20xx房地產(chǎn)估價師考試--理論與方法考試題(存儲版)
【正文】 、 某估價對象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有 ( )。 、真實性 、客 觀、公正性 三、判斷題 (共 15 題，每題 1分。 ( ) 城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值 標(biāo)準(zhǔn)。 ( ) 1建筑物的 經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束韻，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。預(yù)計第一年正常凈收益為 60萬元，此后每年凈收益以 15％的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔 4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費用為 40 11 萬元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費用。 (1)假設(shè)在估價時點重新取得該項目建設(shè)用地，土地取得費用為 1000元每平米。 (4)該類度假村項目的報酬率為 8％ 。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。 該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入 40 萬元花一年時間裝修 (假定裝修費用支出發(fā)生在該年末 )。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。已知折現(xiàn)率 10％，這 4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等?；鶞?zhǔn)地價的內(nèi)涵包括 ( )。 利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的 ( )。全部選對的，得 2分；錯選或多選的。 另設(shè)，旁街對街角地的影響深度以 ，旁街影響加價率依次旁街路線價的 40%、 20%，則下圖的宗地 B的單 價為 ( )元 /m2。 2運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是 ( )。則其綜合資本化率為 ( )。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為 15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為 12％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為 ( )萬元。 押貸款之日 1甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r格均為 50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為 150萬元。假設(shè)年折現(xiàn)率為 8％，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的 3％，則該期房目前的價格為 ( )元每平米。 下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是 ( )。 不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為 ( )。 某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為 4500元每平米，出租的年末凈 收益為 500元每平米。 、客觀、公正原則屬于普適性原則 1以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為 ( )。 2某房地產(chǎn)的重建價格為 2020萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入 150萬元，投入使用后每年多耗電費 。 2某商品住宅總價為 98萬元，首付款為 30％，其余為抵押貸款，貸款期限為 15年，按月等額還本利息，貸款年利率為 ％，自有資金資本化率為 8％。假設(shè)報酬率為 8％，折現(xiàn)率為 14％，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為 ( )萬元。 ％ ％ ％ ％ 3設(shè)臨街深度價格修正率見
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