武岡城北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤方案1(完整版)
【正文】 線，以及在灣頭橋荷塘建造軍民兩用機(jī)場(chǎng)等。人口優(yōu)勢(shì)：逾70000固定常住人口，日均流動(dòng)人口數(shù)萬(wàn)人次。W——劣勢(shì)(weakness)周邊配套完善，但規(guī)模商業(yè)配套、高端商業(yè)配套匱乏，且離成熟還有較長(zhǎng)的培育期。受農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃影響，整體缺乏必要的園林環(huán)境，對(duì)住宅部分將構(gòu)成不利影響。OW策略充分利用項(xiàng)目可引進(jìn)的主力商家和背景優(yōu)勢(shì)，化不利為有利，構(gòu)建投資信心。東方之星基本情況：該項(xiàng)目位于百姓廣場(chǎng)東側(cè)，總建筑面積約40000㎡，其中商業(yè)裙樓3層共3600㎡，高層住宅塔樓2527層。銷售價(jià)格：一期住宅銷售價(jià)格2585元/㎡起，二期住宅銷售價(jià)格2800元/㎡起。核心賣點(diǎn)：院落式建筑+低價(jià)格。競(jìng)爭(zhēng)攔截點(diǎn)——商業(yè)驅(qū)動(dòng)和主力商家將是本項(xiàng)目致勝的核心砝碼第三部分：銷售力的營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)一、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位1地塊業(yè)態(tài)定位1定位的主要考量點(diǎn)n 主干道、主入口、主昭示面n 地標(biāo)性意義n ㎡n 與豐仁加油站的實(shí)際距離、心理距離n 整體市場(chǎng)需求與市場(chǎng)空白（差異化定位戰(zhàn)略）1定位方向偏商務(wù)功能的商業(yè)形態(tài)：酒店及酒店配套設(shè)施+商務(wù)寫字樓1定位建議n 1F：銀行營(yíng)業(yè)廳+酒店大堂n 2F：商會(huì)會(huì)所之至尊KTV（最高檔次的）n 3F：商會(huì)會(huì)所之特色茶餐吧（花之林）n 4F：商會(huì)會(huì)所之足浴休閑（洗浴城）n 57F:商務(wù)酒店（標(biāo)準(zhǔn)客房層）n 8F：商務(wù)酒店（豪華套房層）n 911F：LOFT型商務(wù)寫字樓（復(fù)式寫字樓）1產(chǎn)品要點(diǎn)寫字樓應(yīng)配備獨(dú)立電梯，以免與商業(yè)及酒店形成互相的干擾，影響到商業(yè)特別是酒店的私隱性。根據(jù)有關(guān)政策，購(gòu)買住宅商品房單套建筑面積在144㎡以下（不含）契稅稅率為2%，144㎡（含）以上契n 稅稅率為4%。節(jié)奏建議第一批開(kāi)發(fā)：46地塊；第二批開(kāi)發(fā)：3地塊；第三批開(kāi)發(fā)：78地塊；第四批開(kāi)發(fā)：12地塊。建議稍微調(diào)整至144㎡以下。3地塊業(yè)態(tài)定位3定位的主要考量點(diǎn) 地塊與北站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、2地塊及區(qū)域現(xiàn)有核心商業(yè)的延伸性關(guān)系3定位方向作為2地塊商業(yè)的延伸區(qū)域及與46地塊的商業(yè)功能過(guò)渡區(qū)域3定位建議主營(yíng)建材，輔營(yíng)社區(qū)生活服務(wù)性行業(yè)46地塊業(yè)態(tài)定位4定位的主要考量點(diǎn) 地塊與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、龍沅家苑的關(guān)系4定位方向生活配套功能區(qū)+商貿(mào)衍伸功能區(qū)4定位建議快餐店+糖水冷飲燉品店+名煙酒專營(yíng)店+網(wǎng)吧+彩票點(diǎn)+社區(qū)藥房+美容美發(fā)+小型餐飲店+麻將房+社區(qū)診所+糧油食雜+干貨+日雜店+……78地塊業(yè)態(tài)定位5定位的主要考量點(diǎn) 地塊與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及豐仁加油站之間的關(guān)系5定位方向商貿(mào)衍伸功能區(qū)5定位建議精加工特色產(chǎn)品區(qū)+成衣鞋帽區(qū)二、產(chǎn)品優(yōu)化改良建議本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)的較明顯的問(wèn)題n 交通動(dòng)線組織不科學(xué)，容易造成功能與人群之n 間的互相干擾和影響；n 空間利用對(duì)不同產(chǎn)品關(guān)系之間缺乏更充分、合n 理的照顧與尊重；n 過(guò)于追求容積
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