【正文】 袍江中心區(qū)世紀(jì)街南側(cè)占地面積總占地42萬(wàn)m2，一期占地15萬(wàn)m2建筑面積總建筑面積65萬(wàn)m2，一期24萬(wàn)m2容積率綠化率％建筑形態(tài)多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、商業(yè)、辦公主力戶型96~138平方米三房房源總數(shù)一期約1500套銷售均價(jià)一期開(kāi)盤均價(jià)3500元/m目前在售均價(jià)4200元/m2主力總價(jià)4060萬(wàn)元配套設(shè)施7000平方米中庭花園、5000平方米健身樂(lè)園、1500米的風(fēng)情水岸、5600平方米河濱公園、2600平方米的豪華會(huì)所形象進(jìn)度主體工程開(kāi)盤時(shí)間一期06年10月銷售情況一期銷售率約90%綜合評(píng)價(jià)該樓盤的開(kāi)發(fā)商上海市上投房地產(chǎn)有限公司是由上海國(guó)際集團(tuán)有限公司和上海國(guó)際信托投資公司合資組建的具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá)180余萬(wàn)平方米是上海市房地產(chǎn)十大著名企業(yè)。二）紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)分析為深入了解紹興住宅需求市場(chǎng)， 2007年7月對(duì)紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了以抽樣問(wèn)卷方法為主的深入調(diào)查，通過(guò)對(duì)100余位在未來(lái)12年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃的中等收入水平的紹興本地消費(fèi)者的訪問(wèn)調(diào)查，得到了紹興住宅消費(fèi)人群需求特征和消費(fèi)習(xí)慣的一些代表性的市場(chǎng)信息，詳細(xì)內(nèi)容如下： 被調(diào)查者背景資料1) 是否紹興本地戶籍被調(diào)查的有在紹興購(gòu)房計(jì)劃人群中紹興本地戶籍人數(shù)量占76%，非本地戶籍人數(shù)占24%，非本地戶籍人群中又以諸暨、上虞和嵊州等紹興地區(qū)下屬的縣市人群居多，說(shuō)明當(dāng)前紹興住宅市場(chǎng)消費(fèi)群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來(lái)紹興工作人群組成的外來(lái)購(gòu)房需求也在明顯增加。3) 購(gòu)房區(qū)域選擇被調(diào)查者中選擇市中心和迪蕩新城為首選區(qū)域的人數(shù)最多，分別占46%和40%，選擇城南三環(huán)路附近和城西勝利西路區(qū)域，以及新興的鏡湖區(qū)域的人也占到了一定的比例，而選擇袍江區(qū)域的比例最小，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)袍江房產(chǎn)的接受度仍然較低，然而，東湖生態(tài)園區(qū)由于價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，在消費(fèi)者選擇時(shí)占據(jù)了一定的比例。四、調(diào)查結(jié)論紹興住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了前兩年的宏觀調(diào)控，從供需關(guān)系和市場(chǎng)運(yùn)行特征來(lái)看，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期。9) 購(gòu)房者關(guān)注要素被調(diào)查者最在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素主要有戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、房屋價(jià)格、建筑質(zhì)量等，說(shuō)明隨著消費(fèi)能力的提高，對(duì)價(jià)格的敏感度開(kāi)始降低，轉(zhuǎn)而開(kāi)始對(duì)小區(qū)和房屋的綜合品質(zhì)產(chǎn)生更高的要求。 被調(diào)查者購(gòu)房需求1) 計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間被調(diào)查者計(jì)劃在12年內(nèi)購(gòu)房的比例最高，達(dá)40%，23年內(nèi)所占比例其次，為38%。與此同時(shí)，紹興快速增長(zhǎng)的地方經(jīng)濟(jì)(見(jiàn)表4)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購(gòu)房的隊(duì)伍中來(lái)，加上近幾年開(kāi)始的全國(guó)性的“嬰兒潮”效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場(chǎng)的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。A. 臥龍根據(jù)規(guī)劃，到2010年，袍江工業(yè)區(qū)城市建成區(qū)面積將達(dá)到35平方公里，全區(qū)人口達(dá)到20萬(wàn)人，其中中心商住區(qū)人口將聚集10萬(wàn)人。應(yīng)該說(shuō)，該樓盤良好的自然環(huán)境、便利的交通條件及以排屋為主的定位迎合了當(dāng)前紹興高端消費(fèi)者的口味，在市場(chǎng)上屬于稀缺產(chǎn)品，受到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注?？傮w上說(shuō)，城南板塊的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，目前該地段的商品房交易價(jià)格在5500～7000元/平方米左右。美院小區(qū)整體規(guī)劃為小高層和高層住宅區(qū)，是目前城西唯一的一個(gè)純高層住宅區(qū)，規(guī)劃上較好地體現(xiàn)了高層住宅區(qū)低密度的、視野開(kāi)闊的特點(diǎn)，從售價(jià)上來(lái)講，6500元的均價(jià)相對(duì)適中，由于其主力戶型定位為小面積戶型，因此總價(jià)得到了較好的控制，6070萬(wàn)元總價(jià)的房源在開(kāi)盤當(dāng)天便搶購(gòu)一空，購(gòu)房客戶以在柯橋工作的年輕人和投資型客戶為主。建筑面積約37萬(wàn)m2(其中住宅、商業(yè)及配套約27萬(wàn)平方米)容積率綠化率36%建筑形態(tài)排屋、雙聯(lián)別墅、小高層、高層主力戶型排屋200250m2，雙聯(lián)300 m2左右，小高層、高層140200m2房源總數(shù)共2000余套銷售均價(jià)高層約9000元/m2，排屋約15000元/m2，雙聯(lián)約20000元/m2主力總價(jià)高層120200萬(wàn)元，排屋300400萬(wàn)元，雙聯(lián)500800萬(wàn)元配套設(shè)施完善的商業(yè)和社區(qū)活動(dòng)配套形象進(jìn)度主體施工開(kāi)盤時(shí)間一期排屋07年6月銷售情況一期基本售罄綜合評(píng)價(jià)金昌房產(chǎn)作為紹興本地規(guī)模最大的民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在紹興當(dāng)?shù)卦晒﹂_(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤，具有廣泛的社會(huì)關(guān)系和較高的品牌知名度；作為一家在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展壯大的民營(yíng)企業(yè)，金昌房產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)方面超過(guò)了絕大部分的本地企業(yè)，從白鷺金灘項(xiàng)目來(lái)講，無(wú)論是總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)還是在宣傳推廣方面比起世茂、坤和等所謂的外來(lái)房地產(chǎn)大鱷來(lái)可以說(shuō)是有過(guò)之而無(wú)不及。鏡湖新區(qū)在原越城區(qū)靈芝、東浦兩鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上組建而成，包括從紹興縣劃入的15個(gè)行政村，共計(jì)73個(gè)行政村，1個(gè)居民委員會(huì)。迪蕩新城形將成為與解放路遙相呼應(yīng)的商業(yè)區(qū)。總體上來(lái)說(shuō)，該樓盤產(chǎn)品定位較為成功，盡管短期內(nèi)積壓了少量的高層房源，但總體上銷售速度較快，較好地實(shí)現(xiàn)了資金回籠。已售面積約13016 m2，約占68%；住宅已售114套，占62%。政府加大土地供應(yīng)，土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增2006年下半年開(kāi)始，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了近2年的宏觀調(diào)控后，開(kāi)始了一波強(qiáng)勁的持續(xù)反彈行情，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，各樓盤銷售價(jià)格屢創(chuàng)新高，為了平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，2007年紹興市政府確立了通過(guò)增加土地供應(yīng)量來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策，根據(jù)“2007年度紹興市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地塊出讓計(jì)劃”，今年計(jì)劃出讓的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用地總量約達(dá)4370畝，其中住宅開(kāi)發(fā)用地約3728畝，相比2006年土地出讓計(jì)劃2216畝住宅用地增加了近7成，土地供應(yīng)量明顯增加。1—6月份，%,漲幅位居全省第三位，僅次于麗水市和舟山市。二、紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）現(xiàn)階段紹興市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺，市區(qū)商品房供不應(yīng)求進(jìn)入2007年以來(lái)紹興市(地區(qū))商品房交易快速回升，%。調(diào)控調(diào)整階段（20052006年，約2年）。到1993年，比上年增長(zhǎng)了3倍多。1984年4月，誕生了紹興市第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司—中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)公司紹興分公司，同年又相繼成立了市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，這標(biāo)志著市區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的正式起步。高速發(fā)展階段（19982004年，約7年）。紹興市區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性住房制度改革是在1998年，當(dāng)時(shí)各級(jí)政府機(jī)關(guān)開(kāi)始實(shí)行貨幣分配而停止實(shí)物分房。2007年上半年，%，(按平均120m2/套算，約合3450套)，新建商品房呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。城南是開(kāi)發(fā)較早的居住區(qū)域，隨著人文公園的開(kāi)發(fā)，城南新住宅區(qū)的外圍環(huán)境得到了明顯的改善；城西經(jīng)過(guò)前幾年的開(kāi)發(fā)，勝利西路的延伸以及紹興縣柯橋新縣城的崛起，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)注，同時(shí)，隨著新一輪“越州新城”城市發(fā)展規(guī)劃的明確，城西的發(fā)展方向已經(jīng)比較明確，圍繞青甸湖的中高檔住宅用地將會(huì)陸續(xù)推出；而以袍江開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的城北板塊，在經(jīng)過(guò)前幾年的冷寂之后，已經(jīng)開(kāi)始明顯升溫；城東則是人們目光的聚焦點(diǎn)，迪蕩新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)將使其成為紹興未來(lái)又一個(gè)理想的居住區(qū)；而城北的鏡湖新區(qū)，由于規(guī)劃上將成為今后紹興市級(jí)行政辦公中心和生態(tài)居住，通過(guò)市政府對(duì)鏡湖新區(qū)較大力度的開(kāi)發(fā)和宣傳，目前以大灘區(qū)塊為代表的鏡湖新區(qū)已經(jīng)成為紹興高檔住宅開(kāi)發(fā)的代表區(qū)塊。表2：2007年度紹興市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地塊出讓計(jì)劃序號(hào)地塊名稱地塊座落面積（畝）用途權(quán)屬現(xiàn)狀1鐵甲營(yíng)地塊市值3住商國(guó)有2魯迅故里觀音弄地塊市值3商住國(guó)有3原外山組團(tuán)江家溇地塊（一期）市值124居住國(guó)有小計(jì)1304臥龍路1號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)49居住國(guó)有小計(jì)495袍江工業(yè)區(qū)G1—2號(hào)地塊袍江工業(yè)區(qū)14商業(yè)（汽車4S店）國(guó)有6袍江工業(yè)區(qū)G1—3號(hào)地塊袍江工業(yè)區(qū)12商業(yè)（汽車4S店）國(guó)有7袍江工業(yè)區(qū)G1—4號(hào)地塊袍江工業(yè)區(qū)10商業(yè)國(guó)有8袍江工業(yè)區(qū)F—8號(hào)地塊袍江工業(yè)區(qū)52商業(yè)國(guó)有小計(jì)8807年度已出讓合計(jì)2671人民醫(yī)院退讓地塊（臨中興路）市值9商業(yè)國(guó)有凈地2解放南路6號(hào)地塊市值89居住國(guó)有凈地3紹大線一號(hào)市值220居住國(guó)有凈地4中興南路大環(huán)河 東南地塊B塊市值37居住國(guó)有凈地5蕺山地塊市值31居住國(guó)有凈地6寨下地塊市值79居住國(guó)有部分建筑未拆7勝利東路環(huán)城東路西南角八字橋周邊地塊（原公交公司地）市值28住商國(guó)有\(zhòng)集體部分建筑未拆8原外山組團(tuán)江家溇地塊（三期）市值75住商國(guó)有部分建筑未拆9霞西路紹大線 東南地塊市值126住商國(guó)有部分建筑未拆10和暢堂 原海爾曼期地塊市值152住商國(guó)有部分建筑未拆11八字橋原衛(wèi)校 及周邊地市值35住商國(guó)有部分建筑未拆市值小計(jì)88112陽(yáng)明路1號(hào)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)285居住國(guó)有凈地13舜江路8號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)21居住國(guó)有凈地14東池路1號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)42居住國(guó)有凈地15涂山路9號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)75居住國(guó)有部分建筑16涂山路10號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)127住商國(guó)有部分建筑未拆17秦望路1號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)15居住、倉(cāng)庫(kù)國(guó)有部分建筑未拆18迪蕩D3地塊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)11商業(yè)辦公國(guó)有凈地19迪蕩F1地塊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)80會(huì)展中心國(guó)有部分建筑未拆