武岡城北農(nóng)貿(mào)市場項目操盤方案1(完整版)
【正文】 線，以及在灣頭橋荷塘建造軍民兩用機場等。人口優(yōu)勢：逾70000固定常住人口，日均流動人口數(shù)萬人次。W——劣勢(weakness)周邊配套完善，但規(guī)模商業(yè)配套、高端商業(yè)配套匱乏，且離成熟還有較長的培育期。受農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃影響，整體缺乏必要的園林環(huán)境，對住宅部分將構(gòu)成不利影響。OW策略充分利用項目可引進的主力商家和背景優(yōu)勢，化不利為有利，構(gòu)建投資信心。東方之星基本情況：該項目位于百姓廣場東側(cè)，總建筑面積約40000㎡，其中商業(yè)裙樓3層共3600㎡，高層住宅塔樓2527層。銷售價格：一期住宅銷售價格2585元/㎡起，二期住宅銷售價格2800元/㎡起。核心賣點：院落式建筑+低價格。競爭攔截點——商業(yè)驅(qū)動和主力商家將是本項目致勝的核心砝碼第三部分：銷售力的營銷實現(xiàn)一、項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位1地塊業(yè)態(tài)定位1定位的主要考量點n 主干道、主入口、主昭示面n 地標(biāo)性意義n ㎡n 與豐仁加油站的實際距離、心理距離n 整體市場需求與市場空白（差異化定位戰(zhàn)略）1定位方向偏商務(wù)功能的商業(yè)形態(tài)：酒店及酒店配套設(shè)施+商務(wù)寫字樓1定位建議n 1F：銀行營業(yè)廳+酒店大堂n 2F：商會會所之至尊KTV（最高檔次的）n 3F：商會會所之特色茶餐吧（花之林）n 4F：商會會所之足浴休閑（洗浴城）n 57F:商務(wù)酒店（標(biāo)準(zhǔn)客房層）n 8F：商務(wù)酒店（豪華套房層）n 911F：LOFT型商務(wù)寫字樓（復(fù)式寫字樓）1產(chǎn)品要點寫字樓應(yīng)配備獨立電梯，以免與商業(yè)及酒店形成互相的干擾，影響到商業(yè)特別是酒店的私隱性。根據(jù)有關(guān)政策，購買住宅商品房單套建筑面積在144㎡以下（不含）契稅稅率為2%，144㎡（含）以上契n 稅稅率為4%。節(jié)奏建議第一批開發(fā)：46地塊；第二批開發(fā)：3地塊；第三批開發(fā)：78地塊；第四批開發(fā)：12地塊。建議稍微調(diào)整至144㎡以下。3地塊業(yè)態(tài)定位3定位的主要考量點 地塊與北站、農(nóng)貿(mào)市場、2地塊及區(qū)域現(xiàn)有核心商業(yè)的延伸性關(guān)系3定位方向作為2地塊商業(yè)的延伸區(qū)域及與46地塊的商業(yè)功能過渡區(qū)域3定位建議主營建材，輔營社區(qū)生活服務(wù)性行業(yè)46地塊業(yè)態(tài)定位4定位的主要考量點 地塊與農(nóng)貿(mào)市場、龍沅家苑的關(guān)系4定位方向生活配套功能區(qū)+商貿(mào)衍伸功能區(qū)4定位建議快餐店+糖水冷飲燉品店+名煙酒專營店+網(wǎng)吧+彩票點+社區(qū)藥房+美容美發(fā)+小型餐飲店+麻將房+社區(qū)診所+糧油食雜+干貨+日雜店+……78地塊業(yè)態(tài)定位5定位的主要考量點 地塊與農(nóng)貿(mào)市場及豐仁加油站之間的關(guān)系5定位方向商貿(mào)衍伸功能區(qū)5定位建議精加工特色產(chǎn)品區(qū)+成衣鞋帽區(qū)二、產(chǎn)品優(yōu)化改良建議本項目設(shè)計方面出現(xiàn)的較明顯的問題n 交通動線組織不科學(xué)，容易造成功能與人群之n 間的互相干擾和影響；n 空間利用對不同產(chǎn)品關(guān)系之間缺乏更充分、合n 理的照顧與尊重；n 過于追求容積
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