【正文】 大繁榮的發(fā)展格局。凌河區(qū)依紫荊山，傍凌河水，人居環(huán)境優(yōu)美。凌河區(qū)基礎教育在遼西地區(qū)處于領先位置。商業(yè)網(wǎng)點污水經(jīng)管道排入化糞池后排入市政污水管網(wǎng)。本地區(qū)地層單一，表層為海相沉積的23m淤泥質(zhì)亞粘土，以下為陸相沉積粘土、亞粘土。冬季多北風和東北風，夏季多南風和西南風。本項目建設單位通過國有建設用地競拍活動，競得該凈地的使用權?！笆濉睍r期，我省經(jīng)濟社會發(fā)展面臨著國內(nèi)外環(huán)境的新變化，合作與競爭并存，機遇與挑戰(zhàn)同在。建筑物朝向選擇的原則是冬季能獲得足夠的日照并避開主導風向，夏季能利用自然通風并防止太陽輻射。提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)功率因數(shù)提高了可以減少線路無功功率的損耗，從而達到節(jié)能目的，主要措施有：（1）減少用電設備無功損耗，提高用電設備的功率因數(shù)。樓宇近方型的平面設計，便于合理利用空間，適當?shù)拈_間和進深令任何辦公空間都會享受到自然采光和別樣風景。因此，設備運行噪聲經(jīng)地下建筑圍護結構隔聲后，運營時對周圍聲環(huán)境影響不大。商業(yè)垃圾中的紙或塑料等包裝材料，盡量回收利用，不能利用的送垃圾城市垃圾填埋場處理。本項目建成后，將形成規(guī)劃合理的人工建筑及道路為主體的城市景觀，可在一定程度上改善局部區(qū)域的城市面貌。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。工程部：1. 技術準備：1)審核施工圖紙。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。整個項目采取交叉滾動開發(fā)的方式進行，每個項目的具體進度安排詳見表81。 售價預測該地段交通方便，公共設施齊全；布局合理，功能完善，環(huán)境優(yōu)美，居民較多，是商業(yè)的優(yōu)選之地。通過以上經(jīng)濟效益分析可以看出，項目具有較好的經(jīng)濟效益，從財務上講項目是可行的。本項目屬政策鼓勵投資項目，無工業(yè)污染物、廢棄物產(chǎn)生，項目的建設可以改善當?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境條件，帶到地區(qū)城市建設的發(fā)展，同時可以為廣大購房者提供一個選擇的機會，因此項目所在地相關各方對項目的建設無排斥性。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，盡快吸引消費商家的眼球。本項目施工期的社會風險主要體現(xiàn)在施工擾民方面，但只要投資方、施工方、監(jiān)理方加強施工管理，文明施工，這方面的影響是可以避免的。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。表111 項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民就業(yè)的影響對**的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。同時也會再一定程度上提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。企業(yè)所得稅（稅率25%）。本項目建設期為兩年半。藍天電腦以筆記本型電腦、鍵盤、電源供應器等IT相關產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)為主營業(yè)務，為臺灣50強企業(yè)之一。E 做好工程決算及項目移交。4. 其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。預算部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。項目的建設會使該地段環(huán)境得到改善，使城市景觀變得美麗優(yōu)雅，成為城市建設中的一道靚麗風景。本項目所在地原無樹木、花草。項目營運期的固廢主要為商業(yè)垃圾。營運期生活水泵機房、消防水泵房、配電室位于屋面設備用房內(nèi)，噪聲源強在50～80dB（A）之間。走廊、樓梯等人員短暫停留的公共場所可采用節(jié)能自熄開關。采用節(jié)水龍頭和節(jié)水器具。墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。為進一步推動全社會開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設節(jié)能型社會，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)全面建設小康社會的宏偉目標，國家和省相繼出臺了多項節(jié)能政策、法規(guī)。符合國土資源部門的各項規(guī)定。秋季溫和，雨量驟減，冬季干燥寒冷，雨雪稀少。工程地質(zhì)概況：該地區(qū)屬遼西丘陵區(qū)長期緩慢抬升地區(qū)，受北東和北西向構造發(fā)育，地勢由東往西逐漸低緩，地貌形態(tài)以坡洪積扇裙、沖洪積階地和平原為主，基巖主要為震旦紀、前震旦紀副變質(zhì)體系，其次為中生代侵入巖體。污水、雨水：該項目室內(nèi)采用污廢水合流，室外采用雨、污水分流。**市最好的小學、最好的中學、最好的高中都在凌河區(qū)。規(guī)模以上企業(yè)42戶，年產(chǎn)值（或銷售額）在億元以上的企業(yè)6戶。凌河區(qū)還擁有遼西小商品批發(fā)市場、廣東街商業(yè)街、華聯(lián)家具商場、遼西木材市場等各類市場41處，匯聚了大量的人流、物流、信息流。經(jīng)濟實力名列遼西五市城區(qū)前列。京哈鐵路、秦沈鐵路客運專線、京哈公路、京沈高速公路橫貫全境。該地區(qū)常年主導風向為SSW，%；次主導風向為N，%。大筆架山和沿岸一帶零星出露的基岸為震旦紀的石英巖、長石石英砂巖、粘板巖、頁巖和前震旦紀的混合花崗巖，其次為燕山期的侵入巖體，按照其形態(tài)和物質(zhì)組成劃分，可分為丘陵臺地基巖岸、堆積平原沙質(zhì)兩種類型。4選址方案本項目位于**市凌河區(qū)中央大街三段19號（原方圓賓館），是**市城市中心熱點區(qū)域，該地塊東至廣東街，南至華聯(lián)商廈北側(cè)自然路，西至中央大街，北至廣場。指示牌：停車區(qū)域等位置設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便市民。3) 配套設備：、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。：商鋪均應采用與各樓層公共區(qū)域相協(xié)調(diào)的吊頂。項目建成后，將引進具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商場。建立房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度。 　　根據(jù)資源稟賦、區(qū)域特征、環(huán)境容量分析，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，具體劃分為優(yōu)先開發(fā)區(qū)域、優(yōu)先保護區(qū)域、適度開發(fā)區(qū)域和適度保護區(qū)域。錦阜、錦朝高速公路及102線國道使**與周邊城市形成了“一小時城市群”。建大型濱海路是因為，在我省2000多公里的海岸線中，目前已營運的只有少部分，所營運的港口星星點點，這樣沿海一些還處于閑置狀態(tài)的灘涂地需要新的開發(fā)利用，遼寧將再次掀起新的對外開放熱潮。深入開展整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作，加大建筑市場稽查力度，為全市建筑業(yè)發(fā)展創(chuàng)造一個良好的市場環(huán)境。經(jīng)過幾十年的改革和發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設順利完成了由計劃經(jīng)濟型方式向市場導向型方式的轉(zhuǎn)變的第一次重大轉(zhuǎn)折，住宅產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)、健康發(fā)展的新時期與此同時商業(yè)建筑的發(fā)展也隨之高升。（丙級防火門）。在泵房內(nèi)設兩臺室外消防去水泵（一備一用），室外設兩座栓式取水口，分別與本區(qū)室外消防去水泵相連，在栓式取水口旁設啟動按鈕，供消防車取水?？偲矫娌季旨捌矫娌贾脫?jù)城市規(guī)劃與防火規(guī)范要求，合理確定建筑物的位置，建筑間距均滿足消防要求，在場區(qū)內(nèi)設有10米寬消防環(huán)道與城市道路一起共同構筑成流暢的路網(wǎng)以滿足消防要求。（3）接地系統(tǒng)：電梯機房、消防中心等弱電設備用房的接地統(tǒng)一接地極，獨立設引下線。（2）安全措施：① 本項目低壓配電采用TNS系統(tǒng)，其工作零線N和保護地線PE為兩根線，要嚴格分開。（4）電源：本項目建成后電源由**市電業(yè)局供電管網(wǎng)提供。 供電：本項目在屋面設備間內(nèi)設有局自維變電所一座，電源由該地區(qū)66KV市政變電所采用電力電纜埋地引入。室內(nèi)污水、廢水經(jīng)化糞池后排入市政下水管網(wǎng)。設計依據(jù)（1）《建筑該排水設計規(guī)范》（GB500152003）；（2）《室外給水設計規(guī)范》（GB500132006）；（3）《室外排水設計規(guī)范》（GB5001342006）；（4）《建筑抗震設計規(guī)范》 (GB500112001)；（5）《建筑設計防火規(guī)范》（GB500162006）；（6）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術規(guī)程》（CJJ/T2998）；（7）《城市煤氣管道工程技術規(guī)程》（DGJ08102004）；（8）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（DB501402005）；（9）《民用建筑生活污水處理工程設計規(guī)定》（DBJ087198）；（10）建設單位提供的有關資料。地下建筑層蓋結構采用澆鋼筋混凝土梁板結構，頂板采用加設次梁的梁板結構，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。在建筑設計過程中充分考**市的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北或東西通透，力求組織穿堂風，充分地考慮了建成后合理的通風設計，交通道路的便捷，消防安全等，力求滿足**市民生活休閑質(zhì)量。建筑造型上，基于地理位置及建筑功能要求，建筑造型采用整齊的幾何形狀，而以歐式風格點綴，建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；通過層次豐富的立面的劃分，使建筑物傳達出極具現(xiàn)代感的外感形象，同時亦兼?zhèn)錆夂竦乃囆g氣息，使之脫俗于一般的商業(yè)建筑立面。其中1層~7層為商場，8層~25層為酒店和辦公用房。**（**）實業(yè)有限公司擬建的**資訊廣場項目，經(jīng)分析論證認為，該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和**市城市總體發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地手續(xù)齊備、周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合國家商業(yè)規(guī)劃設計規(guī)范，建筑設計方案合理；各項費用取費全面、合理，符合當?shù)毓こ淘靸r一般水平，銷售價格合理、比價優(yōu)勢明顯；市場需求潛力較大，市場銷售風險較小，投資效益較高。以增強改革開放創(chuàng)新能力為重點，全面建設活力**。另一方面源自于周期性波動，從往年的經(jīng)驗可以看出，一季度也是明顯的淡季。一季度**市（不含遠郊區(qū)縣）新建商品住宅成交1030套。但房價增幅過快，房價收入比有較大增長，與發(fā)達國家相近，大幅低于國內(nèi)一、二線城市。**市經(jīng)濟狀況經(jīng)濟一直保持良好的發(fā)展態(tài)勢，GDP保持年15%以上的高增長。 優(yōu)越的地理位置，發(fā)達的海陸空立體交通體系，大大增強了**的城市影響力和經(jīng)濟、文化的輻射力，也為**市建設區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎。**市城市概況**是中國環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要開放城市，**是中國最北端的港口城市和環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的開放城市，西連京津唐工業(yè)區(qū)，東接遼寧中部城市群，北有遼寧西部和內(nèi)蒙東部及黑龍江、吉林地區(qū)的廣闊腹地，在一定意義上說，**是東北和華北兩大經(jīng)濟區(qū)的聯(lián)結帶，是國內(nèi)國外兩個市場的交匯點，是內(nèi)地走向世界的窗口和國外資金技術向腹地轉(zhuǎn)移的橋梁與紐帶，是溝通關內(nèi)外的交通樞紐和遼西地區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易中心，具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢和區(qū)位條件。通過提供舒適自在的購物環(huán)境，先進的營銷理念和完善的客戶服務，獲得商家及消費者的一致好評。位于著名的“遼西走廊”的東端，是連接中國東北地區(qū)和華北地區(qū)的交通樞紐。 **是一座有著2000多年歷史的文化名城，也是一座素享盛名的商貿(mào)重鎮(zhèn)，更是一座生機勃勃、蘊含巨大發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代優(yōu)秀旅游城市。城鎮(zhèn)居民人居可支配支出達10795元（約合1700美元）。但2010年，國內(nèi)頻現(xiàn)“地王”的信息也似乎刺激了**市的土地市場，大量非本地資金開始融入**市的土地交易市場，壓抑了許久的土地價格也大幅回升，部分位置較好的地塊成交價格堪稱**的“地王”。二手房成交套數(shù)較2009年四季度環(huán)比下降63%,較 2009年一季度同比下降17%；二手房成交面積較2009年四季度環(huán)比下降66%,較 2009年一季度同比下降27%。**市商業(yè)市場在2010年之前，**目前的大型商業(yè)基本集中在老城區(qū)商業(yè)中心，整體檔次較低，仍處于商業(yè)發(fā)展初級階段，而新興大型社區(qū)的商業(yè)也基本上以底商配套形式出現(xiàn)，整個城市缺乏中高端大型商業(yè)。沿海是**最大的發(fā)展優(yōu)勢，也是**最大的潛力所在，要把沿海開發(fā)開放作為振興發(fā)展的戰(zhàn)略突破點與戰(zhàn)略支撐點，把沿海開發(fā)開放作為全市工作的重中之重。因此，本項目的實施是可行的。表11 項目經(jīng)濟技術指標表項目建筑面積規(guī)劃總用地面積（m2）總建筑面積（m2）地上建筑面積（m2）其中商場（m2）辦公、酒店（m2）屋面設備用房（m2）地下總建筑面積（m2）地上容積綜合容積建筑密度%停車位300個建筑限高100米用地性質(zhì)商業(yè)本項目建設為商業(yè)項目，規(guī)劃設計原則是以挖掘地塊核心價值，以誠實聯(lián)營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作；以歐式風格點綴，建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；以人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人與人的交往，人與自然相結合。根據(jù)國有建設用地拍賣成交確認書相關內(nèi)容，同時需還建12333平方米寫字樓及5000平方米酒店給凌河區(qū)政府，商場以出租形式經(jīng)營。標準層使用率在70%以上。高層給水分高、中、低三個區(qū)，超壓部分設減壓閥。（4）雨水排水系統(tǒng)雨水排水方式：屋面及室外雨水通過豎管連接后與市政管網(wǎng)方式外排。樓內(nèi)配電系統(tǒng)均采用TNCS系統(tǒng)。本項目按規(guī)范要求在辦公樓、酒店、商場、樓道、地下室等設置應急照明和疏散照明。② 防雷接地、變壓器中性點接地及電氣設備保護接地等共享統(tǒng)一的接地極，要求接地電阻不大于 1歐姆，否則應在室外增設人工接地體。引入市有線電視干線，通過通信綜合管道引至各需求之單體建筑。自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險II級進行設計。樓道內(nèi)適當間距設有手提式滅火器。根據(jù)消防規(guī)范火災自動報警系統(tǒng)按特級建筑設防，擬在整個建筑內(nèi)全面設置火災自動報警系統(tǒng)。通過加快推進商業(yè)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，不斷提高居民生活的綜合質(zhì)量，提高商業(yè)的勞動生產(chǎn)率，降低成本是新時期住商業(yè)建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目標和任務。**發(fā)展的戰(zhàn)略定位為：遼寧西部城市群區(qū)域性中心城市和重要港口城市。2009年7月，國務院批準的《遼寧沿