【正文】 通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對項目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。項目盈虧平衡分析假定本項目投資不變，且售價和銷售回款計劃如前所設，則：（1）保本銷售價格： 聯(lián)排別墅：4,900元/平方米疊拼別墅：3,000元/平方米多層住宅：3,000元/平方米商業(yè)：沿公園5,000元/平方米沿裕興路：7,000元/平方米（2）保本銷售率：聯(lián)排/疊拼別墅：60%多層住宅：75%商業(yè)：74%銷售價格變化的不確定性分析通過銷售價格的變動分析（變化幅度177。由前表計算可得，該項目在設定條件下內(nèi)部收益率為：%。其余未售部分及不可售的會所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。銀行融資：8,000萬元。財務費用主要指銀行貸款利息。七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 項目總投資估算 項目總投資估算表序號項目名稱金額（元）比例1土地成本90,000,000%2前期工程費5,570,041%3建安工程費91,728,144%4不可預見費4,864,909%5管理費2,918,946%6銷售費用4,643,233%7財務費用6,588,000%8其他費用5,503,689%9合 計211,816,962100%土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項目土地使用補償費為人民幣90,000,000元。n 客戶——本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶n 置業(yè)驅(qū)動因素——居住環(huán)境、價格、配套設施、物業(yè)管理n 戶型面積要求——以3房、4房（110~150㎡）為主，2房：80~90 ㎡，復式：160~220 ㎡ （3房、4房），疊拼：160~300 ㎡n 可承受價位——單價：2500元/㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受2000元/㎡以下； 總價：平面住宅35萬元以下 復式30~50萬元 疊拼50~100萬元 獨立別墅300萬元以下n 喜歡的樓盤規(guī)模——中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理n 小區(qū)配套需求——會所、運動設施、教育、商業(yè)n 距工作地的時間——30分鐘以內(nèi)n 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者n 購買或求租商鋪用于自營的個體商戶n 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 五、項目發(fā)展定位S（優(yōu)勢）：l 項目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設熱點，具區(qū)位優(yōu)勢l 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出l 裕興路連接東橋及南二橋，交通便捷W（劣勢）：l 項目土地成本較高l 項目地塊容積率不大于2，規(guī)劃限制l 目前周邊生活配套設施不足O（機會）：l 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速l ，市場需求具備增長條件l 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展前景看好l 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快T（威脅）：l 石龍鎮(zhèn)人均GDP低，有效購買不足l 石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主l 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變l 周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈l 單一產(chǎn)品的年消化量較低l 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶l 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多項目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品、泛客戶定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1——最大限度利用公園和東江景觀，以項目優(yōu)勢形成本地頂級江景園林社區(qū)戰(zhàn)略2——走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比戰(zhàn)略3——控制單一產(chǎn)品開發(fā)量,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風險控制商業(yè)供給,以街鋪形式開發(fā)戰(zhàn)略4——本地中高檔客戶的泛定位項目形象定位——代表城鎮(zhèn)發(fā)展和區(qū)域形象的頂級低密度江景園林社區(qū)根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以產(chǎn)品組合方式進行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量大銷售周期長的風險，而且可實現(xiàn)更高的利潤和利潤率。月）出租率大華名店城紅棉路總高3層1F：服飾、鐘表、眼鏡、皮具、男裝2F：品牌女裝3F：西餐廳、酒吧、休閑裝、運動裝1F：15000240001F：150匯聯(lián)商業(yè)步行街新橋路 ㎡建筑面積2萬 ㎡分區(qū)經(jīng)營：男裝、女裝、童裝、精品店、鞋、金銀珠寶、音像制品、電器、通訊、書城、眼鏡、特色食品1~2F：90（4）本項目周邊商業(yè)供給分析項目位置規(guī)模間隔價格（元/㎡）租金（元/㎡n 老城區(qū)、西湖區(qū)現(xiàn)以舊式多層住宅為主，居住環(huán)境較差；新開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)四大組團老城組團——㎡，以日用消費型商業(yè)區(qū)為依托新城組團——㎡，城市行政、科技、信息、文化中心西湖組團——㎡，以高新技術園區(qū)和批發(fā)為主的大商業(yè)區(qū)為依托紅海組團——㎡，規(guī)劃為物流園四條發(fā)展軸線鎮(zhèn)內(nèi)連結(jié)老城區(qū)、新城區(qū)、西湖區(qū)的四條主要道路一條藍帶東江將石龍鎮(zhèn)分割為“一江三埠”，是石龍鎮(zhèn)的重要水運航道和景觀資源圖9：石龍鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖（3）城鎮(zhèn)規(guī)劃有關指標規(guī)劃指標2000年(實際)2005年2010年2020年建設用地規(guī)模（K㎡）人均建設用地（㎡/人）60總?cè)丝冢ㄈf人）戶籍人口（萬人） 暫住人口（萬人）四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析發(fā)展歷程在20世紀90年代初以前石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場尚末形成，1991994年隨著全國房地產(chǎn)建設的高潮，石龍鎮(zhèn)土地開始大量出讓，眾多的市政工程項目完工并投入使用，房地產(chǎn)項目不斷推出；90年代中后期隨著宏觀調(diào)控，石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場陷入低彌，在此期間建設的多為舊式、小規(guī)模的多層住宅。京瓷公司，年產(chǎn)值達10億港元；日本美能達生產(chǎn)復印機、激光打印機，年產(chǎn)量達50萬臺；北大方正，三協(xié)精機，華南藥業(yè)，龍基電子，津威飲料，康美臣食品，都是規(guī)模較大的企業(yè)。2001年人均GDP約為2192美元（按全鎮(zhèn)總?cè)丝谟嫞?。隨著市政建設的全面鋪開，預計市場的需求還會擴大.空置面積在不斷擴大，但是銷售面積的增長率遠大于竣工面積的增長率，說明東莞的消費需求增長速度大于供給的速度，空置率呈逐年減少趨勢。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，優(yōu)化土地供應布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風險。在2002年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。四方集團各股東審時度勢，決定走強強聯(lián)合、共同發(fā)展的道路，并已購買大批土地用來開發(fā)社會所需項目。二、項目概況項目位于東莞市石龍鎮(zhèn)新城區(qū)，東臨裕興路及聚龍灣花園，南臨金沙灣花園，西側(cè)及北側(cè)臨金沙灣公園。 謝謝！世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2002年6月20日目 錄一、報告摘要 5 開發(fā)企業(yè) 5 項目簡介 5 項目經(jīng)濟效益指標 5 結(jié)論、風險及建議 6二、項目概況 6 6 6 7 7 8 8 9 9 9 10三、項目投資環(huán)境 11 11 11 14 17 17 18 21四、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 22 22 24 24 27 31 31 32五、項目發(fā)展定位 32 32 33 33 34 35 35六、項目開發(fā)建設及經(jīng)營的組織實施計劃 36 有關工程計劃說明 36 施工進