武侯建設項目可行性研究報告(存儲版)
【正文】 %十營銷費用 % 期間費用 十一合 計: 單方造價 第六章 資金籌措方案本項目建設資金來源于自有資金。超市購物——200㎡，小型超市；餐飲美食——2000㎡，約10家；服裝美容等——1000㎡，約10間；娛樂場所——1000㎡；咖啡吧、小型酒吧、茶樓等——1400㎡，約6間；其他輔助業(yè)態(tài)——2400㎡，約20間；招商——前期由公司招商，后期由物業(yè)代理或客戶自己招商原則——以引進品牌商家來帶動商業(yè)銷售價格。在同等建造成本的基礎上，設計出時尚舒適的、富有創(chuàng)意的單體及園林。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。從市場調(diào)研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。這一利好因素必然會刺激項目周邊住宅和商業(yè)的發(fā)展，帶動區(qū)域市場的升溫。店鋪銷售對象：自營者及投資者。成都市歷來為商業(yè)集中地，市區(qū)內(nèi)擁有世界知名商業(yè)零售巨頭開設的大型市場。2010年，受整體供應量偏少的影響，城中區(qū)域、城東區(qū)域和城北區(qū)域的供需比都在平衡線以下運行。2008年，由于宏觀調(diào)控加強，市場價格進入上升平穩(wěn)期。其他各建筑類型占比并無太大變化，環(huán)比漲跌幅度在2%以內(nèi)。2010年市場再經(jīng)過前期的大供應，大消化后，市場歸于平穩(wěn)。2010年成都市主城區(qū)商品住宅共新增98405套，%。由于成都土地規(guī)劃條件較為嚴苛，相信后期成都供應市場仍將以高層及超高層建筑為主。2009年開始，市場再度進入活躍期，成交價格開始一路走高。城南區(qū)域由于供應量本來就大于其他區(qū)域，且高端項目較多，價格偏高，在一定程度上限制了部分購房人群的進入。本項目所處武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，屬于新開發(fā)區(qū)域，現(xiàn)居住人口近200萬人以上，商業(yè)零散分布，且以中低端商業(yè)為主，因此，中高端社區(qū)商業(yè)在本區(qū)域內(nèi)應有較大的發(fā)展空間。第三章 項目定位(S)1)教育環(huán)境本項目地處成都市武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，擁有濃厚的人文資源。2)地理區(qū)位優(yōu)勢目前武侯新城房地產(chǎn)市場未真正成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給—需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關系。更重要的是戶型結構的合理性、實用性及各種生活設施的配置。銷售——銷售廣告與促銷銷售策略——與住宅同期銷售資產(chǎn)經(jīng)營——物業(yè)租售、物業(yè)管理第四章 項目實施進度本項目建設工期擬定計劃為1年6個月（18個月），即從2011年7月至2013年3月。在本項目融資方案實施過程中，考慮到主要從物業(yè)預售中收取預售房款和通過銀行按揭籌集的建設資金，資金供應風險主要來自于房屋的預售收入能否如期取得。施工單位資質(zhì)必須是二級以上施工企業(yè)?！癖咀≌某鍪蹖ο鬄樾码p楠區(qū)域企業(yè)單位員工和個體經(jīng)營戶，周邊區(qū)域及郊縣的認可該區(qū)域發(fā)展的客戶。項目銷售工作內(nèi)容及時間安排表序號工作名稱主要內(nèi)容時間一、銷售準備工作2011/6/20—2011/9/20營銷計劃詳見項目營銷時間進度安排中的相應時間安排。合同簽訂技巧培訓。10報紙廣告設計組織稿件，采用新聞報道及廣告宣傳的兩種方式，報道項目的開盤銷售。經(jīng)過以上分析，本項目建設在經(jīng)濟效益方面是可行的。本項目財務評價以靜態(tài)方式測算項目建設成本，主要包括七個方面的費用（參考建設投資估算表）成本總計：3億元 平均單位綜合造價：2500元/㎡A、銷售收入：B、項目開發(fā)總價值：（含稅收）C、利潤：項目成本利潤率＝（項目總開發(fā)價值－總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本100％＝42％項目投資利潤率＝（項目總開發(fā)價值－總開發(fā)成本）/項目總開發(fā)價值100％＝％從以上財務評價靜態(tài)測算指標分析得出，如果本項目住宅以8500元/M2,商業(yè)以35000元/M2,車庫以8萬元/個的方案全部售出，則成本利潤率較高（42％），大大超過行業(yè)目標15％，％，也超過現(xiàn)行行業(yè)基準目標，說明該項目按現(xiàn)行方案出售，有較高的利潤。8開盤活動準備主要是從銷售角度的準備。接待程序培訓。為了實現(xiàn)這一目標，讓銷售工作正常的開展，在銷售的前期，要作大量的準備工作。根據(jù)武侯新雙楠項目市場調(diào)查分析，可以得到以下結論：●本項目住宅銷售策略確定為快銷，根據(jù)目前市場形式分四個階段銷售。由業(yè)主委托由資質(zhì)的招標代理機構采用招標形式確定設備、材料供貨單位和工程建設施工單位，采用邀標形式確定施工監(jiān)理單位和設計單位。固定資產(chǎn)投資主要對擬建項目的土建、安裝、設備、室外附屬設施及管網(wǎng)等費
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