武侯建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-22 12:18 本頁(yè)面
【正文】 武侯建設(shè)項(xiàng)目第一章 項(xiàng)目基本情況一品天下楠庭府（待定）：四川一品天下置業(yè)有限公司公司由元亨集團(tuán)下屬的成都市金港房屋開發(fā)公司和四川港亨房屋開發(fā)公司戰(zhàn)略整合而成的品牌地產(chǎn)新銳。四川成都市武侯區(qū)新雙楠片區(qū)七里大道旁總用地面積：（22畝）總建設(shè)面積：6萬(wàn)平方米『，（含負(fù)一樓商業(yè)）』容積率：建設(shè)密度：29％綠地率：40％停車泊位：404個(gè)第二章 市場(chǎng)前景分析2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策頻出，一定程度上、一段時(shí)間內(nèi)起到了抑制需求的作用，整體看來，供需差距較前幾年有明顯減少，供應(yīng)量略低于成交量。2010年市場(chǎng)再經(jīng)過前期的大供應(yīng)，大消化后，市場(chǎng)歸于平穩(wěn)。2010年成都市主城區(qū)商品住宅共新增98405套，%。位于城西、城南方位的外金沙、新雙楠及大源三個(gè)板塊稱得上是10年最炙手可熱的區(qū)域，在這些板塊的帶動(dòng)下城南及城西供應(yīng)均有所上升。，%%。圖 20082010年各方位新增商品住宅供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)從成都各環(huán)域商品住宅供應(yīng)情況來看，2010年供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)已從二環(huán)至三環(huán)轉(zhuǎn)移至三環(huán)外。從近三年成都各環(huán)域商品住宅供應(yīng)量來看，隨著城中土地的愈發(fā)稀缺，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)向外發(fā)展的步伐逐漸加快，三環(huán)內(nèi)商品住宅供應(yīng)量呈逐年遞減趨勢(shì)，%，相信后期還將持續(xù)向外發(fā)展。2010年成都高層產(chǎn)品供應(yīng)有占比有較多下滑，環(huán)比09年下滑了9個(gè)百分點(diǎn)，但仍然占據(jù)市場(chǎng)主流。而小高層產(chǎn)品占比為23%，環(huán)比09年上升了9個(gè)百分點(diǎn)。其他各建筑類型占比并無(wú)太大變化，環(huán)比漲跌幅度在2%以內(nèi)。由于成都土地規(guī)劃條件較為嚴(yán)苛，相信后期成都供應(yīng)市場(chǎng)仍將以高層及超高層建筑為主。2010年商品住宅供應(yīng)物業(yè)類型情況數(shù)據(jù)來源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)2010年成都商品房供應(yīng)市場(chǎng)中小戶型占比明顯上升，90平方米以下中小戶型占比為62%，環(huán)比09年上升了12個(gè)百分點(diǎn)。其中7090平方米戶型產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力戶型，環(huán)比09年上升9個(gè)百分點(diǎn)。其他戶型除120平方米以上占比有較大下滑外均變化不大。各面積段供需情況（按面積）數(shù)據(jù)來源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)2004年以來，成都商品住宅的成交價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。2004年2006年，%左右，相對(duì)穩(wěn)定。2007年，受一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的影響，成都住宅市場(chǎng)成交均價(jià)也一路飆升，達(dá)到5394元/平方米，%。2008年，由于宏觀調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入上升平穩(wěn)期。2009年開始，市場(chǎng)再度進(jìn)入活躍期，成交價(jià)格開始一路走高。2010年，成都樓市雖然受新政影響導(dǎo)致6月8月價(jià)格小幅下滑，但隨著市場(chǎng)的回暖，價(jià)格也水漲船高，年度成交均價(jià)達(dá)到了7695元/平方米，%。20042010年成交價(jià)格變化情況數(shù)據(jù)來源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)，基本達(dá)到供需平衡。2010年由于供應(yīng)端持續(xù)緊縮，成交量也受政策收緊的影響而大幅下挫，使得供需比較去年有所回升。由于2009年成都商品住宅存量與今年的存量大致相當(dāng)。中原預(yù)計(jì)，由于政策面的收緊，2011年將導(dǎo)致一部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒，供需比例將有所回升。20042010年供需比走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，各方位供需比均在平衡線之下運(yùn)行，所有區(qū)域均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。2010年，受整體供應(yīng)量偏少的影響，城中區(qū)域、城東區(qū)域和城北區(qū)域的供需比都在平衡線以下運(yùn)行。城南區(qū)域由于供應(yīng)量本來就大于其他區(qū)域，且高端項(xiàng)目較多，價(jià)格偏高，在一定程度上限制了部分購(gòu)房人群的進(jìn)入。由于城西區(qū)域向三環(huán)外大勢(shì)發(fā)展，供應(yīng)相對(duì)充足，供需比恰好在平衡線上運(yùn)行。成都在售住宅供給結(jié)構(gòu)特征總結(jié)：從以上分析中，我們認(rèn)為成都市主城區(qū)市場(chǎng)情況主要呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：1. 市區(qū)內(nèi)均價(jià)集中在60008000元/平方米之間的樓盤供應(yīng)數(shù)量最多，大部分分布在市區(qū)城南、城東、城西的三環(huán)外以及城北的二三環(huán)之間。2. 市區(qū)三環(huán)外側(cè)是住宅供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)，二三環(huán)外次之；一環(huán)以內(nèi)和一二環(huán)之間住宅物業(yè)平均價(jià)格最高，同時(shí)呈現(xiàn)出沿環(huán)線依次向外遞減的趨勢(shì)。3. 城南、城東和城西是住宅樓盤供應(yīng)最活躍的地區(qū)；城中住宅價(jià)格受土地供應(yīng)影響，持續(xù)居高不下，城南和城西延續(xù)著高尚生活圈的特點(diǎn)，住宅平均價(jià)格在除城中外的地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑。4. 建筑形態(tài)方面，小高層和多層是住宅樓盤最主要的形態(tài)；而在住宅樓盤的供應(yīng)體量上，小高層、高層及超高層的規(guī)模較多層大，居前兩位。5. 電梯公寓在住宅樓盤的供應(yīng)數(shù)量和建筑面積上都占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)和主導(dǎo)地位，其次是普通住宅，各種物業(yè)間價(jià)格差距較大，不同物業(yè)類型參雜分布。成都市歷來為商業(yè)集中地，市區(qū)內(nèi)擁有世界知名商業(yè)零售巨頭開設(shè)的大型市場(chǎng)。本項(xiàng)目所處武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，屬于新開發(fā)區(qū)域，現(xiàn)居住人口近200萬(wàn)人以上，商業(yè)零散分布，且以中低端商業(yè)為主，因此，中高端社區(qū)商業(yè)在本區(qū)域內(nèi)應(yīng)有較大的發(fā)展空間。新雙楠片區(qū)屬于成都購(gòu)房首選區(qū)域之一，也是未來中高端住宅聚集區(qū)。良好的區(qū)域環(huán)境和完善的生活配套，推動(dòng)了該區(qū)域住房的快速發(fā)展，也
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