香港房地產(chǎn)金融市場發(fā)展特點(diǎn)及啟示-文庫吧資料
2025-07-05 06:24本頁面
【正文】 強(qiáng)對客戶的吸引力也是重要的競爭手段之一。 豐富、靈活的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，多種多樣的信息宣傳和咨詢渠道 在前面列出的的一些基本按揭產(chǎn)品、貸款計(jì)劃和還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場競爭的需要和客戶個(gè)性化的需求，香港的銀行還會(huì)對上述產(chǎn)品和操作方式進(jìn)行靈活的組合，推出更為豐富和多樣化的產(chǎn)品和服務(wù)?？蛻艚?jīng)理可以為客戶量身定做按揭計(jì)劃，可以從客戶決定置業(yè)到簽署買賣合約整個(gè)過程提供專業(yè)意見，并提供律師、地產(chǎn)代理等轉(zhuǎn)介服務(wù)，介紹最新樓市資訊，還可以到客戶指定的地點(diǎn)提供服務(wù)等。有時(shí)客戶經(jīng)理看重的或許并不是按揭業(yè)務(wù)本身，而是由按揭業(yè)務(wù)衍生出來的其他金融服務(wù)。 真正差別化和個(gè)性化的客戶服務(wù) 在香港，如果你在某家銀行擁有賬戶，那你的資料就會(huì)反映在這家銀行的客戶信息系統(tǒng)中，如果你的大部分業(yè)務(wù)都在一家銀行辦理，那么這家銀行就會(huì)有專門的部門和人員負(fù)責(zé)受理你的咨詢和個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。 由于香港銀行業(yè)的競爭基本達(dá)到了完全競爭的市場狀態(tài)，因此各家銀行提供的產(chǎn)品價(jià)格和種類基本類似，業(yè)務(wù)競爭的焦點(diǎn)主要體現(xiàn)在利用產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新豐富服務(wù)內(nèi)容、提高服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)經(jīng)辦效率等方面。 強(qiáng)烈的客戶營銷和市場競爭意識(shí) 在對香港銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦現(xiàn)場的參觀中，除各家銀行均就有關(guān)業(yè)務(wù)印制宣傳手冊任客戶取閱外，客戶經(jīng)理掛牌上崗、開放式辦公開展前臺(tái)營銷和咨詢業(yè)務(wù)更是一種普遍的做法，尤其是匯豐銀行的按揭顧問中心更是給人印象深刻。 1．3 競爭激烈的香港住房按揭市場 盡管香港的銀行一般是“數(shù)業(yè)有專攻”，但住房按揭市場的競爭仍然十分激烈，尤其是香港恒生、渣打等銀行更是全力爭奪本地住房按揭業(yè)務(wù)。該賬戶將按揭借款人的存款賬戶與按揭賬戶相連，把每日的存款賬戶余額作為借款人可以提前償還貸款的本金，用以減少借款人的利息支出。上述有針對性的系列措施不僅幫助借款人提高支付能力，同時(shí)也防范了借款人因支付能力下跌帶來的違約風(fēng)險(xiǎn)。 快速的市場反應(yīng)，極強(qiáng)的產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新的意識(shí)和能力 針對香港樓市的大幅下滑和萎靡不振造成的“負(fù)資產(chǎn)”人士的經(jīng)濟(jì)境況，監(jiān)管部門迅速推出有關(guān)政策指引，各家銀行及時(shí)對符合條件的“負(fù)資產(chǎn)”借款人調(diào)低按揭利率，以減輕客戶還款負(fù)擔(dān)。包括：“居者有其屋”按揭貸款計(jì)劃；“自置居所免息貸款計(jì)劃”；“自置公屋”貸款計(jì)劃；“首次置業(yè)”貸款計(jì)劃。 (5)多種多樣的按揭貸款計(jì)劃。還款利率既可以采取固定利率方式也可以采取浮動(dòng)利率方式。 (4)靈活多變的還款方式。一按是指對除首付款以外的房款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是銀行；二按是指對首付款提供按揭貸款，貸款人和抵押權(quán)人一般是發(fā)展商和財(cái)務(wù)公司；加按是指在客戶償還一部分貸款后，以客戶所購房屋為抵押，在核定貸款額度(可以重新核定)內(nèi)向客戶再提供一部分按揭貸款(如恒生銀行的加按計(jì)劃中借款人無須申請就可循環(huán)使用這部分貸款額度)。 (2)樓花(即“期房”)和樓宇(即“現(xiàn)房”)均提供按揭業(yè)務(wù)。 1．2 香港住房按揭市場的產(chǎn)品體系與產(chǎn)品創(chuàng)新 豐富的個(gè)人住房金融產(chǎn)品體系和多種多樣的按揭貸款計(jì)劃 (1)住房一、二級市場均提供按揭業(yè)務(wù)。據(jù)培訓(xùn)老師講，在香港隨便去找一位老者，他都能把其所住及周邊社區(qū)的房價(jià)情況講給你聽，對某套要出售的房屋的估價(jià)都能做到八九不離十。該制度是針對那些郊區(qū)村鎮(zhèn)的居民而言，只要這些村民能出具相關(guān)證明，證明所住老屋和土地屬于自家世代相傳，就可在原址對老屋進(jìn)行翻修或新建，而這些住房一般都會(huì)在醒目位置標(biāo)明“某某(該家姓氏)”。以前公屋不允許購買，只允許租祝后來香港推出了“自置公屋”貸款計(jì)劃，即公屋“可租可買”，允許符合一定條件的公屋租戶(在公屋排名冊上的前2萬多家庭)在選擇租住的同時(shí)，也可以低價(jià)購買新建公屋。 公屋制度類似于我國目前建立和推廣的廉租房供應(yīng)制度。該計(jì)劃由香港房屋委員會(huì)負(fù)責(zé)及執(zhí)行。 居屋計(jì)劃類似于內(nèi)地目前的經(jīng)濟(jì)適用住房制度。 商品住宅(包括豪宅)類似于內(nèi)地城市的商品房，主要客戶是中高收入階層居民。 為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制”等滿足不同收入階層需要的住房供應(yīng)體系。香港的住宅計(jì)價(jià)方式一般以每平方英尺為單位，換算下來，目前香港的住宅價(jià)格一般從每平方米12萬元及67萬元不等。發(fā)展商也以低于市價(jià)一至兩成出售新樓，并提供二按(見后描述)，送印刷費(fèi)、律師費(fèi)和提供低價(jià)裝修、低價(jià)出售家居等新措施招攬業(yè)務(wù)。 針對上述形勢，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，見后描述)抑制房價(jià)下跌等一系列措施，香
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