武侯建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-25 12:18:36 本頁(yè)面
【正文】 車泊位：404個(gè)第二章 市場(chǎng)前景分析2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策頻出，一定程度上、一段時(shí)間內(nèi)起到了抑制需求的作用，整體看來(lái)，供需差距較前幾年有明顯減少，供應(yīng)量略低于成交量。%%。而小高層產(chǎn)品占比為23%，環(huán)比09年上升了9個(gè)百分點(diǎn)。其中7090平方米戶型產(chǎn)品成為市場(chǎng)主力戶型，環(huán)比09年上升9個(gè)百分點(diǎn)。2007年，受一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的影響，成都住宅市場(chǎng)成交均價(jià)也一路飆升，達(dá)到5394元/平方米，%。20042010年成交價(jià)格變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)，基本達(dá)到供需平衡。20042010年供需比走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，各方位供需比均在平衡線之下運(yùn)行，所有區(qū)域均呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。成都在售住宅供給結(jié)構(gòu)特征總結(jié)：從以上分析中，我們認(rèn)為成都市主城區(qū)市場(chǎng)情況主要呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：1. 市區(qū)內(nèi)均價(jià)集中在60008000元/平方米之間的樓盤供應(yīng)數(shù)量最多，大部分分布在市區(qū)城南、城東、城西的三環(huán)外以及城北的二三環(huán)之間。5. 電梯公寓在住宅樓盤的供應(yīng)數(shù)量和建筑面積上都占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)和主導(dǎo)地位，其次是普通住宅，各種物業(yè)間價(jià)格差距較大，不同物業(yè)類型參雜分布。良好的區(qū)域環(huán)境和完善的生活配套，推動(dòng)了該區(qū)域住房的快速發(fā)展，也帶來(lái)了更大的購(gòu)房需求。在此區(qū)域內(nèi)，勢(shì)必帶來(lái)中高端社區(qū)商業(yè)的需求。2)交通環(huán)境本項(xiàng)目位于三環(huán)與繞城之間，來(lái)往有多條途經(jīng)此地通往成都市各片區(qū)，加強(qiáng)了本項(xiàng)目于與各片區(qū)之間的交流。（O）1)政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)利好因素武侯區(qū)政府提出將本項(xiàng)目周邊規(guī)劃武侯新城。3)客戶資源充足4)國(guó)際名牌企業(yè)的入住武侯新城工業(yè)園提高了新雙楠片區(qū)的知名度。（T）1)市場(chǎng)因素方面從目前成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，市場(chǎng)還存在諸多不確定因素。并且以中國(guó)傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、環(huán)境、建筑于一體的主題生態(tài)居住環(huán)境。二、居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開(kāi)發(fā)商“以人為本”營(yíng)造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。四、產(chǎn)品檔次定位可行性本項(xiàng)目概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。定位：沉靜于繁華都市中的悠然生活。：主題：公園式的開(kāi)發(fā)主題街區(qū)特征：開(kāi)放式——消費(fèi)對(duì)象不限于項(xiàng)目自身的住戶，面向周邊的小區(qū)；公園式——面向全體公眾自由出入公園式的主題中央庭院；庭院內(nèi)有體現(xiàn)若干英式園林的綠化、水景和小品；全景式：——商業(yè)業(yè)態(tài)基本齊全：日用品、服飾、美容、餐飲茶樓、銀行、小型超市、錄像廳等；——商業(yè)中心小廣場(chǎng)上設(shè)置表演舞臺(tái)兼作商品促銷展示；布局：沿街底商、二層商業(yè)、下沉式庭院商業(yè)、小型廣場(chǎng)商業(yè)——目標(biāo)群體——同客戶及成都地區(qū)的商業(yè)投資者；合計(jì)8000㎡左右。本項(xiàng)目主要依據(jù)項(xiàng)目地形狀況，設(shè)計(jì)布局，工程建設(shè)周期客觀性，項(xiàng)目銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)以及本公司開(kāi)發(fā)能力和合理利用資金進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的必要性而確定的。固定資產(chǎn)投資主要對(duì)擬建項(xiàng)目的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)項(xiàng)目涉及的其他費(fèi)用；土地費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、規(guī)費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、銷售費(fèi)用以及水電氣手續(xù)費(fèi)和其他不可預(yù)測(cè)計(jì)費(fèi)用作出估算。根據(jù)國(guó)家制定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求，以及目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，國(guó)家暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)積極的財(cái)政政策，近期央行上調(diào)商業(yè)銀行存貸利率的可能性不大，但應(yīng)緊抓落實(shí)，盡快開(kāi)工，利用現(xiàn)在融資成本較低的時(shí)機(jī)進(jìn)行建設(shè)，以回避利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。由業(yè)主委托由資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)采用招標(biāo)形式確定設(shè)備、材料供貨單位和工程建設(shè)施工單位，采用邀標(biāo)形式確定施工監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位。公告及其他需公告的信息，將至少在一家全市范圍媒體成都商報(bào)上公開(kāi)發(fā)布，或通過(guò)市建委舉辦招標(biāo)信息發(fā)布會(huì)公布信息由項(xiàng)目法人單位委托具有合格資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目招標(biāo)工作。根據(jù)武侯新雙楠項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析，可以得到以下結(jié)論：●本項(xiàng)目住宅銷售策略確定為快銷，根據(jù)目前市場(chǎng)形式分四個(gè)階段銷售。出租部門是帶動(dòng)商業(yè)氣氛的關(guān)鍵、是銷售工作的前哨；銷售部分是本次銷售工作的核心，是本項(xiàng)目的利潤(rùn)來(lái)源。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，讓銷售工作正常的開(kāi)展，在銷售的前期，要作大量的準(zhǔn)備工作。安裝砂盤、調(diào)整室內(nèi)燈光突出重點(diǎn)。接待程序培訓(xùn)。4路牌廣告主要展示“鳥(niǎo)瞰”效果。8開(kāi)盤活動(dòng)準(zhǔn)備主要是從銷售角度的準(zhǔn)備。2011/8/10—2011/9/202正常銷售接待客戶、咨詢、簽訂合同、付款等。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以靜態(tài)方式測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)成本，主要包括七個(gè)方面的費(fèi)用（參考建設(shè)投資估算表）成本總計(jì)：3億元 平均單位綜合造價(jià)：2500元/㎡A、銷售收入：B、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值：（含稅收）C、利潤(rùn)：項(xiàng)目成本利潤(rùn)率＝（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值－總開(kāi)發(fā)成本）/總開(kāi)發(fā)成本100％＝42％項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值－總開(kāi)發(fā)成
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