牌 ” ，“ 萬科 ” 就是一個優(yōu)秀的房地產品牌，并有著很強的地域滲透力 問題 ：沒有 計 算 隱 性收入，不能 這 么 說 美國都是 單 獨的 項目1. 新華信認為：產業(yè)不同的發(fā)展階段中，利潤和經營方式是有不同的體現的2. 中國房地產業(yè)現正處于高速發(fā)展時期，在這一時期中，規(guī)?；慕洜I發(fā)展模式是有利于實現快速發(fā)展的，也才有可能賺取更多的利潤。2023年 11月 5日 9保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復 產 價格 “高居不下 ”是不 對 的，房地 產 價格不具 備 可比性 新華信認為：?房地產周期平均 78年一次，報告中圖例顯示波動是 23年，并不是用波動去推算周期的?行業(yè)的周期性是客觀存在的，無法測量不等于不存在，更不能不去考慮周期的影響?96年與 2023年客戶的不同正是兩個不同發(fā)展周期的表現之一，其他例如政策、產品、運作模式等：應加上房地產金融分析（個人貸款 +開發(fā)商貸款） 由于奧運會的因素，北京現在的城市建設 “ 高潮 ” 提前， 2023年北京房地產大項目都要完工， 2023年奧運會不可能有很多新項目，兩年的斷檔可以說是 “ 退潮 ” 什么要 談華 融做住宅 講 “奧運后房地 產 退潮 ”這是新華信對華融住宅建設市場主要定位于中低檔住宅的一種建議，是否采納，華融可以根據發(fā)展情況決定。2023年 11月 5日 7保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復：定 義 是不必要的， 談談 市場 分析，新 華 信此 項 目不必 給 出。?“ 寫字樓街區(qū) ” 開發(fā)商不僅要對寫字樓進行規(guī)劃設計，還要對整個區(qū)域的主題設計、附屬設施負責。3. 土地儲備是由房地產企業(yè)的資金實力和投資策劃能力決定的。1. 按照國家現有政策，獲得土地后是有 23年左右的運作時間的，這為土地儲備提供了政策運作空間。1. 在分析負債問題時，新華信的觀點是行業(yè)整體負債率較高，存在風險2. 國家對房地產業(yè)是否存在風險的評估時，不僅要看房地產企業(yè)的貸款負債，同時也要看與房地產交易發(fā)生的一切相關負債，才能對整個行業(yè)的風險以及對整個國民經濟運行的影響做出判斷3. 中國人民銀行已經對部分地區(qū)的房地產過熱現象提出警告，理由就是該地區(qū)房地產業(yè)整體負債水平高，對金融市場穩(wěn)定存在風險。如果價格高的不合理，市場是不會接受的，2023年北京 “ 廣渠門外 ”45 萬平米因價格過高流拍就是例子。1. 對北京土地政策在報告的 4349頁有較詳盡的敘述， 2353頁是全部土地政策分析；2. 北京財政是否應當依靠土地收入，是政府決策行為，報告不便也無需評論；3. 報告中引用沈陽的案例是為了說明 “協議出讓 ” 與 “ 市場出讓 ” 的價格差，政府作為賣方，價格在市場交易中實現，是市場行為。新華信做了大量的工作 總體不錯，分析全面，數據多，非常具體 北京華融綜合投資公司發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施咨 詢項 目第三次中期 報 告==== 第一階段總結和華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告 ====2023年 11月 29日中國 北京機密2023年 11月 5日 1保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產分析3. 第一階段華融內部評估和行業(yè)分析結論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 2保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目議程一、第一階段總結1. 第一階段報告會專家和華融意見匯總2. 補充分析材料① 土地價格趨勢分析② 商業(yè)區(qū)寬帶接入分析③ 阜景旅游商業(yè)房地產分析3. 第一階段華融內部評估和行業(yè)分析結論1. 二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報告2023年 11月 5日 3保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目評價意見 新華信的答復1.分析比較明確，觀點很到位，從能力資源的角度，對華融的將來調整，非常好2.3.2023年 11月 5日 4保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復，北京財政收入是過多依賴土地收入，沈陽拍賣高收入，政府炒樓是飲鴆止渴。4. 政府如何定價、定價原則、方式等國家是有嚴格規(guī)定的， “ 為了政績 ” 而過分高估的說法是片面的。 2023年 11月 5日 5保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復2. 全國房地產公司的負債要分清貸款負債和按揭負債 另外，一些商業(yè)銀行近期也對房地產貸款采取了限制性措施4. 朱镕基總理近期在香港也指出：內地房地產業(yè)負債太高，有很大風險，不要太樂觀！2023年 11月 5日 6保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復：在實行土地批售后，土地是無法進行儲備的，沒有土地儲備。2. 新華信認為：土地儲備不是無限期的占據而不開發(fā)，而應當是房地產企業(yè)的一種戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務拓展連續(xù)性的體現。4. 獲得土地的模式是多樣的，如置換、舊廠房改造等，為土地儲備提供了可能性4. 什么叫 “寫字樓街區(qū) ”開發(fā)商 新華信認為：?“ 寫字樓街區(qū) ” 開發(fā)商是指有成片規(guī)劃和開發(fā)商業(yè)區(qū)寫字樓能力的開發(fā)商，區(qū)別于單體開發(fā)樓盤的開發(fā)商。具體命名可以探討，也可以叫做 “ 商業(yè)街區(qū)開發(fā) ” 或者 “ 區(qū)域開發(fā) ” 。 北京住宅市場分析詳見報告 9298頁。 這是新華信引用并認同的行業(yè)內的一種觀點。 因為華融現在正在做住宅項目，并且新華信認為：華融將來還應該繼續(xù)做住宅項目2023年 11月 5日 8保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復 產 波 動 性不等于周期性，周期性無法 測 量，不能隨便 講 ，房地 產 96年的客戶 和 2023年的客 戶 是不同的。房地產行業(yè)的波動性和周期性的爭論是行業(yè)中的不同觀點。參見報告 71頁。1. 不同地區(qū)的房子價格當然不具備可比性2. 正因為絕對價格的不可比性，新華信才引用了 “ 房價與收入比 ” 進行說明3. 無論從絕對價格還是 “ 房價與收入比 ” 來判斷，北京房價高是事實，普通居民住房承受力弱也同樣是事實11. “集 團 化 規(guī) ?；?經營 ”房地 產 企 業(yè) 利潤 和 規(guī) 模沒有關系 3. 美國的房地產業(yè)處于成熟期，表現自然就與中國市場不同；但二戰(zhàn)后的美國、歐洲和日本等發(fā)達國家市場與中國現在是相同的2023年 11月 5日 10保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對房地產行業(yè)分析的意見（續(xù)）意見 新華信的答復 產業(yè) 品牌的兼容和 擴張 很差 1. 新華信引用和分析的數據都是來源清楚、權威性強、統計方法正確的2. 隱性數據既然隱性就無法測量和分析3. 有隱性收入的人畢竟只是極小一部分，對80:20的需求分析影響不大，消費主體是沒有隱性收入的 寫字樓：建材和 設備貶值 ， 風險 十分大 1. 現有寫字樓的經營模式大都采取以租為主，經營模式的改變，是買不到樓的主要原因，并不能證明寫字樓市場供小于求2. 60% 以下的平均出租率，說明了北京寫字樓市場并不景氣的總體現狀3. 買不到寫字樓的原因是：沒有、還是沒有合適的（價格、地點 ..)？16.2. 房地產行業(yè)的特點是區(qū)域性很強，華融目前的項目多是政府任務，沒有直接的競爭對手。2023年 11月 5日 12保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對土地政策分析的意見意見 新華信的答復1. 新華信認為：從目前看，拍賣價格比協議轉讓的價格高。土地價格趨勢的進一步分析見補充分析材料。如果是想說明業(yè)主不應當把全部的抱怨都集中在物管身上，這正說明了新華信的觀點：?物業(yè)管理政策法規(guī)制定滯后，有時候物管不得不替開發(fā)商背黑鍋?市場不成熟， “ 父子兵 ” 現象普遍存在，業(yè)主不滿意也只好父債子償了2.物業(yè)管理因為行業(yè)發(fā)展還不成熟，規(guī)模效應目前缺乏統計數據的支持，根據業(yè)內人士觀點：?（資料來源：《中國智能建筑信息網》）?（資料來源：《上海統計之窗》） 2023年 11月 5日 14保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對金融行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復1. 信托問題： CBD信托業(yè)務被停 2. 對金融業(yè)分析太多，但有些突出不夠：為什么銀行回報比較突出 — 建議加上利差表 3. 外資金融公司為什么不來金融街？ 現有的外貿、保險基金公司從地理分布上如何？ 新華信初步判斷，外資金融公司不來金融街是因為：?缺乏外商氛圍4. 中國目前基金已經比較全 建議華融做這是對華融的建議。關于信托和證券的行業(yè)分析，參見報告134175頁。新華信認為：???華融目前進入金融業(yè)在資金、政策、經驗、人才上都不具備條件，所以現階段的任務是積累資金和經驗、儲備人才，等待時機成熟。2023年 11月 5日 16保密文件、版 權 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實 施方案咨 詢項 目對金融行業(yè)分析的意見 （續(xù)）意見 新華信的答復6.房地產之外要有一個反周期的產業(yè)收入。 綜合類券商和壽險公司值