【正文】 00萬噸；8條鐵路和158條公路在**交匯，距京沈高速公路入口12公里，距北京458公里，沈陽200公里，大連370公里，京哈、錦朝、錦阜高速公路全線貫通，在遼西形成了1小時(shí)城市群，同大連、天津、赤峰等城市形成了3小時(shí)城市群。凌河區(qū)是**市的交通便捷區(qū)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列遼西五市城區(qū)前列。凌河區(qū)轄區(qū)面積41平方公里，%，17個(gè)民族，下轄11個(gè)街道辦事處，61個(gè)社區(qū)、2個(gè)村委會。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達(dá)的海陸空立體交通體系，大大增強(qiáng)了**的城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化的輻射力，也為**市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。**港是中國沿海最北部的一類開放商港，已躋身于中國港口二十強(qiáng)。京哈鐵路、秦沈鐵路客運(yùn)專線、京哈公路、京沈高速公路橫貫全境。**市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)具特色。小凌河發(fā)源于朝陽助安喀喇山，全長206km，流經(jīng)朝陽、葫蘆島和**三市，在**市西郊的何夾信子進(jìn)入市區(qū)，該河市區(qū)段由何夾信子至百股河口，小凌河流出**市區(qū)段后，在每年的灌溉季節(jié)，一部分由紫荊山閘門輸往凌海灌區(qū)，其余沿自然河段南下，于凌海市娘娘宮鄉(xiāng)匯入渤海。**市境內(nèi)有貫穿全境的三大河流，小凌河、大凌河、女兒河。該地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镾SW，%；次主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹，%。冬季多北風(fēng)和東北風(fēng)，夏季多南風(fēng)和西南風(fēng)。秋季溫和，雨量驟減，冬季干燥寒冷，雨雪稀少。春季風(fēng)大雨少，回暖迅速，氣候干燥。大筆架山和沿岸一帶零星出露的基岸為震旦紀(jì)的石英巖、長石石英砂巖、粘板巖、頁巖和前震旦紀(jì)的混合花崗巖，其次為燕山期的侵入巖體，按照其形態(tài)和物質(zhì)組成劃分，可分為丘陵臺地基巖岸、堆積平原沙質(zhì)兩種類型。**灣沿岸地形平緩，西北高東南低，平均海拔高度為010m，海底地形比較平坦，由西北向東南傾斜，沿岸主要是第四紀(jì)的坡積、殘積、沖積和海積砂土、亞砂土組成的松散堆積物。**市位于遼寧省西南部、“遼西走廊”東端，是連接華北和東北兩大區(qū)域的交通樞紐，下轄黑山、北鎮(zhèn)、凌海、義縣和凌河區(qū)、古塔區(qū)、太和區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、松山新區(qū)等9個(gè)縣（市）區(qū)，總面積10301平方公里，海岸線105公里，人口310萬人。項(xiàng)目購買為凈地，地塊內(nèi)現(xiàn)有方圓賓館的拆遷工作由政府負(fù)責(zé)。4選址方案本項(xiàng)目位于**市凌河區(qū)中央大街三段19號（原方圓賓館），是**市城市中心熱點(diǎn)區(qū)域，該地塊東至廣東街，南至華聯(lián)商廈北側(cè)自然路，西至中央大街，北至廣場。大小高度適宜，便以觀看。區(qū)域地形有高低變化時(shí)，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。欄桿：起安全保護(hù)作用。指示牌：停車區(qū)域等位置設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便市民。：小區(qū)寬帶接入（可接入Internet）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。4) 智能化系統(tǒng)：：報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。3) 配套設(shè)備：、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置簡易洗手池及面鏡。：分戶門為高級防盜、防火門、卷簾門。：鋪設(shè)高級防滑磚。：商鋪均應(yīng)采用與各樓層公共區(qū)域相協(xié)調(diào)的吊頂。：坡屋頂。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的藝術(shù)內(nèi)涵，充分體現(xiàn)新時(shí)代商業(yè)城的容貌。建成后將可引入國際知名IT品牌30余個(gè)，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會5000個(gè)左右。項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商場。 (項(xiàng)目平面布置圖見附圖3)。3建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。**（**）實(shí)業(yè)有限公司注冊資金1500萬美元，經(jīng)營范圍包括計(jì)算機(jī)軟硬件及消費(fèi)類電子產(chǎn)品的生產(chǎn)，企業(yè)管理及咨詢服務(wù)，商場管理服務(wù)；于**市凌河區(qū)中央大街三段19號（原方圓賓館地塊），宗地編號201388的地塊上從事“**資訊廣場”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營及自有房產(chǎn)的物業(yè)管理（涉許可證的項(xiàng)目憑許可證開展經(jīng)營活動(dòng)）。建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有5名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的專職技術(shù)人員，其中，持有中級以上資格證書的建筑工程專業(yè)的人員，不得少于1人；（3）有2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員；（4）配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》以及《遼寧省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等做了相應(yīng)的規(guī)定。凌海市要結(jié)合**灣整體開發(fā)，構(gòu)筑沿海工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶。 　　根據(jù)資源稟賦、區(qū)域特征、環(huán)境容量分析，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，具體劃分為優(yōu)先開發(fā)區(qū)域、優(yōu)先保護(hù)區(qū)域、適度開發(fā)區(qū)域和適度保護(hù)區(qū)域。改造升級商品批發(fā)市場，做強(qiáng)北鎮(zhèn)窟窿臺蔬菜、黑山遼西雜糧、宏發(fā)建材、光彩市場、遼西小商品、古玩商城等批發(fā)市場。培育商業(yè)街發(fā)展，重點(diǎn)抓好中央大街、上海路等11條商業(yè)街建設(shè)?！　∫哉w開發(fā)**灣、構(gòu)筑遼寧開放新支點(diǎn)為主線，推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，深入實(shí)施工業(yè)立市、以港興市、開放牽動(dòng)三大戰(zhàn)略，走新型工業(yè)化道路，全面提升港口城市功能，建設(shè)成為重要的開放型港口城市和區(qū)域性中心城市。錦阜、錦朝高速公路及102線國道使**與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。**作為“五點(diǎn)一線”的重要一點(diǎn)，各種臨港工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，為建設(shè)遼西沿海城市群中心城市——“濱海新**”奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。遼寧省“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃正式上升為國家戰(zhàn)略。從另一個(gè)角度分析，濱海路的建成對**的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有非常直接的促進(jìn)作用，因?yàn)樵撀穼⒅苓叺?個(gè)沿海城市聯(lián)系在一起，縮短了交通時(shí)間，使周邊地區(qū)的消費(fèi)者可以輕松的來到這里。建大型濱海路是因?yàn)?，在我?000多公里的海岸線中，目前已營運(yùn)的只有少部分，所營運(yùn)的港口星星點(diǎn)點(diǎn)，這樣沿海一些還處于閑置狀態(tài)的灘涂地需要新的開發(fā)利用，遼寧將再次掀起新的對外開放熱潮。沿著濱海路， 遼寧將整合250萬畝灘涂地的土地資源，建設(shè)24個(gè)工業(yè)園區(qū)，并營建若干個(gè)沿海的小城鎮(zhèn)，形成港口運(yùn)輸、觀光旅游以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一體的新興城鎮(zhèn)地帶。2006年，遼寧省交通廳將開工建設(shè)1443公里的濱海公路。近幾年來，**經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，不斷的提高了城市整體的生活品質(zhì)，但還不夠高，生態(tài)環(huán)境不夠優(yōu)，城市功能還不盡完善，城建服務(wù)于群眾和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的作用還需進(jìn)一步凸現(xiàn)，仍然需要建設(shè)高品位、環(huán)境幽雅、配套設(shè)施齊全的中、高檔商業(yè)街以提升城市品位。深入開展整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作，加大建筑市場稽查力度，為全市建筑業(yè)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的市場環(huán)境。加大房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治力度，培育滿足不同層次需求的商業(yè)供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場及商業(yè)健康有序發(fā)展。 目前，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步深化，商業(yè)建筑產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、市場體系在不斷完善。提高商業(yè)建筑質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本的根本出路是依靠科技創(chuàng)新和科技進(jìn)步，推進(jìn)商業(yè)建筑現(xiàn)代化是新時(shí)期商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。經(jīng)過幾十年的改革和發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)順利完成了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)型方式向市場導(dǎo)向型方式的轉(zhuǎn)變的第一次重大轉(zhuǎn)折，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)、健康發(fā)展的新時(shí)期與此同時(shí)商業(yè)建筑的發(fā)展也隨之高升。2 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 **市城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃 政策依據(jù)在國家經(jīng)濟(jì)體制和宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響下，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無到有，一步步成長、成熟并走向健康發(fā)展的歷程，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)進(jìn)入由 “數(shù)量型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量型”的開發(fā)建設(shè)階段?？紤]到**資訊廣場建成后，面對的服務(wù)群體多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，休息場所及安保措施。防煙分區(qū)用大于等于500毫米高的梁或擋煙垂壁劃分。（丙級防火門）。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有2個(gè)或2個(gè)以上安全出口，并有1個(gè)或1個(gè)以能直通室外的安全出口。（3）電氣負(fù)荷：消防用電設(shè)備為一級負(fù)荷。室外設(shè)DN100水泵接合器，分別與室內(nèi)消火栓環(huán)網(wǎng)相連。在泵房內(nèi)設(shè)兩臺室外消防去水泵（一備一用），室外設(shè)兩座栓式取水口，分別與本區(qū)室外消防去水泵相連，在栓式取水口旁設(shè)啟動(dòng)按鈕，供消防車取水。該環(huán)網(wǎng)分別經(jīng)兩條DN300引入管由市政給水管上引入，能滿足本工程室外消防用水量和水壓要求，是室外消防用水的主要來源。本項(xiàng)目設(shè)有消防通道。建筑消防設(shè)計(jì)本工程為25層商業(yè)用房建筑，按商業(yè)用房建筑進(jìn)行消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)?？偲矫娌季旨捌矫娌贾脫?jù)城市規(guī)劃與防火規(guī)范要求，合理確定建筑物的位置，建筑間距均滿足消防要求，在場區(qū)內(nèi)設(shè)有10米寬消防環(huán)道與城市道路一起共同構(gòu)筑成流暢的路網(wǎng)以滿足消防要求。設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本工程消防設(shè)計(jì)中充分貫徹預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，力求消防設(shè)施的配置和系統(tǒng)切實(shí)可行，努力做到安全使用，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理，并滿足《消防法》的要求。規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿PVC管或雙波紋尼龍管，統(tǒng)一敷設(shè)在通信綜合管道路由內(nèi)。：建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。（3）接地系統(tǒng)：電梯機(jī)房、消防中心等弱電設(shè)備用房的接地統(tǒng)一接地極，獨(dú)立設(shè)引下線。在浴室、衛(wèi)生間等處設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。凡一切在正常情況下不應(yīng)帶電的管道，金屬構(gòu)件及設(shè)備外導(dǎo)電部分，均應(yīng)與防雷系統(tǒng)，管井及地溝內(nèi)的接地干線連通，形成總等電位連接。所有電氣設(shè)備及保護(hù)接地極應(yīng)與保護(hù)線PE線可靠連通。（2）安全措施：① 本項(xiàng)目低壓配電采用TNS系統(tǒng)，其工作零線N和保護(hù)地線PE為兩根線，要嚴(yán)格分開。③ 在本項(xiàng)目屋頂設(shè)避雷裝置，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地極。防雷保護(hù)、安全措施及接地系統(tǒng)（1）防雷保護(hù)：① 本項(xiàng)目防雷等級為二類。口燈、樓層燈、疏散指示燈、公共地區(qū)的應(yīng)急燈由EPS集中供電。（4）電源：本項(xiàng)目建成后電源由**市電業(yè)局供電管網(wǎng)提供。（3）電力系統(tǒng)①高、低壓設(shè)備均為無油設(shè)備，高壓采用環(huán)網(wǎng)開關(guān)柜，單母線運(yùn)行；低壓采用固定分隔式開關(guān)柜，單母線分段運(yùn)行。電氣 （1）本設(shè)計(jì)包括紅線內(nèi)的以下內(nèi)容： 高、低壓配電系統(tǒng)； 電力配電系統(tǒng)； 照明配電系統(tǒng)；安全措施及接地系統(tǒng)；（2）本工程的用電按其性質(zhì)分為：本工程中的消火栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、送風(fēng)機(jī)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急及疏散照明、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及其裝置按一級負(fù)荷考慮；生活泵、排水泵、普通電梯按二級負(fù)荷考慮；其他照明采用三級負(fù)荷，均采用雙電源供電。建筑內(nèi)線路均采用銅芯導(dǎo)線，穿PVC阻燃管暗設(shè)。 供電：本項(xiàng)目在屋面設(shè)備間內(nèi)設(shè)有局自維變電所一座，電源由該地區(qū)66KV市政變電所采用電力電纜埋地引入。表12 小區(qū)采暖負(fù)荷估算表序號內(nèi)容建筑面積采暖負(fù)荷指標(biāo)1商場106W60W/m22酒店、辦公樓106W60W/m23設(shè)備間106W100W/m2合計(jì)106W通風(fēng)系統(tǒng)：公共衛(wèi)生間的濁氣經(jīng)衛(wèi)生間通風(fēng)器接入土建豎井，高空排放；電梯機(jī)房內(nèi)設(shè)換氣扇機(jī)械排風(fēng)。經(jīng)雨水管匯總后排入中央大街市政雨水管網(wǎng)。本項(xiàng)目建成后排水量標(biāo)準(zhǔn)采用與生活用水量相同的標(biāo)準(zhǔn)，按排水量為日最高用水量80%考慮。室內(nèi)污水、廢水經(jīng)化糞池后排入市政下水管網(wǎng)。建筑滅火器的設(shè)置屬中危險(xiǎn)級A類，滅火器最大保護(hù)距離為20米，設(shè)A最大保護(hù)面積為15平方米，滅火劑選用磷酸銨鹽干粉，在每個(gè)樓層均設(shè)置有一定數(shù)量的建筑滅火器。用水量標(biāo)準(zhǔn)及用電量：商場：5 L/人?d，日均使用12h，；辦公樓：30L/人?班，日均使用8h，；酒店：200L/人?d，日均使用24h，；未預(yù)見用水量：規(guī)劃范圍內(nèi)未預(yù)見用水量包括澆灑道路、綠地及管網(wǎng)漏失等未預(yù)見用水量，按項(xiàng)目總用水量的15%考慮。各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置獨(dú)立的普通機(jī)械水表，單獨(dú)計(jì)量。設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《建筑該排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）；（2）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）；（3）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5001342006）；（4）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500112001)；（5）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；（6）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》（CJJ/T2998）；（7）《城市煤氣管道工程技術(shù)規(guī)程》（DGJ08102004）；（8）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（DB501402005）；（9）《民用建筑生活污水處理工程設(shè)計(jì)規(guī)定》（DBJ087198）；（10）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。酒店層設(shè)獨(dú)立排煙道。西側(cè)7層裙樓上為屋頂設(shè)備用房，層高3米，整體建筑地下三層為停車場，共設(shè)300個(gè)停車位，地下車庫入口一設(shè)在東北側(cè)廣東街處，東南角為地下車庫入口二。一、商場樓層規(guī)劃商場主入口設(shè)在西側(cè)中央大街上，次入口設(shè)在樓宇西南角，1F~7F為商場。地下建筑層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求?；A(chǔ)為復(fù)合樁基礎(chǔ)，梁、柱、樓板采用現(xiàn)澆砼結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)建筑的整體性和良好型。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑；具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力；對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。項(xiàng)目建成后，將引進(jìn)具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商場。在建筑設(shè)計(jì)過程中充分考**市的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北或東西通透，力求組織穿堂風(fēng)，充分地考慮了建成后合理的通風(fēng)設(shè)計(jì)，交通道路的便捷，消防安全等，力求滿足**市民生活休閑質(zhì)量。本項(xiàng)目有建設(shè)依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑有機(jī)結(jié)合，確保該項(xiàng)目能夠站在**市商業(yè)的高端，對市民生活與娛樂產(chǎn)生積極的影