武侯建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 位的優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。(W)1)項(xiàng)目條件：地塊規(guī)模較小，項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)階段較差。第三章 項(xiàng)目定位(S)1)教育環(huán)境本項(xiàng)目地處成都市武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，擁有濃厚的人文資源。新雙楠片區(qū)現(xiàn)居住近200萬(wàn)人口，僅本項(xiàng)目及其周邊樓盤建成后，將新增居住人員近四萬(wàn)人。本項(xiàng)目所處武侯區(qū)新雙楠片區(qū)，屬于新開發(fā)區(qū)域，現(xiàn)居住人口近200萬(wàn)人以上，商業(yè)零散分布，且以中低端商業(yè)為主，因此，中高端社區(qū)商業(yè)在本區(qū)域內(nèi)應(yīng)有較大的發(fā)展空間。3. 城南、城東和城西是住宅樓盤供應(yīng)最活躍的地區(qū)；城中住宅價(jià)格受土地供應(yīng)影響，持續(xù)居高不下，城南和城西延續(xù)著高尚生活圈的特點(diǎn)，住宅平均價(jià)格在除城中外的地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑。城南區(qū)域由于供應(yīng)量本來(lái)就大于其他區(qū)域，且高端項(xiàng)目較多，價(jià)格偏高，在一定程度上限制了部分購(gòu)房人群的進(jìn)入。由于2009年成都商品住宅存量與今年的存量大致相當(dāng)。2009年開始，市場(chǎng)再度進(jìn)入活躍期，成交價(jià)格開始一路走高。各面積段供需情況（按面積）數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)2004年以來(lái)，成都商品住宅的成交價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。由于成都土地規(guī)劃條件較為嚴(yán)苛，相信后期成都供應(yīng)市場(chǎng)仍將以高層及超高層建筑為主。從近三年成都各環(huán)域商品住宅供應(yīng)量來(lái)看，隨著城中土地的愈發(fā)稀缺，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)向外發(fā)展的步伐逐漸加快，三環(huán)內(nèi)商品住宅供應(yīng)量呈逐年遞減趨勢(shì)，%，相信后期還將持續(xù)向外發(fā)展。2010年成都市主城區(qū)商品住宅共新增98405套，%。武侯建設(shè)項(xiàng)目第一章 項(xiàng)目基本情況一品天下2010年市場(chǎng)再經(jīng)過(guò)前期的大供應(yīng)，大消化后，市場(chǎng)歸于平穩(wěn)。圖 20082010年各方位新增商品住宅供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)從成都各環(huán)域商品住宅供應(yīng)情況來(lái)看，2010年供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)已從二環(huán)至三環(huán)轉(zhuǎn)移至三環(huán)外。其他各建筑類型占比并無(wú)太大變化，環(huán)比漲跌幅度在2%以內(nèi)。其他戶型除120平方米以上占比有較大下滑外均變化不大。2008年，由于宏觀調(diào)控加強(qiáng)，市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入上升平穩(wěn)期。2010年由于供應(yīng)端持續(xù)緊縮，成交量也受政策收緊的影響而大幅下挫，使得供需比較去年有所回升。2010年，受整體供應(yīng)量偏少的影響，城中區(qū)域、城東區(qū)域和城北區(qū)域的供需比都在平衡線以下運(yùn)行。2. 市區(qū)三環(huán)外側(cè)是住宅供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)，二三環(huán)外次之；一環(huán)以內(nèi)和一二環(huán)之間住宅物業(yè)平均價(jià)格最高，同時(shí)呈現(xiàn)出沿環(huán)線依次向外遞減的趨勢(shì)。成都市歷來(lái)為商業(yè)集中地，市區(qū)內(nèi)擁有世界知名商業(yè)零售巨頭開設(shè)的大型市場(chǎng)。住宅銷售對(duì)象：首次置業(yè)的中青年客戶、首次改善的家庭。店鋪銷售對(duì)象：自營(yíng)者及投資者。3）產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目緊鄰武侯新城工業(yè)園區(qū)，各層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目銷售有良好的支撐。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊住宅和商業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的升溫。世界著名企業(yè)紛紛落戶武侯新城工業(yè)園。從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與環(huán)境對(duì)話的場(chǎng)所。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。三、居住環(huán)境的三度空間三度空間，指小區(qū)內(nèi)部及其周邊營(yíng)造精致都市環(huán)境，形成住宅小區(qū)獨(dú)特的一道風(fēng)景線。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出時(shí)尚舒適的、富有創(chuàng)意的單體及園林。定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。超市購(gòu)物——200㎡，小型超市；餐飲美食——2000㎡，約10家；服裝美容等——1000㎡，約10間；娛樂(lè)場(chǎng)所——1000㎡；咖啡吧、小型酒吧、茶樓等——1400㎡，約6間；其他輔助業(yè)態(tài)——2400㎡，約20間；招商——前期由公司招商，后期由物業(yè)代理或客戶自己招商原則——以引進(jìn)品牌商家來(lái)帶動(dòng)商業(yè)銷售價(jià)格。具體體現(xiàn)為：由中小戶型住宅和小面積商業(yè)用房組成，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，中小檔戶型易于滿足區(qū)域客戶的需要和承受能力，而商業(yè)用房?jī)r(jià)值量大，先期考慮有利于商業(yè)用房的銷售或租賃，保證資金回籠，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。序號(hào)項(xiàng) 目住宅商業(yè)合計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)m2 萬(wàn)m2投資金額單方造價(jià)投資金額單方造價(jià)投資金額單方造價(jià)一土地費(fèi)用 土地費(fèi)用合計(jì)土地價(jià)款 土地契稅 %土地指標(biāo)費(fèi)用 15萬(wàn)元/畝二前期費(fèi)用 前期費(fèi)用合計(jì)可行性研究費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)用合計(jì)地質(zhì)勘探 地質(zhì)勘探費(fèi)用合計(jì)七通一平 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 圍墻費(fèi)用合計(jì) 行政事業(yè)性收費(fèi)
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