【正文】 期住宅銷售價(jià)格2585元/㎡起，二期住宅銷售價(jià)格2800元/㎡起。OW策略充分利用項(xiàng)目可引進(jìn)的主力商家和背景優(yōu)勢(shì)，化不利為有利，構(gòu)建投資信心。W——劣勢(shì)(weakness)周邊配套完善，但規(guī)模商業(yè)配套、高端商業(yè)配套匱乏，且離成熟還有較長(zhǎng)的培育期。十二五期間，域內(nèi)還將重點(diǎn)修建連通新市政府的獅子山路、邵懷高速匝道（支線）、洞新高速支線，以及在灣頭橋荷塘建造軍民兩用機(jī)場(chǎng)等。目前，項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部分主體工程已經(jīng)基本完成。O——機(jī)會(huì)(Opportunity)目前域內(nèi)甚至整個(gè)武岡商業(yè)用房供應(yīng)量有限，市場(chǎng)內(nèi)仍有一定量的投資需求有待消化。政策氣候?qū)οM(fèi)者入市求購(gòu)的熱情造成一定程度上的影響，觀望情緒濃厚，且不容易化解。北城翡翠基本情況：項(xiàng)目位于銅寶建材大市場(chǎng)西側(cè)、邵懷高速匝道邊，由20000㎡商業(yè)裙樓及約60000㎡高層住宅組合而成。項(xiàng)目規(guī)劃總占地300余畝，一期約140畝，一期規(guī)劃總建筑面積約160000㎡，以商業(yè)為主。三、價(jià)格定位商業(yè)價(jià)格定位1關(guān)聯(lián)市場(chǎng)價(jià)格水平老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)鋪老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊商鋪銅寶建材市場(chǎng)臨街一線商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格區(qū)間10000元/㎡左右1200020000元/㎡之間1400020000元/㎡之間均值10000元/㎡16000元/㎡17000元/㎡實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格8000元/㎡12800元/㎡13600元/㎡1參照樓盤(pán)價(jià)格水平御品都梁都市豪庭晟銘雅居金鼎花園東方之星1F商鋪均價(jià)15000元/㎡20000元/㎡16000元/㎡14000元/㎡15000元/㎡1加權(quán)比較分析加權(quán)項(xiàng)地理位置區(qū)域成熟度區(qū)域發(fā)展力商業(yè)驅(qū)動(dòng)力主力商家交通條件政策背景項(xiàng)目規(guī)模品牌影響都市豪庭320+2+1+21晟銘雅居000+1+10+213御品都梁000+1+20+212金鼎花園++0++20+2+21銅寶建材大市場(chǎng)000000+222加權(quán)系數(shù)30%10%5%10%15%10%5%5%10%1加權(quán)結(jié)果與修正加權(quán)值加權(quán)價(jià)格水平都市豪庭%18700元/㎡晟銘雅居100%16000元/㎡御品都梁102%15300元/㎡金鼎花園%15050元/㎡銅寶建材大市場(chǎng)98%16660元/㎡加權(quán)修正價(jià)格16342元/㎡=16300元/㎡1心理定價(jià)水平【心理接受起點(diǎn)水平（12000元/㎡）+心理定格水平（20000元/㎡）】247。既可 豐富建筑立面形態(tài)，在銷售時(shí)也可將飄出的部分作為 贈(zèng)送部分來(lái)處理，增加購(gòu)買(mǎi)的既得利益，提高銷售力；n 標(biāo)準(zhǔn)層住宅部分，㎡的戶型