【正文】 意改變，更不能相互混淆。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。520xx0 元 ＝ 50 000元 8% ＝ 4 000元 102商品房： 120 000元 8% ＝ 9 600元 151出租房： 75 000元 8 ％＝ 6 000元 181周轉房： 70 000元 8 ％＝ 5 600元 201大配套設施： 80 000元 8 ％＝ 6 400元 301商品性土地； 125 000元 8 ％＝ 10 000元 根據上面計算，就可編制有如圖表 5－ 10所示的開發(fā)間接費用分配表： 開發(fā)間接費用分配表 20xx年 5月 單位：元 開發(fā)項目編號名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉房 70 000 5 600 201大配套設施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計 520 000 41 600 根據開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產品成本核算對象的 “ 開發(fā)間接費 ” 成本項目，并將它記入 “ 開發(fā)成本 ” 各二級賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費用 41 600 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā) 的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。這部分開發(fā)產品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。 二、開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數計人有關開發(fā)產品的成本。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。開發(fā)產品完工以后的借款利息 ，應作為財務費用，計人當期損益。 6．水電費 指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費。月中預付工程款 35 000元，尚應支付工程款 22 000元（ 75 000元一 18 000無一 35 000元），應作： 借：開發(fā)成本 75 000 貸：預付賬款 —— 預付承包單位款 53 000 應付賬款 —— 應付工程款 22 000 用銀行存款支付應付工程款時，應作： 借：應付賬款 —— 應付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000 開發(fā)間接費用的核算 一、開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。 開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應記入 “ 預付賬款 —— 預付承包單位款 ” 賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業(yè)的工程款，應記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 應付賬款 —— 應付工程款 ” 賬戶的貸方。在累計已完工程價值達到當年發(fā)包工程價值的 50％時，就可將超過發(fā)包工程價值 50％部分的工程價款的 50％，抵作預付備料款扣 回。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。 3．竣工一次結算開發(fā)項目或單項工程施工工期在 12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調整計算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的 分部分項工程構 成的。開發(fā)企業(yè)應將承包合同副本送開 戶銀行作為結算工程價款的依據。 對發(fā)包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標價進行結算。同時不 論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整?！?［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費） 各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］ 如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在 7月份內發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下： 101商品房建筑工程 直接費 141 000元 施工間接費用定額為直接費的 6% 102商品房建筑工程 直接費 126 000元 施工間接費用定額為直接費的 6％ 151出租房建筑工程 直接費 59 000元 施工間接費用定額為直接費的 6％ 則各項工程在 7月份應分配的施工間接費用如下： 101商品房建筑工程： 141000元 6%20538 元 247。 每月終了，應對施工間接費用進行分配。 施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應在 “ 施工間接費用 ” 賬戶進行。 、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。 2．職工福利費指按照施工單位 管理人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費。 六、施工間接費用的核算 工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。 施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入 “ 工程施工 ” 賬戶的借方和有關工程成本的 “ 其他直接費 ” 項目。設例中： 時費計劃數為 20元， 8元。 機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的 “ 材料費 ” 項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的 “ 人工費 ” 項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關管理費，一般應記入 “ 施工間接費用 ”的有關項目，不列作施工機械使用費。 、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。 3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 月份內該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費： 項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時 施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施 工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應另行組織核算。每月簽發(fā)的工程任務單，應于月末全部進行結算。 “ 工程任務單 ” 是施工員根據施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。 差異分配率） 某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量 計劃單價 施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“ 領料單 ” ，先將其成本記入各項工程成本。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用 “ 算兩頭、軋中間 ” 的辦法，來定期計算其實際用量。 二、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過 “ 領料單 ” 、 “ 退料單 ” 。 5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目： 1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。 采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關開發(fā)成本的核算對象，記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 庫存材料 ” 、 “ 應付工資 ” 等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 XXX 貸：銀行存款 XXX 庫 存材料 XXX 應付工資 XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置 “ 工程施工 ” 賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產品成本，在開發(fā)產品開發(fā)和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產品的成本，特別是在開發(fā)房地產滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發(fā)產品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經營狀況。 房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 2． 前期工程費 指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、 場地平整 等費用。 （包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所 發(fā)生的各項費用支出。 置業(yè)公司房地產會計核算培訓 為了加強開發(fā)產品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經濟效益，必須正確核算開發(fā)產品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。開發(fā)產品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。 以上四類開發(fā)產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1． 土地征用及拆遷補償費或批租地價 指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地 的批租地價。 指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可 計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費 用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設 施支出。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間 費用。 自營開發(fā)工程成本的核算 (一 ) 房地產開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。 為了便于核算各項工程成本和分清 工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。 4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入 “ 施工間接費用 ” 賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。 本月定額耗用量 100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本： 某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量 （ 1177。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據 “ 工程任務單 ” 中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為 14％）計入各項工程的成本。實際驗收數量與簽發(fā)的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元 /時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費總額（元） 247。 2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。 6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。 9．間 接費指機械施工隊