【正文】 增值服務(wù)業(yè)務(wù)。2023年 11月 5日 43保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目綜合考慮各種因素，新華信認(rèn)為華融不宜與某些大的電信運(yùn)營商成立合資的駐地網(wǎng)寬帶接入服務(wù)公司來控制整個(gè)金融街地區(qū)的寬帶接入服務(wù)市場(chǎng)，而是針對(duì)自己能夠控制的物業(yè)做逐案分析來開展寬帶接入和增值服務(wù)的業(yè)務(wù)? 金融街地區(qū)集中了很多大客戶，包括中國電信、中國網(wǎng)通、中國人民銀行總行、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、工總行、建總行等。?針對(duì)華融擁有相當(dāng)部分產(chǎn)權(quán)的樓盤，租戶以小客戶為主；?租戶對(duì)各種寬帶接入增值服務(wù)的需求存在一定的不確定性；?華融的資金比較緊張，且缺乏自己的專業(yè)人才。?開發(fā)商從寬帶接入服務(wù)中得到的收益最少；?運(yùn)營商對(duì)自身利益最大化的考慮可能會(huì)損害寫字樓用戶的利益，從而降低寫字樓本身的吸引力。?主要的收益由承包商獲得；?開發(fā)商對(duì)寫字樓的關(guān)鍵成功要素之一基本喪失了控制權(quán)。?須承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施投資，又要面臨寬帶接入本身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；?用戶有自己的選擇權(quán)，有可能使開發(fā)商的如意算盤落空。 由于這種方式風(fēng)險(xiǎn)較大，因而較少電信運(yùn)營商會(huì)采用。 更趨向于國際做法，建筑開發(fā)商在建設(shè)屋宇的時(shí)候，將布線與選擇電信運(yùn)營商的任務(wù)統(tǒng)一承包給專業(yè)的電訊公司。這類已經(jīng)布好線的寫字樓發(fā)展商，擁有其物業(yè)各類通信線道的所有權(quán)。北京地區(qū)的市場(chǎng)化進(jìn)程較慢，公開出讓的土地占總開發(fā)面積的比例相對(duì)較??；很多本地大的開發(fā)企業(yè)手中還有大量的土地儲(chǔ)備，因此土地價(jià)格指數(shù)的反映不十分明顯，但未來的趨勢(shì)將可能與全國走勢(shì)保持一致注：土地交易價(jià)格指數(shù)以前一年為 100計(jì)算2023年 11月 5日 33保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目未來土地價(jià)格的趨勢(shì)是由行政與市場(chǎng)兩種因素共同制約和決定的，行政因素更側(cè)重于供給的調(diào)控，市場(chǎng)的作用集中體現(xiàn)在對(duì)需求的影響上1. 土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量2. 國家法律的規(guī)范要求3. 各地政府部門執(zhí)法的力度4. 國家土地資源的總體利用規(guī)劃5. 土地供應(yīng)渠道6. 單位時(shí)間土地供應(yīng)量7. 閑置土地處理壓力8. 地方政府的財(cái)政收入壓力9. 土地儲(chǔ)備的管理措施10. 基準(zhǔn)地價(jià)土地供應(yīng)的影響因素1. 城市化發(fā)展水平2. 居民消費(fèi)能力3. 居民消費(fèi)偏好4. 市場(chǎng)壟斷和行業(yè)壟斷程度5. 國家的房地產(chǎn)開發(fā)政策6. 現(xiàn)行土地價(jià)格7. 土地獲利大小8. 目前土地儲(chǔ)備情況土地需求的影響因素2023年 11月 5日 34保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目綜合因素分析表明，土地資源的有限性和國家行政調(diào)控對(duì)未來土地供給有相當(dāng)強(qiáng)的制約作用影響土地供給的因素 近期 中期 長期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)國家法律的規(guī)范要求 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)各地政府部門執(zhí)法的力度 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng)國家土地資源的總體利用規(guī)劃 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)土地供應(yīng)渠道 強(qiáng) 較弱 較弱單位時(shí)間土地供應(yīng)量 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)閑置土地處理壓力 較強(qiáng) 較弱 較弱地方政府的財(cái)政收入壓力 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng)土地儲(chǔ)備的管理措施 較強(qiáng) 較弱 較弱基準(zhǔn)地價(jià) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)各因素的分析表明：1. 土地資源的稀缺性和國家對(duì)土地的規(guī)劃將影響未來土地供應(yīng)總量2. 市場(chǎng)化進(jìn)程的深入，并沒有削弱國家對(duì)土地的監(jiān)管力度3. 未來國家對(duì)土地供應(yīng)總量的控制將直接體現(xiàn)在數(shù)量和價(jià)格的指導(dǎo)2023年 11月 5日 35保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目行政調(diào)控機(jī)制的作用來自兩方面的影響：一是政府對(duì)有限土地資源利用的規(guī)劃，二是市場(chǎng)的理性反應(yīng)，總的來說，在未來土地市場(chǎng)中，行政調(diào)控將對(duì)價(jià)格和數(shù)量起指導(dǎo)作用? 城市規(guī)劃和土地建設(shè)規(guī)劃限制了土地利用的 “效率 ”，也就是說，行政調(diào)控機(jī)制對(duì)土地的規(guī)劃是以社會(huì)效益最大化為大前提的? 土地資源的稀缺性和 “國有 ”的獨(dú)特屬性，決定了行政調(diào)控在未來土地市場(chǎng)中發(fā)揮指導(dǎo)作用? 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的價(jià)格指數(shù)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將成為政府調(diào)控的借鑒指標(biāo)，表現(xiàn)為短期內(nèi)將形成市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)? 從未來發(fā)展的趨勢(shì)來看，行政調(diào)控的作用無論從中央還是到地方，對(duì)土地市場(chǎng)的影響都只會(huì)加強(qiáng)，不會(huì)削弱2023年 11月 5日 36保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)需求影響因素分析表明，對(duì)未來土地需求的影響因素由現(xiàn)在的高利潤驅(qū)動(dòng)逐漸向成熟市場(chǎng)過度影響土地需求的因素 近期 中期 長期城市化發(fā)展水平 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)居民消費(fèi)能力 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng)居民消費(fèi)偏好 較弱 較強(qiáng) 較強(qiáng)市場(chǎng)壟斷和行業(yè)壟斷程度 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng)土地交易成本 較弱 較強(qiáng) 較強(qiáng)土地價(jià)格 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng)土地獲利大小 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng)目前土地儲(chǔ)備情況 較強(qiáng) 較弱 較弱各因素的分析表明：1. 高利潤回報(bào)的逐漸回落使得需求驅(qū)動(dòng)因素由單一逐漸向綜合型過渡2. 土地價(jià)格與需求的相關(guān)性逐漸加強(qiáng)，為政府的行政調(diào)控提供了依據(jù)3. 土地的需求可能會(huì)集中在少數(shù)大型有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)中2023年 11月 5日 37保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，其作用主要表現(xiàn)在行業(yè)整體利潤和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，土地價(jià)格因供需關(guān)系的緩和，將處于合理區(qū)間? 房地產(chǎn)企業(yè)是以利潤最大化為經(jīng)營目標(biāo)和基本原則，預(yù)期利潤的高低和獲取利潤能力的強(qiáng)弱是企業(yè)判斷土地價(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)? 過高的土地交易價(jià)格可以使房地產(chǎn)企業(yè)得到資源和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但增加了開發(fā)成本，使得最終商品失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力? 對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，土地交易價(jià)格將由企業(yè)的利潤預(yù)期和成本控制能力等要素決定，最終的趨勢(shì)是趨向于實(shí)力雄厚，獲利能力強(qiáng)，成本控制好，規(guī)模大的開發(fā)企業(yè)的最終定價(jià)? 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度看，土地市場(chǎng)化進(jìn)程的加快會(huì)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，在這一階段中，土地交易價(jià)格的表現(xiàn)為快速增長到平穩(wěn)增長，開發(fā)企業(yè)數(shù)目減少，整體利潤降低，但存留開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)普遍較好? 從中長期來看，土地價(jià)格的市場(chǎng)化趨勢(shì)是回歸到合理的區(qū)間，也就是說，整個(gè)行業(yè)的利潤相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)幅度逐漸減小2023年 11月 5日 38保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少? 短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平? 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理? 土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2023年 11月 5日 39保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信認(rèn)為，國家土地政策的變化將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來較多變數(shù)，對(duì)華融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響體現(xiàn)在四大方面1. 由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來華融獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將增加2. 土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使華融從資源優(yōu)勢(shì)型企業(yè)向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的形成與華融市場(chǎng)化進(jìn)程速度相關(guān)3. 土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長期價(jià)格趨向合理區(qū)間，但總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)華融未來的利潤產(chǎn)生較大的影響，華融應(yīng)及早準(zhǔn)備尋找新的利潤增長點(diǎn)4. 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)華融提出了更高的要求2023年 11月 5日 40保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目在寫字樓寬帶接入領(lǐng)域，開發(fā)商與運(yùn)營上的合作方式有三種：開發(fā)商自建、開發(fā)商發(fā)包、運(yùn)營商自建開發(fā)商自建 開發(fā)商發(fā)包 運(yùn)營商自建 寫字樓或小區(qū)在建筑的時(shí)候就已經(jīng)對(duì)本樓或區(qū)作了綜合布線，即使還未布線，也為通信線入戶預(yù)置了槽道。國土資源部政策法規(guī)司王守智副司長 ：? 從國外和國內(nèi)通常的情況看，拍賣比其他協(xié)議出讓要高出２０％－３０％。國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長岳曉武：? 對(duì)一部分開發(fā)商來說，利潤肯定會(huì)下降，但這部分開發(fā)商是過去有 “關(guān)系 ”，能靠 “條子 ”拿到便宜的開發(fā)商，過去掙的就不是正常利潤，對(duì)他們而言，現(xiàn)在只是掙他應(yīng)該掙的正常利潤。? 過去一些人通過特殊 “關(guān)系 ”低價(jià)得到的土地，有的經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，最終的開發(fā)商得到的土地價(jià)格并不低，即使是真正用 “一手地 ”開發(fā)的有特殊關(guān)系的企業(yè)，也不會(huì)自動(dòng)把 “優(yōu)惠 ”讓給消費(fèi)者。但是拍賣比其他協(xié)議出讓方式價(jià)格要高國土資源部副部長李元 ：? 公開交易價(jià)格的決策是建立在對(duì)供求關(guān)系的理性分析的基礎(chǔ)上，不可能因此而人為提高整個(gè)城市的地價(jià)和房價(jià)。資料來源： China4. 北京土地需求仍在加大，一些人為了拿到地，會(huì)不惜一切代價(jià)。2. “七通一平 ”的熟地成本在加大。北京萬科總經(jīng)理張力 ：招標(biāo)不會(huì)使土地價(jià)格降低。 土地招標(biāo)可能拉高北京房價(jià)資料來源： ChinaSOHO現(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹 ：北京土地供應(yīng)方式可以 “ 革掉關(guān)系、革出效率 ” 。北京新華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng) ：新政策還是給協(xié)議出讓開了口子，北京很多開發(fā)商還有地夠他們開發(fā)幾年。這肯定會(huì)推升房價(jià)，影響政府對(duì)房價(jià)的宏觀調(diào)控。建議對(duì)華融的現(xiàn)狀要更深的了解，包括財(cái)務(wù)，西城區(qū)的規(guī)劃，和現(xiàn)有二級(jí)公司的歷史 市場(chǎng)調(diào)查工作應(yīng)不屬于本戰(zhàn)略報(bào)告的內(nèi)容。外部多，內(nèi)部少。6.5.關(guān)于市場(chǎng)定位的觀點(diǎn)和新華信基本一致。報(bào)告有一個(gè)清晰的框架。新華信出于對(duì)客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，初步分析了華融未來的現(xiàn)金流狀況，在一期提交的報(bào)告中有題為《華融系統(tǒng)關(guān)鍵二級(jí)企業(yè)未來 5年現(xiàn)金需求預(yù)測(cè)》的分報(bào)告，請(qǐng)參閱。關(guān)于這個(gè)問題的討論不是第一階段內(nèi)部評(píng)估和行業(yè)分析的內(nèi)容。對(duì)這些行業(yè)做分析是《項(xiàng)目需求書》的要求，新華信同意可以將報(bào)告中的相應(yīng)部分刪掉。對(duì)現(xiàn)有二級(jí)公司的說明進(jìn)退理由和可能的步驟 品牌戰(zhàn)略沒有談到 這不是第一階段內(nèi)部評(píng)估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，品牌戰(zhàn)略將在戰(zhàn)略規(guī)劃階段討論11.這不是第一階段內(nèi)部評(píng)估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，戰(zhàn)略目標(biāo)將在第二階段戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細(xì)討論。需要有數(shù)據(jù)支撐， 50，30， 10%怎么來的？能否達(dá)到。房地產(chǎn)政策的分析要增加。戰(zhàn)略指標(biāo)需要充分的說明和依據(jù)，需要細(xì)化數(shù)據(jù)的構(gòu)成， 30億、 50億是什么意義 我本人更關(guān)注 “三年做強(qiáng) “這方面還不是，具體的量化指標(biāo)是什么 除非有戰(zhàn)略性的考慮（如品牌宣傳等），原則上不應(yīng)該進(jìn)入收益少和風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)類型。2. 在三層面的設(shè)想中，新華信認(rèn)同： “物業(yè)經(jīng)營和管理 ”應(yīng)該定義為 “圍繞金融街區(qū)域的物業(yè)平臺(tái)開展的綜合服務(wù)業(yè) ”更為確切。三層面的分析我是同意的，但應(yīng)當(dāng)更加明確華融如何從產(chǎn)品轉(zhuǎn)入附加值的服務(wù)，如何從產(chǎn)品向服務(wù)轉(zhuǎn)型。這不是第一階段內(nèi)部評(píng)估和行業(yè)分析的內(nèi)容，第一階段只提出了戰(zhàn)略的初步設(shè)想，發(fā)展戰(zhàn)略具體內(nèi)容和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將在第二階段戰(zhàn)略規(guī)劃階段詳細(xì)討論。目前的十大結(jié)論不是非常清楚，除了房地產(chǎn)外，還要加上一個(gè)產(chǎn)業(yè)。4. 戰(zhàn)略發(fā)展著眼未來，應(yīng)多種經(jīng)營，綜合發(fā)展2023年 11月 5日 20保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)戰(zhàn)略設(shè)想的意見 (續(xù) )意見 新華信的答復(fù)5.現(xiàn)狀是什么？該干什么，不該干什么？分析中應(yīng)當(dāng)加上退出行業(yè)的退出步驟 報(bào)告的第 345頁明確提出：華融的三層面的戰(zhàn)略設(shè)想是為了企業(yè)長期穩(wěn)定地增長。寬帶商務(wù)區(qū)的接入和增值服務(wù)模式的進(jìn)一步分析見補(bǔ)充分析材料。?(見報(bào)告 256頁 )：?2023年 11月 5日 18保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目對(duì)高科技行業(yè)分析的意見意見 新華信的答復(fù)1.新華信認(rèn)為：金融街中心區(qū)內(nèi)的酒店應(yīng)該采取華融擁有物業(yè)，但自己不經(jīng)營，而讓國際著名酒店專業(yè)管理集團(tuán)管理或合資的經(jīng)營模式，這是可以的，報(bào)告中也是這個(gè)意思。95％ —高檔酒店的盈利狀況要好于一般酒店根據(jù)中國旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)的資料，外資品牌酒店以占總數(shù) 幾個(gè)行業(yè)的分析要結(jié)合華融的實(shí)際情況，比如阜景的項(xiàng)目，酒店現(xiàn)在我們已經(jīng)有了兩個(gè)，你們說酒店不能做，但所有高檔的品牌公司管理的酒店都盈利新華信行業(yè)分析中主要分析了指酒店業(yè)普遍的行業(yè)狀況，指出（見第 188頁）：?對(duì)華融是做文化街區(qū)的舊城改造和土地開發(fā)還是新東西，如上海的 “新天地 “，白塔寺是政府交給的任務(wù)，我們不能退出，我們要解決的問題是如何在約束條件下把它經(jīng)營好的問題，考慮到項(xiàng)目是政治任務(wù)新華信認(rèn)為：阜景項(xiàng)目旅游景點(diǎn)的經(jīng)營業(yè)務(wù)沒有發(fā)展?jié)摿Α?023年 11月 5日 17保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方