20xx年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷(存儲版)
【正文】 A．國家經(jīng)濟政策 B．地理環(huán)境 C．國外市場情況 D．市場需求與供給情況 E．項目投資估算 12．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（ ?。?。（ ?。 ?．吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。（ ） 11．房地產(chǎn)投資項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。前3年的入住率均為70％，從第4年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經(jīng)營收入的42％。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位） 該項目全投資目標(biāo)收益率為8％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價略為330元／間要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要馬出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。（ ?。 ?．流動比率越低，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分） 1．房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平?！ ．開發(fā)期和租售期 B．權(quán)益投資比率 C．資本化率 D．貸款利率 E．運營費用 10．下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（ ?。！ ．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流 B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式 C．適合于長期投資 D．常在機構(gòu)投資者之間進行交易 E．位置對其有著特殊的重要性 2．“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（ ?。！ ．政府政策性資金 B．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C．個人入股的資金 D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金 31．進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（ ?。！ ．﹪ B．﹪ C．﹪ D．﹪ 19．對于同個遍地產(chǎn)投資方案，某動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（ ?。?。 A．均衡 B．周期性失衡 C．結(jié)構(gòu)性失衡 D．區(qū)域性失衡 10．某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15％ 的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是（ ?。┤f㎡?！ ．購買房地產(chǎn)公司股票 B．購買土地使用權(quán) C．購買新建商品住房 D．購買存量商品住房 2．下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ?。??！ ．提高投資收益 B．降低系統(tǒng)風(fēng)險 C．降低個別風(fēng)險 D．使投資毫無風(fēng)險 ，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟適用住房400萬m２,商品住房3750萬㎡，同期住房空置量為750萬㎡,其中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬㎡，商品住房空置時為450萬㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（ ?。！ ．避強定位方式 B．產(chǎn)品差別化方式 C．對抗性定位方式 D．重新定位方式 13．房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著買漲不買跌現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（ ?。！ ．地價 B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率 23．某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680萬元．經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，
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