【正文】 物收入、其他收入、視同銷售收入。 70 ? （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算， 計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) ；異地安臵的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 75 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 [2023]220號） ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ? 甲供材料并不是在投標(biāo)報(bào)價中扣除，招標(biāo)人自行采購的材料，應(yīng)列出相應(yīng)材料的品種、規(guī)格、型號、數(shù)量及估算材料的單價，作為招標(biāo)人編制工程項(xiàng)目的攔標(biāo)價，投標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價及工程竣工結(jié)算時招標(biāo)人扣回所供材料價款的依據(jù)。 ? 問題：細(xì)則第七條規(guī)定？設(shè)備？晉地稅稅一發(fā) [2023]2號 營業(yè)稅設(shè)備抵扣政策 .doc 85 ? 政策分析 ： ? 計(jì)稅依據(jù)包含甲供材，不包括設(shè)備 ? 納稅人是施工方，不能轉(zhuǎn)嫁甲方 ? 甲供材會計(jì)處理 ? 甲供材中包工包料合同與包工不包料合同的區(qū)別 ? 甲、乙雙方的正確處理 ? 裝飾業(yè)務(wù)如何處理 86 ? ? 實(shí)施細(xì)則 ? 第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： （一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； ? （二）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。 94 ? （三）土地增值稅開發(fā)費(fèi)用 ? 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： ? 第（三）項(xiàng)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 101 ? 其他分配方法 ? ④ 分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 ? 第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。 ? 盛運(yùn)股份避稅案例 .doc 108 ? （四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓特殊情況 ? 國稅函 ? 2023? 687號 ? 你局（廣西區(qū)局） ? 關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示 ? 收悉。 114 二、應(yīng)稅收入差異 ? （一）企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入范圍較廣，包括企業(yè)取得的各種收入。 (三 )開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 5％。 在年度納稅申報(bào)時，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。與當(dāng)期損益相關(guān)的政府補(bǔ)助直接計(jì)入營業(yè)外收入科目；與資產(chǎn)相關(guān)或與以后期間收益相關(guān)的，先計(jì)入遞延收益科目，然后分期計(jì)入營業(yè)外收入科目。 ? 與企業(yè)所得稅該項(xiàng)費(fèi)用相比，沒有 “ 籌建 ”前期費(fèi)用。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 ? 但土地增值稅處理時，如果銷售該項(xiàng)配套設(shè)施，則成本扣除，不銷售（如出租），則應(yīng)保留成本不扣除。也就是說，如果開發(fā)企業(yè)在拆遷補(bǔ)償支出中，收到政府及政府部門給予的拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助收入，則企業(yè)所得稅處理是計(jì)入營業(yè)外收入，或?yàn)檎鞫愂杖牖驗(yàn)椴徽鞫愂杖胩幚恚恋卦鲋刀悇t是沖減土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，沖減開發(fā)成本。 122 ? 政府財(cái)政性資金收入 ? 財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收。 119 ? 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅處理辦法第六條 .doc 117 ? 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定 : (一 )開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15％。 111 第三節(jié) 企業(yè)所得稅與土地增值稅比較 ? 一、匯算清繳與項(xiàng)目清算差異 ? 二、應(yīng)稅收入差異 ? 三、開發(fā)成本差異 ? 四、開發(fā)費(fèi)用差異 ? 五、預(yù)提費(fèi)用差異及后續(xù)費(fèi)用 112 一、匯算清繳與項(xiàng)目清算差異 ? （一）企業(yè)所得稅匯算清繳 ? 是指納稅人自納稅年度終了之日起 5個月內(nèi)，依照稅法及其他有關(guān)企業(yè)所得稅政策的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)，結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 ? 關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù) .doc 104 ? 法釋 [2023]5號 ? 第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 ? （五）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按土地成本和開發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%的扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 與 “ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ” 金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 ? —建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 ? 當(dāng)工程某部位出現(xiàn)問題需要維修時，乙方立刻會提出是材料的問題。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，施工合同里對于甲供材料有詳細(xì)的清單。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定： ? 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 籌建 、場地通平等前期費(fèi)用。 74 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物 拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安臵動遷用房支出等。 69 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 [2023]220號） ? 六、關(guān)于拆遷安臵土地增值稅計(jì)算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2023]187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入， 同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。 清算的總建筑面積 65 ? 四、項(xiàng)目清算收入的范圍及 3步確認(rèn)法 ? （一）一般應(yīng)稅收入 ? ? 條例 ? 第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 (以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? （國稅函發(fā) [1995]110 ） 54 ? 二、土地增值稅的預(yù)征、清算和核定征收 ? （一）土地增值稅預(yù)征 ? ? 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 ? 第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 ? 國稅發(fā) [2023]91號，按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 46 ? ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 土地增值稅清算管理規(guī)程 的通知 ? （國稅發(fā) [2023]91號）第十七條規(guī)定，清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 43 ? 應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。 ? 借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。 ? 對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)支出合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本 , 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。如要分配的，可以按工程預(yù)算造價法、建筑面積法等計(jì)算。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 ? 勞動保護(hù)費(fèi)。 ? 折舊費(fèi)。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 19 ? （二）開發(fā)成本核算程序 ? 開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)項(xiàng)目（如商品房）所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ? 竣工決算的內(nèi)容應(yīng)包括從項(xiàng)目策劃到竣工投產(chǎn)全過程的全部實(shí)際費(fèi)用，包括竣工財(cái)務(wù)決算說明書、竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表、工程竣工圖和工程造價對比分析四個部分。這種方式的工程承包合同為總價承包合同。 12 ? （二）工程結(jié)算 ? 是指施工企業(yè)按照承包合同（含補(bǔ)充協(xié)議）和已完工程量向建設(shè)單位（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）辦理工程價結(jié)（清算）的文件。 8 ? 規(guī)劃報(bào)建圖審查階段 ? 消防設(shè)計(jì)審查、人防設(shè)施審查、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍審查、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā) ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? （副本）。 ? （一）準(zhǔn)備階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 10 ? （三）權(quán)屬初始登記 ? 房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 ? 竣工后一次結(jié)算 ? 分段結(jié)算（按形象進(jìn)度） ? 目標(biāo)（控制界面）結(jié)算 ? 其他結(jié)算方式 13 ? （三）竣工結(jié)算 ? 是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定，在一個單位工程或單項(xiàng)建筑安裝工程完工、驗(yàn)收、點(diǎn)交后，向建設(shè)單位（業(yè)主）辦理最后工程價款清算的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件。 ? 工程量清單結(jié)算方式。 ? 會計(jì)核算將