武岡城北農(nóng)貿(mào)市場項目操盤方案1(存儲版)
【正文】 ，處理方式為騎樓。四、開發(fā)與銷售節(jié)奏節(jié)奏控制的原則均好性目標達成原則——通常情況下，可以難度、價值適中者為首批開發(fā)、銷售對象，難度最大、價值最次者放在中段開發(fā)，最后開發(fā)難度最低、價值最高者。2=基準價格水平（16000元/平方米）1價格定位建議結(jié)合加權(quán)比較定價標準和心理定價標準的結(jié)果，建議本項目商業(yè)首層物業(yè)銷售價格定位為：16000元/㎡。當然，銷售時可以等同于產(chǎn)權(quán)式酒店客房進行處理。銷售價格：預計首層商鋪均價800010000元/㎡。商鋪未對外銷售。其中商業(yè)裙樓作為自留物業(yè)，自營高端家具展示中心，不對外銷售。都市豪庭占地面積11000余平方米，規(guī)劃總建筑面積8萬多平方米，其中商業(yè)裙樓4層共20000余平方米。高成本導致高盈利的預期而忽略了區(qū)域市場當前已進入價格膠著期的事實，將有可能導致項目盲目高開，出現(xiàn)滯銷的尷尬局面。規(guī)劃、設(shè)計偏重于對容積率利用率的最大化，在品質(zhì)、理念上落入同質(zhì)化，缺乏附加值上的亮點。政府直管的市場背景將能更好的取信消費者，瓦解消費者因政策環(huán)境和供需環(huán)境造成的“觀望壁壘”。由于區(qū)域配套中醫(yī)院、客運站、大型商業(yè)和娛樂設(shè)施、酒店等強大的資源導入特性，將為域內(nèi)帶來無法計數(shù)的流動性人口資源，估計日均流動人口將達數(shù)萬人次。商品房開發(fā)部分土地已平整，馬上可以開始樁基礎(chǔ)工程。項目由市政公建配套農(nóng)貿(mào)市場與商品房開發(fā)項目兩部分構(gòu)成，其中農(nóng)貿(mào)市場作為武岡市市政府重點建設(shè)工程，被納入武岡市十二五商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點項目，也是武岡市十二五十大民生工程之一，并由武岡市政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一財政預算的綜合商業(yè)項目。基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域內(nèi)有武岡市最大、占地達120畝的市民廣場（即百姓廣場）、武岡目前建設(shè)標準最高的竹城公路（武強北路）。配套優(yōu)勢：周邊配套完善，各種需求均可不假外求。本項目在此方面擁有較為有理的資源優(yōu)勢。開發(fā)商屬初涉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在品牌影響力上落于下風。SO策略充分利用項目可引進的主力商家和背景優(yōu)勢，消弭威脅，構(gòu)建投資信心。銷售情況：認籌情況反應熱烈，迄今已蓄客數(shù)百組?？偨ㄖ娣e約100000㎡，其中商業(yè)面積約6000㎡。銷售價格：住宅均價約2200元/㎡，商鋪未定價，預計首層均價在1300015000元/㎡之間。因此，如何強化項目綜合品質(zhì)感及深挖地段價值，將成為本項目應對競爭、致勝市場的關(guān)鍵。既可 豐富建筑立面形態(tài)，在銷售時也可將飄出的部分作為 贈送部分來處理，增加購買的既得利益，提高銷售力；n 標準層住宅部分，㎡的戶型。目的在于通過該開發(fā)、銷售節(jié)奏的安排，排除入市之初的壓力，同時有效提高劣勢產(chǎn)品的價格水平，并保證收尾的順利。三、價格定位商業(yè)價格定位1關(guān)聯(lián)市場價格水平老農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)鋪老農(nóng)貿(mào)市場周邊商鋪銅寶建材市場臨街一線商鋪轉(zhuǎn)讓價格區(qū)間10000元/㎡左右1200020000元/㎡之間1400020000元/㎡之間均值10000元/㎡16000元/㎡17000元/㎡實際轉(zhuǎn)讓價格8000元/㎡1280
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