【正文】 集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：（ 1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（ 2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設施， 如中小學、文化站、醫(yī)院等；（ 3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 二、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。 （ 1000000+900000+800000+800000+500000） 100%＝ 320xx0247。 2．按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的 實際開發(fā)成本按一定的標準（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預算 成本 或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借；開發(fā)成本 —— －房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本 — 一配套設施可發(fā)成本 35000 貸：開發(fā)成本 — 一配套設施開發(fā)成本 300000 3．對用預提方式將配套設施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的 公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開 發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬： 借：預提費用 — 一預提配套設施費 320 000 貸：開發(fā)成本 — 一配套設施開發(fā)成本 320 000 如預提配套設施費 大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。 房屋的成本核算對象，應結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、 施工隊伍等因素加以確定： 1． 一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。配套設施費是指按規(guī)定應計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的 “ 前期工程費 ” 成本項目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 等賬戶的貸方。1134000 元＝ 600000元 102 商品房 1080000元 504000 元 247。 如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為 1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計 1134 000元 則在工程完工結(jié)算工程價款時，應按如下 方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價 該項工程預算造價 247。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶的貸方?；A設施費是指房屋開發(fā)中各項基礎設施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施等支出。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設置 “ 開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶外，還應按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201 251 252 商店 水塔 幼托 （元） （元） （元） 支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000 支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發(fā)間接費 55 000 預提幼托設施配套設施費 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借；開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā) 成本 105 000 貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作： 借：開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 765 000 貸：應付賬款 — 一應付工程款 765 000 分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應作； 借：開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 —— 商店 35 000 貸：開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 —— 水塔 35 000 分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作： 借：開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 —— 商店 55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000 預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作： 借：開發(fā)成本 — 一配套設施開發(fā)成本 — 一商店 40000 貸：預提費用 —— 須提配套設施費 40000 同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明 細分類賬。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。 對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成 本明細分類賬的 “ 配套設施費 ” 項目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 預提費用 ” 賬戶的貸方。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目： （ 1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎設施費；（ 4）建筑安裝工程費。 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種： 1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在 “ 開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 ” 賬戶進行歸集，于開發(fā)完 成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設施支出，應在 “ 開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 ” 賬戶進行歸集。 假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出 540 000 元共 648 000元。 現(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下； 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列 有關(guān)土地開發(fā)支出： 301 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆遷費 78 000元 72 000元 支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 分配開發(fā)間接費 10 000元 合 計 133 000元 108 000元 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借；開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 78 000 開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本 72 000 貸；銀行存款 150 000 用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作： 借：開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000 將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作： 借：開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本 18 000 貸；應付賬款 —— 應付工程款 43 000 分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作： 借：開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費用 10 000 同時應將 各項土 地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬?；A設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。現(xiàn)行會計制度中設置的 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ” 科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā) 支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。 從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。 4．修理費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。支付工程款時，記入 “ 應付賬款 —— 應付工程款 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 等賬戶的貸方。 又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。 2．分段結(jié)算就是將一個 單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。對于月份內(nèi)各項工程發(fā)生的實際成本，應在月終將它自 “ 工程施工 ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 ” 賬戶的借方 : 借：開發(fā)成本 XXX 貸：工程施工 XXX 根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下： 1．根據(jù)開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類 賬； 2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用； 3．分配機械使用費、其他直接貿(mào)和施工間接費； 4．計算各月施工工程實際成本； 5．根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。 某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用 該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費） 該項工程規(guī)定的施工間接費用定額 247。 、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入 “ 施工間接費用 ” 賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。 五、其他直接資的核算 工程成本中的 “ 其他直接貿(mào) ” ，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入 “ 材 料費 ” 、 “ 人工費 ” 和 “ 機械使用費 ” 項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括： 1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費； 、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用； 3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料 H次搬運費； 4．土方運輸費。 自營開發(fā)工程成本的核算（二） 根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。 、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。 機械使用費的內(nèi)容，一般包括： 1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。任務單中工程完工后，施工員應根據(jù)工程任務單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進行驗收，評定質(zhì)量等級。 本月定額耗用量＝ ∑ （本月完成工程量 材料消耗定額） 再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率： 本月實際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量 +本月收入數(shù)量 月末盤點數(shù)量 差異數(shù)量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量 差異分配率＝差異數(shù)量 247。 上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入 “ 工程施工 ” 賬戶和各項工程成本。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（ l）在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間 相接近的各個單位工程；（ 2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該