香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點(diǎn)及啟示(存儲版)
【正文】 的操作和產(chǎn)品種類早已超過這一范圍。目前內(nèi)地銀行在業(yè)務(wù)開展中遇到的許多技術(shù)性和法律性問題在香港都通過律師行得到了較好的解決。如要按貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類狀況及時(shí)編寫風(fēng)險(xiǎn)情況分析報(bào)告；建立了客戶還款和貸款催收提醒制度；將貸款情況及時(shí)錄入信貸管理信息系統(tǒng)，利用信息系統(tǒng)做好貸款的管理工作； 建立了明確、清晰、細(xì)化的具體操作流程。再如前述的按揭保險(xiǎn)計(jì)劃中超過7成部分的貸款，也必須符合按揭證券公司的標(biāo)準(zhǔn)才能獲得擔(dān)保。銀行資金大量卷入房地產(chǎn)市場既是容易誘發(fā)泡沫發(fā)生的重要原因，又是泡沫破滅后容易對經(jīng)濟(jì)、金融造成重創(chuàng)的主要根源之一。特別是要在許多具體的細(xì)節(jié)上處理的更周密，具體操作流程要明確、清晰和細(xì)化。 2．5 加快提高科技手段對業(yè)務(wù)管理和操作的支持，逐步建立信貸管理和客戶關(guān)系管理的基礎(chǔ)信息和數(shù)據(jù)庫 理論上的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要付諸實(shí)踐操作，必須依賴技術(shù)手段的有力支持。 三是要高度重視證券化業(yè)務(wù)對住房按揭一級市場的規(guī)范和導(dǎo)向作用。 四是加強(qiáng)與保險(xiǎn)公司等其他機(jī)構(gòu)的合作，探討拓寬業(yè)務(wù)合作范圍的可能性。 四是加大對產(chǎn)品和服務(wù)特點(diǎn)的形象宣傳，增強(qiáng)客戶對產(chǎn)品和服務(wù)特點(diǎn)的認(rèn)識，拓寬宣傳和咨詢渠道，增加客戶獲取信息的來源，有效吸引和爭取客戶。目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對銀行信貸資金的依賴程度較高，特別是銀行對房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)貸款到按揭貸款進(jìn)行的全過程資金支持，更是大大提高了銀行與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。 按揭證券化業(yè)務(wù)除了在促進(jìn)按揭貸款流動性、降低銀行貸款集中度、推動住房貸款二級市場的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，它對于促進(jìn)住房按揭一級市場的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化也起著重要的導(dǎo)向作用。 1．6 完善和具有高度可操作性的風(fēng)險(xiǎn)防范、控制和化解機(jī)制 香港銀行業(yè)住房按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范、控制和化解機(jī)制與內(nèi)地銀行業(yè)的機(jī)制和思路基本類似，但在機(jī)制建設(shè)上更完善，在許多具體的細(xì)節(jié)上處理的更周密，建立了明確、清晰、細(xì)化的具體操作流程。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的服務(wù)可以為房地產(chǎn)交易雙方以及銀行提供重要和客觀的技術(shù)支持。從某種意義上講，銀行只是住房按揭業(yè)務(wù)中的主要環(huán)節(jié)之一，如果離開其他機(jī)構(gòu)的參與和支持，銀行按揭業(yè)務(wù)的鏈條就會中斷，也不會出現(xiàn)目前種類繁多的銀行按揭產(chǎn)品。客戶經(jīng)理可以為客戶量身定做按揭計(jì)劃，可以從客戶決定置業(yè)到簽署買賣合約整個(gè)過程提供專業(yè)意見，并提供律師、地產(chǎn)代理等轉(zhuǎn)介服務(wù)，介紹最新樓市資訊，還可以到客戶指定的地點(diǎn)提供服務(wù)等。 強(qiáng)烈的客戶營銷和市場競爭意識 在對香港銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦現(xiàn)場的參觀中，除各家銀行均就有關(guān)業(yè)務(wù)印制宣傳手冊任客戶取閱外，客戶經(jīng)理掛牌上崗、開放式辦公開展前臺營銷和咨詢業(yè)務(wù)更是一種普遍的做法，尤其是匯豐銀行的按揭顧問中心更是給人印象深刻。 快速的市場反應(yīng)，極強(qiáng)的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識和能力 針對香港樓市的大幅下滑和萎靡不振造成的“負(fù)資產(chǎn)”人士的經(jīng)濟(jì)境況，監(jiān)管部門迅速推出有關(guān)政策指引，各家銀行及時(shí)對符合條件的“負(fù)資產(chǎn)”借款人調(diào)低按揭利率，以減輕客戶還款負(fù)擔(dān)。 (4)靈活多變的還款方式。據(jù)培訓(xùn)老師講，在香港隨便去找一位老者，他都能把其所住及周邊社區(qū)的房價(jià)情況講給你聽，對某套要出售的房屋的估價(jià)都能做到八九不離十。該計(jì)劃由香港房屋委員會負(fù)責(zé)及執(zhí)行。香港的住宅計(jì)價(jià)方式一般以每平方英尺為單位，換算下來，目前香港的住宅價(jià)格一般從每平方米12萬元及67萬元不等。 “負(fù)資產(chǎn)”一詞的流行以及由此引發(fā)的一系列問題就是一個(gè)典型的例證。由于香港居民采取購房形式的置業(yè)與投資意識非常強(qiáng)，購房支出在香港居民的消費(fèi)和投資支出中占有相當(dāng)高的比例，因此，這次香港房價(jià)下跌持續(xù)時(shí)間之久、下跌幅度之大，給香港經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來了很大的不利影響。 滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系 有著“東方之珠”美譽(yù)的香港，由于其作為國際重要經(jīng)濟(jì)金融中心的地位與其較為有限的房地產(chǎn)開發(fā)空間之間的矛盾，使得“寸土寸金”成為香港房地產(chǎn)價(jià)格的明顯特點(diǎn)。由于一般商品住宅的價(jià)格超出了低收入階層的承受能力，因此，自20世紀(jì)70年代后期，政府開始推行“居者有其屋／私人機(jī)構(gòu)參建居屋”的計(jì)劃，以低價(jià)向低收入或貧困階層出售居屋。 香港住房二級市場交易運(yùn)作也已經(jīng)比較成熟。轉(zhuǎn)按是指為客戶提供在不同銀行之間的按揭業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。這些計(jì)劃的主要特點(diǎn)包括：對所購房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府資助興建(或通過地價(jià)優(yōu)惠等方式由私人機(jī)構(gòu)開發(fā))的其他低價(jià)房屋；對購房申請人及其家庭的收入、資產(chǎn)等有一定的條件限制；實(shí)行一些優(yōu)惠和補(bǔ)助措施，如：頭幾年免還款，實(shí)行特別優(yōu)惠利率，延
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