【正文】 意改變，更不能相互混淆。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的，其費用可先通過 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。520xx0 元 ＝ 50 000元 8% ＝ 4 000元 102商品房： 120 000元 8% ＝ 9 600元 151出租房： 75 000元 8 ％＝ 6 000元 181周轉(zhuǎn)房： 70 000元 8 ％＝ 5 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元 8 ％＝ 6 400元 301商品性土地； 125 000元 8 ％＝ 10 000元 根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表 5－ 10所示的開發(fā)間接費用分配表： 開發(fā)間接費用分配表 20xx年 5月 單位：元 開發(fā)項目編號名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 600 201大配套設(shè)施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計 520 000 41 600 根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的 “ 開發(fā)間接費 ” 成本項目，并將它記入 “ 開發(fā)成本 ” 各二級賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費用 41 600 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā) 的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。 二、開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息 ，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當(dāng)期損益。 6．水電費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費。月中預(yù)付工程款 35 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（ 75 000元一 18 000無一 35 000元），應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 75 000 貸：預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作： 借：應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000 開發(fā)間接費用的核算 一、開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。 開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的貸方。在累計已完工程價值達到當(dāng)年發(fā)包工程價值的 50％時，就可將超過發(fā)包工程價值 50％部分的工程價款的 50％，抵作預(yù)付備料款扣 回。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。 3．竣工一次結(jié)算開發(fā)項目或單項工程施工工期在 12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標(biāo)價占工程預(yù)算造價的百分比進行調(diào)整計算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的 分部分項工程構(gòu) 成的。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開 戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。 對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價進行結(jié)算。同時不 論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應(yīng)計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整?！?［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費） 各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］ 如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在 7月份內(nèi)發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下： 101商品房建筑工程 直接費 141 000元 施工間接費用定額為直接費的 6% 102商品房建筑工程 直接費 126 000元 施工間接費用定額為直接費的 6％ 151出租房建筑工程 直接費 59 000元 施工間接費用定額為直接費的 6％ 則各項工程在 7月份應(yīng)分配的施工間接費用如下： 101商品房建筑工程： 141000元 6%20538 元 247。 每月終了，應(yīng)對施工間接費用進行分配。 施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應(yīng)在 “ 施工間接費用 ” 賬戶進行。 、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。 2．職工福利費指按照施工單位 管理人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費。 六、施工間接費用的核算 工程成本中除了上文所說的各項直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。 施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入 “ 工程施工 ” 賬戶的借方和有關(guān)工程成本的 “ 其他直接費 ” 項目。設(shè)例中： 時費計劃數(shù)為 20元， 8元。 機械工作臺時合計 對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。 機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標(biāo)準(zhǔn)。 至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的 “ 材料費 ” 項目；為施工機械擔(dān)任運料、配料和搬運成品工人的工資，應(yīng)記入工程成本的 “ 人工費 ” 項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費，一般應(yīng)記入 “ 施工間接費用 ”的有關(guān)項目，不列作施工機械使用費。 、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。 3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。 月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時） 用施工單位平均工資率乘務(wù)項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費： 項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時 施工單位平均工資率 四、機械使用費的核算 施 工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應(yīng)另行組織核算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進行結(jié)算。 “ 工程任務(wù)單 ” 是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。 差異分配率） 某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量 計劃單價 施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“ 領(lǐng)料單 ” ，先將其成本記入各項工程成本。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點數(shù)，往往采用 “ 算兩頭、軋中間 ” 的辦法，來定期計算其實際用量。 二、材料費的核算 各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過 “ 領(lǐng)料單 ” 、 “ 退料單 ” 。 5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、民工管理費等。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應(yīng)分為下列成本項目： 1．材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費用。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進度計劃的對象。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。 采用自營方式進行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 庫存材料 ” 、 “ 應(yīng)付工資 ” 等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 XXX 貸：銀行存款 XXX 庫 存材料 XXX 應(yīng)付工資 XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置 “ 工程施工 ” 賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 2． 前期工程費 指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、 場地平整 等費用。 （包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所 發(fā)生的各項費用支出。 置業(yè)公司房地產(chǎn)會計核算培訓(xùn) 為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1．土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目： 1． 土地征用及拆遷補償費或批租地價 指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地 的批租地價。 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可 計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費 用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè) 施支出。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間 費用。 自營開發(fā)工程成本的核算 (一 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。 為了便于核算各項工程成本和分清 工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途加以分類。 4．其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復(fù)測費，工程點交費，場地清理費等。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應(yīng)先將它記入 “ 施工間接費用 ” 賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程成本。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。 本月定額耗用量 100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本： 某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量 （ 1177。 三、人工費的核算 工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù) “ 工程任務(wù)單 ” 中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為 14％）計入各項工程的成本。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下： 某施工單位平均工資率（元 /時）＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和 職工福利費總額（元） 247。 2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。 6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負擔(dān)。 9．間 接費指機械施工隊