【正文】 了9個百分點，但仍然占據(jù)市場主流。中原預(yù)計，由于政策面的收緊，2011年將導(dǎo)致一部分購房者產(chǎn)生觀望情緒，供需比例將有所回升。具備了較大的消費的實力。5)工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣武侯新城工業(yè)園，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。由一、二、三度空間構(gòu)成了產(chǎn)品的成功要素，也形成了項目的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場期望值提供保障。投資估算內(nèi)容包括固定資產(chǎn)投資，建設(shè)期財務(wù)費用以及國家對房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到的相關(guān)費稅。本項目總建設(shè)面積6萬平方米，占60％；，%；其他不進(jìn)行銷售的公建配套設(shè)施2萬平方米，％。3售樓人員招聘及培訓(xùn)禮儀培訓(xùn)。本報告的財務(wù)評價是在前面的建設(shè)方案，投資估算和資金方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行。11其它準(zhǔn)備工作二、開盤銷售1廣告發(fā)布詳見項目銷售廣告發(fā)布的時間進(jìn)度安排中各種媒體廣告發(fā)布的時間安排。1售樓處布置證件裱裝、展示的圖紙制作、各種上墻文件、圖片、資料制作。監(jiān)理單位資質(zhì)為甲級。建設(shè)6萬平方米（2011年7月至2013年3月），預(yù)計包括前期手續(xù)補(bǔ)辦，施工圖調(diào)整，（18個月）時間。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。因此，此時介入新雙楠片區(qū)，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給——需求”，便可以搶占“先機(jī)”。新雙楠片區(qū)屬于成都購房首選區(qū)域之一，也是未來中高端住宅聚集區(qū)。2010年，成都樓市雖然受新政影響導(dǎo)致6月8月價格小幅下滑，但隨著市場的回暖，價格也水漲船高，年度成交均價達(dá)到了7695元/平方米，%。位于城西、城南方位的外金沙、新雙楠及大源三個板塊稱得上是10年最炙手可熱的區(qū)域，在這些板塊的帶動下城南及城西供應(yīng)均有所上升。而小高層產(chǎn)品占比為23%，環(huán)比09年上升了9個百分點。20042010年供需比走勢數(shù)據(jù)來源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫2009年，房地產(chǎn)市場十分火爆，各方位供需比均在平衡線之下運行，所有區(qū)域均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。在此區(qū)域內(nèi)，勢必帶來中高端社區(qū)商業(yè)的需求。（T）1)市場因素方面從目前成都的房地產(chǎn)市場看，市場還存在諸多不確定因素。四、產(chǎn)品檔次定位可行性本項目概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。固定資產(chǎn)投資主要對擬建項目的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等費用進(jìn)行測算，并對項目涉及的其他費用；土地費、勘察設(shè)計費、拆遷安置費、規(guī)費、建設(shè)管理費、銷售費用以及水電氣手續(xù)費和其他不可預(yù)測計費用作出估算。根據(jù)武侯新雙楠項目市場調(diào)查分析，可以得到以下結(jié)論：●本項目住宅銷售策略確定為快銷，根據(jù)目前市場形式分四個階段銷售。接待程序培訓(xùn)。本項目財務(wù)評價以靜態(tài)方式測算項目建設(shè)成本，主要包括七個方面的費用（參考建設(shè)投資估算表）成本總計：3億元 平均單位綜合造價：2500元/㎡A、銷售收入：B、項目開發(fā)總價值：（含稅收）C、利潤：項目成本利潤率＝（項目總開發(fā)價值－總開發(fā)成本）/總開發(fā)成本100％＝42％項目投資利潤率＝（項目總開發(fā)價值－總開發(fā)成本）/項目總開發(fā)價值100％＝％從以上財務(wù)評價靜態(tài)測算指標(biāo)分析得出，如果本項目住宅以8500元/M2,商業(yè)以35000元/M2,車庫以8萬元/個的方案全部售出，則成本利潤率較高（42％），大大超過行業(yè)目標(biāo)15％，％，也超過現(xiàn)行行業(yè)基準(zhǔn)目標(biāo)，說明該項目按現(xiàn)行方案出售，有較高的利潤。10報紙廣告設(shè)計組織稿件，采用新聞報道及廣告宣傳的兩種方式，報道項目的開盤銷售。項目銷售工作內(nèi)容及時間安排表序號工作名稱主要內(nèi)容時間一、銷售準(zhǔn)備工作2011/6/20—2011/9/20營銷計劃詳見項目營銷時間進(jìn)度安排中的相應(yīng)時間安排。施工單位資質(zhì)必須是二級以上施工企業(yè)。銷售——銷售廣告與促銷銷售策略——與住宅同期銷售資產(chǎn)經(jīng)營——物業(yè)租售、物業(yè)管理第四章 項目實施進(jìn)度本項目建設(shè)工期擬定計劃為1年6個月（18個月），即從2011年7月至2013年3月。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。2)地理區(qū)位優(yōu)勢目前武侯新城房地產(chǎn)市場未真正成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。本項目所處武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，屬于新開發(fā)區(qū)域，現(xiàn)居住人口近200萬人以上，商業(yè)零散分布，且以中低端商業(yè)為主，因此，中高端社區(qū)商業(yè)在本區(qū)域內(nèi)應(yīng)有較大的發(fā)展空間。2009年開始，市場再度進(jìn)入活躍期，成交價格開始一路走高。2010年成都市主城區(qū)商品住宅共新增98405套，%。其他各建筑類型占比并無太大變化，環(huán)比漲跌幅度在2%以內(nèi)。2010年，受整體供應(yīng)量偏少的影響，城中區(qū)域、城東區(qū)域和城北區(qū)域的供需比都在平衡線以下運行。店鋪銷售對象：自營者及投資者。從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較