20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷(存儲(chǔ)版)
【正文】 A．國家經(jīng)濟(jì)政策 B．地理環(huán)境 C．國外市場(chǎng)情況 D．市場(chǎng)需求與供給情況 E．項(xiàng)目投資估算 12．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（ ）。（ ?。 ?．吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。（ ） 11．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。前3年的入住率均為70％，從第4年開始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的42％。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位） 該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為8％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。其中，還款額中的1 500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)略為330元／間要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要馬出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。（ ?。 ?．流動(dòng)比率越低，說明營運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分） 1．房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具有較低的收益水平?！ ．開發(fā)期和租售期 B．權(quán)益投資比率 C．資本化率 D．貸款利率 E．運(yùn)營費(fèi)用 10．下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（ ?。??！ ．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流 B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式 C．適合于長(zhǎng)期投資 D．常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E．位置對(duì)其有著特殊的重要性 2．“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有（ ?。?。 A．政府政策性資金 B．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C．個(gè)人入股的資金 D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金 31．進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（ ?。??！ ．﹪ B．﹪ C．﹪ D．﹪ 19．對(duì)于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（ ）?！ ．均衡 B．周期性失衡 C．結(jié)構(gòu)性失衡 D．區(qū)域性失衡 10．某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15％ 的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80㎡／戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是（ ）萬㎡?！ ．購買房地產(chǎn)公司股票 B．購買土地使用權(quán) C．購買新建商品住房 D．購買存量商品住房 2．下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ?。??！ ．提高投資收益 B．降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) C．降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) D．使投資毫無風(fēng)險(xiǎn) ，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m２,商品住房3750萬㎡，同期住房空置量為750萬㎡,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬㎡，商品住房空置時(shí)為450萬㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（ ?。??！ ．避強(qiáng)定位方式 B．產(chǎn)品差別化方式 C．對(duì)抗性定位方式 D．重新定位方式 13．房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著買漲不買跌現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（ ）?！ ．地價(jià) B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率 23．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元．經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，
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