【正文】 性土地開發(fā)成本 20 000 開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本 18 000 貸：銀行存款 38 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 25 000 開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本 18 000 貸；應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 43 000 分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 10 000 同時(shí)應(yīng)將 各項(xiàng)土 地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn) 入有關(guān)房屋開發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目。 假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出 540 000 元共 648 000元。 按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在 “ 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ” 賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完 成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在 “ 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ” 賬戶進(jìn)行歸集。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目： （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（ 4）建筑安裝工程費(fèi)。 三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在 “ 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ” 賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。 對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成 本明細(xì)分類賬的 “ 配套設(shè)施費(fèi) ” 項(xiàng)目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 預(yù)提費(fèi)用 ” 賬戶的貸方。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已 出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。 現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下： 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201 251 252 商店 水塔 幼托 （元） （元） （元） 支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借；開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā) 成本 105 000 貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款 — 一應(yīng)付工程款 765 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作； 借：開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 —— 商店 35 000 貸：開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 —— 水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 —— 商店 55 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000 預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 — 一配套設(shè)施開發(fā)成本 — 一商店 40000 貸：預(yù)提費(fèi)用 —— 須提配套設(shè)施費(fèi) 40000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明 細(xì)分類賬。 房屋開發(fā)成本的核算 一、開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目 房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置 “ 開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。 、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。 二、房屋開發(fā)成本的核算 （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶的貸 方。 如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為 1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計(jì) 1134 000元 則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下 方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià) 該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià) 247。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置 “ 工程施工 ” 、 “ 施工間接費(fèi)用 ” 等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的 “ 建筑安裝工程費(fèi) ” 成本項(xiàng)目。1134000 元＝ 600000元 102 商品房 1080000元 504000 元 247。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的 “ 建 筑安裝工程費(fèi) ” 成本項(xiàng)目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的 “ 前期工程費(fèi) ” 成本項(xiàng)目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 等賬戶的貸方。 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過 “ 開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本 ” 賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 開發(fā)成本 —— 自用土地開發(fā)成本 ” 賬戶的貸方。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。 房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、 施工隊(duì)伍等因素加以確定： 1． 一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。 2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的 實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算 成本 或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借；開發(fā)成本 —— －房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本 — 一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000 貸：開發(fā)成本 — 一配套設(shè)施開發(fā)成本 300000 3．對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的 公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開 發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費(fèi)用 — 一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開發(fā)成本 — 一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 （ 1000000+900000+800000+800000+500000） 100%＝ 320xx0247。 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì) 100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “ 配套設(shè)施費(fèi) ” 項(xiàng)目，并記入 “ 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X” 賬戶的借方和 “ 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 —— XX” 賬戶的貸方。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 一般說來，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少 的一部分。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 (一 ) 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（ 1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（ 2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施， 如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（ 3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。凡與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)有關(guān)的費(fèi)用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的 “ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) ” 項(xiàng)目；對(duì)其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等， 則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的 “ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ” 項(xiàng)目。 為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自 “ 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)產(chǎn)品 —— 土地 ” 賬戶的借方。發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。土地開發(fā)項(xiàng)目如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，還應(yīng)設(shè)置 “ 配套設(shè)施費(fèi) ” 成本項(xiàng)目，用以核 算應(yīng)計(jì)入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費(fèi)。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價(jià)。對(duì)于會(huì)計(jì)制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項(xiàng) 目，如建筑安裝工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，可不必設(shè)置。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨