【正文】 新構(gòu)建價格（不含安裝費）為 130 萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用 為 8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置 價格為 250萬元。 房地產(chǎn)估價案例與分析試卷及答案 房地產(chǎn)估價案例與分析試卷及答案 一、問答題（共 3題，每題 10分。估價機構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費？ （三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其 轉(zhuǎn)讓價格。其中甲廠區(qū)在于 20世紀(jì) 90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 五、估價時點 2020年 4月 18日。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下： 1． 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》， “ 具有投 資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選取用假設(shè) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 27 頁 開發(fā)法作為其中的一種估價方法 ” ，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進行估價。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。將個別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進行打分比較，得到可比實例 A、 B 、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為 100/10 100/10 100/97（具體比較情況見表二）。 采用的公式： 估價對象價格 =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤 土地取得成本 運用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費。 開發(fā)利潤 經(jīng)調(diào)查， 市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為 15%，本次評估取利潤率 15%。 估價對象相關(guān)資料 估價對象相關(guān)資料 名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值 總建筑面積 25000平米 房屋重置價格 2000元 /平米 可出租建筑面積 22000平米 房屋耐用年限 50年 設(shè)備用房建筑面積 2500平米 房屋維修費率（年） 房屋重置價格的 2% 管理用房建筑面積 500平米 月物業(yè)管理費 5元 /平米 營業(yè)稅及附加率 % 土地剩余年限 45年 接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理費用率（含保險費、租賃費用） 租金的 3% 可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） 50元 /平米 估價測算如下（節(jié)選）： （一） 年有效毛收入 22000 （ 50+5） 12 （ 110%） =13068000（元） （二 ） 年運營費用 年維修費用 2500020002%=1000000 （元） 年管理費用 年管理費用 =年有效毛收入 管理費用率 +管理用房租金損失 =130680003%+50050%=692040 （元） 年營業(yè)稅及附加 年營業(yè)稅及附加 =13068000%=725274 （元） 年運營費用小計 年運營費用 =1000000+692040+725274=2417314（元） （三） 年凈收益 年凈收益 =（一）項 （二）項 =130680002417314=10650686（元） （四） 估價結(jié)果 估價結(jié)果 = （元）（取整） 全國房地產(chǎn)估價師資格考試試卷 （一）土地管理基礎(chǔ)知識及相關(guān)法規(guī) 此部分由 100道標(biāo)準(zhǔn)化試題構(gòu)成，每一道題后有三或四個備選項，請將你認(rèn)為正確的一個選項的代號填在空白處，每題 1分，共： 100分。本題最多扣至零分。 利率取一年期貸款利率 %。 8%=( 萬元 ) 開發(fā)利潤 置業(yè)公司的投資直接成本利潤率 15%，續(xù)建 成本為 ，開發(fā)利潤為： 15%=( 萬元 ) 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費 主要包含契稅及印花稅等，為： 在建工程價值 % 運用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果 假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 27 頁 （ — — — — ） /(1+%)=(萬元 ) （二）成本法分析測算過程 成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。得到可比實例 A、 B 、 C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為： 100/10100/10 100/103（具體比較情誤解見表二）。 采用的公式 估價對象價格 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 續(xù)建開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算 運用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。 十二、估價報告應(yīng)用的有效期（略） 估價技術(shù)報告 一、個別因素分析 （略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價方法選用 估價對象在建工程。請在答題紙上作答。 B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險 C、抵押人不能履行債務(wù)時，因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險 D、選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險 如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館 的價值時（） A、該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益 B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益 C、鈣賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益 D、根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益 若采用成本法估價，下列表述中不正確的是（） A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊 B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息 C、在估價測算 過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金 D、在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金 假如以投?；馂?zāi)險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結(jié)果味 3500萬元，則（） A、 3500萬元是該賓館的公開市場價值 B、 3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值 C、 3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 27 頁 D、投保時，保險金額不能超過 3500萬元 (二 )某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價師咨詢房地產(chǎn)價值變動情況。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費。 （ 5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值呂均為零?，F(xiàn)在獲得類似的 40 余年土地使用權(quán)價格為2000元 /㎡，建筑物重置成本為 1300原 /㎡。 （ 2）該項目所在區(qū)域同類型，同檔次寫字樓的售價為 8000元 /㎡，銷售稅費為售價的 6%，寫字樓在建成 1年末時售楚。（ ） ，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的巨隊水平降低。（） 是縣分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 ，引起房 地產(chǎn)價格變動的 方向和 程度是不盡相同的 時間無關(guān) C. 理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成 負(fù)相關(guān) D. 房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化 ：本幣匯率上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降 15. 房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇是由（ ）綜合決定的。 ，包括建筑物尚未建成的土地 B. “ 干凈 ” 的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) D. 未來狀況下的房地產(chǎn) 3. 如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為（ ） 4. 房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（） . C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 D. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 5. 根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律，法規(guī)規(guī)定不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（ ） . 鎮(zhèn)企業(yè)用房 ，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。 3一直臨街矩形地塊甲的總價為 36萬元，臨街寬度為 20英尺，臨街深度為 75 英尺。如 果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是（）元 / m2 A、 100 B、 50 C、 50 D、 100 1下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是（） A、交通擁擠 B、建筑技術(shù)減少 C、城市規(guī)劃改變 D、自然環(huán)境惡化 1某 8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是 120 m2，單位建筑面積的重置價格為 800元 / m2，建筑物殘值率為 6%，年折舊率 %，計算該建筑物的現(xiàn)值是（） A、 76 880 B、 79 104 C、 77 952 D、 81 562 1某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為 10 年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為 18 年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為 4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（） A、 % B、 50% C、 % D、 70% 1某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的 15%上升為 25%，每月可出租面積租金為 70 元 / m2,又知該寫字樓客出租面積為 1000 m2，運營費用率為 40%。 A、委托人 B、估價報告預(yù)期使用者 C、管理部門 D、中 立 回顧性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（） A、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 B、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 D、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的 30%。如果該家庭以月收入的 35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款 3年后，于第 4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金 5萬元，那么從第 4年起該家庭的抵 押貸款的月還款額為多少（ 8分） 2．某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的 50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為 2000 m2的辦公樓項目，建設(shè)期為 2年，準(zhǔn)備采用 “ 滾動開發(fā) ” 的方式。 15．在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。 7．細(xì)分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用 “252。 E．?dāng)M建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進行，并形成其增量資產(chǎn)。 A、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案。 A、文獻查閱 B、觀察 C、專題討論 D、問卷調(diào)查 E、實驗 8．在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡商涂黑其相應(yīng)的編號。 A、損益表 B、資金來源與運用表 C、資本金現(xiàn)金流量表 D、全投入現(xiàn)金流 量表 30．在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（ ）。則該項目建造成本的利息是（ ）萬元。 A、 B、 C、 D、 16．銀行為某人提供期限為 10 年、年利率為 6%，首期月還款為 1000 元，月還款遞增率為 %的