武岡城北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤方案1(存儲(chǔ)版)
【正文】 ，處理方式為騎樓。四、開發(fā)與銷售節(jié)奏節(jié)奏控制的原則均好性目標(biāo)達(dá)成原則——通常情況下，可以難度、價(jià)值適中者為首批開發(fā)、銷售對(duì)象，難度最大、價(jià)值最次者放在中段開發(fā)，最后開發(fā)難度最低、價(jià)值最高者。2=基準(zhǔn)價(jià)格水平（16000元/平方米）1價(jià)格定位建議結(jié)合加權(quán)比較定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和心理定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)果，建議本項(xiàng)目商業(yè)首層物業(yè)銷售價(jià)格定位為：16000元/㎡。當(dāng)然，銷售時(shí)可以等同于產(chǎn)權(quán)式酒店客房進(jìn)行處理。銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)首層商鋪均價(jià)800010000元/㎡。商鋪未對(duì)外銷售。其中商業(yè)裙樓作為自留物業(yè)，自營高端家具展示中心，不對(duì)外銷售。都市豪庭占地面積11000余平方米，規(guī)劃總建筑面積8萬多平方米，其中商業(yè)裙樓4層共20000余平方米。高成本導(dǎo)致高盈利的預(yù)期而忽略了區(qū)域市場(chǎng)當(dāng)前已進(jìn)入價(jià)格膠著期的事實(shí)，將有可能導(dǎo)致項(xiàng)目盲目高開，出現(xiàn)滯銷的尷尬局面。規(guī)劃、設(shè)計(jì)偏重于對(duì)容積率利用率的最大化，在品質(zhì)、理念上落入同質(zhì)化，缺乏附加值上的亮點(diǎn)。政府直管的市場(chǎng)背景將能更好的取信消費(fèi)者，瓦解消費(fèi)者因政策環(huán)境和供需環(huán)境造成的“觀望壁壘”。由于區(qū)域配套中醫(yī)院、客運(yùn)站、大型商業(yè)和娛樂設(shè)施、酒店等強(qiáng)大的資源導(dǎo)入特性，將為域內(nèi)帶來無法計(jì)數(shù)的流動(dòng)性人口資源，估計(jì)日均流動(dòng)人口將達(dá)數(shù)萬人次。商品房開發(fā)部分土地已平整，馬上可以開始樁基礎(chǔ)工程。項(xiàng)目由市政公建配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與商品房開發(fā)項(xiàng)目?jī)刹糠謽?gòu)成，其中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為武岡市市政府重點(diǎn)建設(shè)工程，被納入武岡市十二五商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)項(xiàng)目，也是武岡市十二五十大民生工程之一，并由武岡市政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一財(cái)政預(yù)算的綜合商業(yè)項(xiàng)目。基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域內(nèi)有武岡市最大、占地達(dá)120畝的市民廣場(chǎng)（即百姓廣場(chǎng)）、武岡目前建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高的竹城公路（武強(qiáng)北路）。配套優(yōu)勢(shì)：周邊配套完善，各種需求均可不假外求。本項(xiàng)目在此方面擁有較為有理的資源優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商屬初涉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在品牌影響力上落于下風(fēng)。SO策略充分利用項(xiàng)目可引進(jìn)的主力商家和背景優(yōu)勢(shì)，消弭威脅，構(gòu)建投資信心。銷售情況：認(rèn)籌情況反應(yīng)熱烈，迄今已蓄客數(shù)百組。總建筑面積約100000㎡，其中商業(yè)面積約6000㎡。銷售價(jià)格：住宅均價(jià)約2200元/㎡，商鋪未定價(jià)，預(yù)計(jì)首層均價(jià)在1300015000元/㎡之間。因此，如何強(qiáng)化項(xiàng)目綜合品質(zhì)感及深挖地段價(jià)值，將成為本項(xiàng)目應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)、致勝市場(chǎng)的關(guān)鍵。既可 豐富建筑立面形態(tài)，在銷售時(shí)也可將飄出的部分作為 贈(zèng)送部分來處理，增加購買的既得利益，提高銷售力；n 標(biāo)準(zhǔn)層住宅部分，㎡的戶型。目的在于通過該開發(fā)、銷售節(jié)奏的安排，排除入市之初的壓力，同時(shí)有效提高劣勢(shì)產(chǎn)品的價(jià)格水平，并保證收尾的順利。三、價(jià)格定位商業(yè)價(jià)格定位1關(guān)聯(lián)市場(chǎng)價(jià)格水平老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)鋪老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊商鋪銅寶建材市場(chǎng)臨街一線商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)格區(qū)間10000元/㎡左右1200020000元/㎡之間1400020000元/㎡之間均值10000元/㎡16000元/㎡17000元/㎡實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格8000元/㎡1280
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