【正文】 度表 37七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 37 項目總投資估算 37 資金籌措計劃 39 項目投資計劃 40八、項目經(jīng)濟效益、財務分析 40 40 40 41 41 41 42九、結(jié)論、風險及建議 43十、附表附表1：施工進度表附表2：項目總投資估算表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：投資計劃表附表5：項目銷售回款表附表6：現(xiàn)金流量表附表7：項目損益表附表8：資金來源與運用表附表9：貸款償還期測算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、報告摘要 開發(fā)企業(yè)東莞市四方集團有限公司是一家民營企業(yè)，主要從事物業(yè)租賃、酒店投資、商業(yè)經(jīng)營，注冊資本人民幣5,500萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿?。本項目圖2：四至—東臨裕興路及聚龍灣花園圖3：四至—南臨金沙灣花園圖4：四至—西臨金沙灣公園圖5：四至—北臨金沙灣公園用地紅線面積54,，用地建筑紅線面積51,，容積率不大于2，建筑高度控制在8層以下。四方集團的土地儲備情況：n 西湖商住用地5269平方米；n 石龍黃洲工業(yè)用地12900平方米；n 石龍黃洲新二中對面8460平方米；n 茶山橫崗管理區(qū)26100平方米；n 寮步鎮(zhèn)工業(yè)用地60000平方米（其中有12000平方米廠房一層、辦公室及員工宿舍6000平方米）。預計2003年的房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。停止別墅類用地的土地供應。::40。（4）房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展特點東莞市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域有城區(qū)、常平、樟木頭和虎門，一直以來城區(qū)的優(yōu)勢都不是十分明顯。2002年全鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額43億元。（6）人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，外來人口與戶籍人口的比例接近1：1。2001年，隨著正龍豪園、聚龍灣項目的推出，石龍房地產(chǎn)市場突然升溫。n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)消費型為主，住宅底層街鋪數(shù)量較多，商業(yè)氣氛旺；西湖區(qū)商業(yè)以大型批發(fā)、綜合性商業(yè)為主；新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，銷售情況良好，但商業(yè)氣氛清淡。月）租售情況聚龍灣三期裙樓裕興路裙樓共3層，第3層用于辦公，第2層約2萬㎡，對外銷售、招商1層鋪位共約182間，面積12~128㎡，以12~37㎡為主2層8000㎡整體對外招商1層街鋪：200001層內(nèi)鋪：15000（未定）2002年年中1層推出約80間鋪，已售出60間，2003年年中計劃推出1層其它內(nèi)鋪，目前尚未經(jīng)營聚龍灣一期裙樓裕興路共28間街鋪，約3920㎡開間7m進深20m10000≤30已全部售完，80%在經(jīng)營（裝飾、設計、餐飲、美容等），有少量鋪位轉(zhuǎn)租金沙灣花園街鋪裕興路沿裕興路共79間街鋪，約3550㎡開間3m進深15m9000~10000≤30已全部售完，60%在經(jīng)營（裝飾材料、施行社、建材、售樓處、地產(chǎn)中介、食雜店），鋪面有較多的二手轉(zhuǎn)讓華毅花園街鋪裕興路共7間街鋪，約3885㎡開間15m進深37m早期:5000后期:9000~10000≤30早期低價已全部售完，因面積較大、進深大，后期二手轉(zhuǎn)讓困難，經(jīng)營不理想結(jié)論：n 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費，住宅底層街鋪大量存在，同時，近年出現(xiàn)大華廣場、富昇百貨等大型商業(yè)。項目開發(fā)方案項目建筑面積（㎡）銷售均價（元/㎡）聯(lián)排別墅6,3268,000疊拼別墅15,0004,500多層住宅40,0003,200商 業(yè)6,300 其中：沿公園3,75010,000 沿裕興路2,55015,000會 所2,000總建筑面積69,626項目建筑紅線用地面積綜合容積率商業(yè)街鋪多層疊拼層聯(lián)排會所圖10：開發(fā)方案規(guī)劃示意圖規(guī)劃布局n 聯(lián)排別墅沿江布置，綜合考慮江景與朝向（南向）n 疊拼別墅與多層住宅呈坡度布置，以最大限度利用景觀n 沿裕興路和公園方向布置商業(yè)街鋪結(jié)合市場分析以及項目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項目的戶型面積如下：住宅總計有398套，多層以3房2廳、4房2廳為主，輔以少量復式；少量聯(lián)排別墅沿江布置以提高物業(yè)價值和景觀資源利用，疊拼別墅占有較大比例符合市場需求；商業(yè)以街鋪形式開發(fā)，進深15米，臨街面寬初步確定為3~6米，適合投資經(jīng)營。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘測費用等，費用確定主要參考近期東莞市建筑工程概預算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，經(jīng)估算為人民幣5,570,041元。假設本項目向貸款8000萬元，期限為2年，%計，利息經(jīng)估算為人民幣6,588,000元（：《貸款償還期測算表》）。本項目在預計銷售期內(nèi)（）的銷售回款：2004年第4季度：；2005年：；2006年：640萬元。根據(jù)擬定的銷售期和銷售率測算銷售回款額。財務凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設定得貼現(xiàn)率將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。10%），銷售價格是影響項目稅后利潤的主要因素。在假定的銷售價格、銷售率成立的條件下，本項目具備良好的可行性。經(jīng)濟分析結(jié)論根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，預計的銷售價格、銷售率的條件下，項目經(jīng)濟指標如下：項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%；商業(yè)銷售率：100%）稅后利潤：54,114,992元成本利潤率：%財務內(nèi)部收益率（FIRR）：%財務凈現(xiàn)值（FNPV）：45,560,272元動態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年項目另有5%的別墅和住宅作為企業(yè)留存資產(chǎn)，可在后期根據(jù)市場情況進行銷售。詳見附表8：《資金來源與運用》、附表9：《貸款償還期測算表》。當FIRR大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。銷售收入根據(jù)上述分析，本項目可售建筑面積的市場價值為321,854,091元，按住宅銷售率為95%，商業(yè)銷售率為100%計，項目在銷售期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為309,548,886元。自有資金：6,500萬元。銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前東莞市、石龍鎮(zhèn)一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準，%，經(jīng)估算為人民幣4,643,233元。 施工進度表詳見附表1：《施工進度表》。n 集中購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合性商場易被消費者認同n 。月）出租率富昇百貨新橋路占地1萬㎡㎡1F：化妝品、超市2~3F：服裝、鞋4F：家電、文化用品3~4F（部分）：影劇院5~6F：倉庫與辦公90%大華廣場紅棉路總高6層 ㎡1F：精品店、化妝品、麥當勞、肯德基2F：服裝、鞋3F：電子游戲廳4F：美容美發(fā)5F：沐足閣、西餐廳6F：辦公1F：10015090%金沙灣購物廣場西湖三路總高4層建筑面積6萬 ㎡1F：服裝、鞋類、皮具、化妝品、金飾2F：超市、家電3F：品牌電器、燈飾4F：兒童娛樂城、美食廣場90%龍升市場龍升路12F：17193㎡1F：農(nóng)副產(chǎn)品、肉菜市場2F：商場、停車場街鋪：15柜臺：150200/個1層售價：8550元/㎡30%（3）未來商業(yè)供給商場名稱位置規(guī)模功能分布價格（元/㎡）租金（元/㎡n 本地房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量極少，僅有少量的小型中介以地鋪形式進行二手樓