武侯建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 %十營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 % 期間費(fèi)用 十一合 計(jì): 單方造價(jià) 第六章 資金籌措方案本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自有資金。超市購(gòu)物——200㎡，小型超市；餐飲美食——2000㎡，約10家；服裝美容等——1000㎡，約10間；娛樂(lè)場(chǎng)所——1000㎡；咖啡吧、小型酒吧、茶樓等——1400㎡，約6間；其他輔助業(yè)態(tài)——2400㎡，約20間；招商——前期由公司招商，后期由物業(yè)代理或客戶自己招商原則——以引進(jìn)品牌商家來(lái)帶動(dòng)商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚舒適的、富有創(chuàng)意的單體及園林。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊住宅和商業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的升溫。店鋪銷(xiāo)售對(duì)象：自營(yíng)者及投資者。成都市歷來(lái)為商業(yè)集中地，市區(qū)內(nèi)擁有世界知名商業(yè)零售巨頭開(kāi)設(shè)的大型市場(chǎng)。2010年，受整體供應(yīng)量偏少的影響，城中區(qū)域、城東區(qū)域和城北區(qū)域的供需比都在平衡線以下運(yùn)行。2008年，由于宏觀調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入上升平穩(wěn)期。其他各建筑類(lèi)型占比并無(wú)太大變化，環(huán)比漲跌幅度在2%以內(nèi)。2010年市場(chǎng)再經(jīng)過(guò)前期的大供應(yīng)，大消化后，市場(chǎng)歸于平穩(wěn)。2010年成都市主城區(qū)商品住宅共新增98405套，%。由于成都土地規(guī)劃條件較為嚴(yán)苛，相信后期成都供應(yīng)市場(chǎng)仍將以高層及超高層建筑為主。2009年開(kāi)始，市場(chǎng)再度進(jìn)入活躍期，成交價(jià)格開(kāi)始一路走高。城南區(qū)域由于供應(yīng)量本來(lái)就大于其他區(qū)域，且高端項(xiàng)目較多，價(jià)格偏高，在一定程度上限制了部分購(gòu)房人群的進(jìn)入。本項(xiàng)目所處武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)域，現(xiàn)居住人口近200萬(wàn)人以上，商業(yè)零散分布，且以中低端商業(yè)為主，因此，中高端社區(qū)商業(yè)在本區(qū)域內(nèi)應(yīng)有較大的發(fā)展空間。第三章 項(xiàng)目定位(S)1)教育環(huán)境本項(xiàng)目地處成都市武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，擁有濃厚的人文資源。2)地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前武侯新城房地產(chǎn)市場(chǎng)未真正成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)出比”，追求產(chǎn)品供給—需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。銷(xiāo)售——銷(xiāo)售廣告與促銷(xiāo)銷(xiāo)售策略——與住宅同期銷(xiāo)售資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)——物業(yè)租售、物業(yè)管理第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)工期擬定計(jì)劃為1年6個(gè)月（18個(gè)月），即從2011年7月至2013年3月。在本項(xiàng)目融資方案實(shí)施過(guò)程中，考慮到主要從物業(yè)預(yù)售中收取預(yù)售房款和通過(guò)銀行按揭籌集的建設(shè)資金，資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于房屋的預(yù)售收入能否如期取得。施工單位資質(zhì)必須是二級(jí)以上施工企業(yè)。●本住宅的出售對(duì)象為新雙楠區(qū)域企業(yè)單位員工和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，周邊區(qū)域及郊縣的認(rèn)可該區(qū)域發(fā)展的客戶。項(xiàng)目銷(xiāo)售工作內(nèi)容及時(shí)間安排表序號(hào)工作名稱主要內(nèi)容時(shí)間一、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作2011/6/20—2011/9/20營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃詳見(jiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間進(jìn)度安排中的相應(yīng)時(shí)間安排。合同簽訂技巧培訓(xùn)。10報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)組織稿件，采用新聞報(bào)道及廣告宣傳的兩種方式，報(bào)道項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。經(jīng)過(guò)以上分析，本項(xiàng)目建設(shè)在經(jīng)濟(jì)效益方面是可行的。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以靜態(tài)方式測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)成本，主要包括七個(gè)方面的費(fèi)用（參考建設(shè)投資估算表）成本總計(jì)：3億元 平均單位綜合造價(jià)：2500元/㎡A、銷(xiāo)售收入：B、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值：（含稅收）C、利潤(rùn)：項(xiàng)目成本利潤(rùn)率＝（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值－總開(kāi)發(fā)成本）/總開(kāi)發(fā)成本100％＝42％項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值－總開(kāi)發(fā)成本）/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值100％＝％從以上財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)測(cè)算指標(biāo)分析得出，如果本項(xiàng)目住宅以8500元/M2,商業(yè)以35000元/M2,車(chē)庫(kù)以8萬(wàn)元/個(gè)的方案全部售出，則成本利潤(rùn)率較高（42％），大大超過(guò)行業(yè)目標(biāo)15％，％，也超過(guò)現(xiàn)行行業(yè)基準(zhǔn)目標(biāo)，說(shuō)明該項(xiàng)目按現(xiàn)行方案出售，有較高的利潤(rùn)。8開(kāi)盤(pán)活動(dòng)準(zhǔn)備主要是從銷(xiāo)售角度的準(zhǔn)備。接待程序培訓(xùn)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，讓銷(xiāo)售工作正常的開(kāi)展，在銷(xiāo)售的前期，要作大量的準(zhǔn)備工作。根據(jù)武侯新雙楠項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析，可以得到以下結(jié)論：●本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售策略確定為快銷(xiāo)，根據(jù)目前市場(chǎng)形式分四個(gè)階段銷(xiāo)售。由業(yè)主委托由資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)采用招標(biāo)形式確定設(shè)備、材料供貨單位和工程建設(shè)施工單位，采用邀標(biāo)形式確定施工監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位。固定資產(chǎn)投資主要對(duì)擬建項(xiàng)目的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等費(fèi)
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