【正文】 域（主要是老城區(qū)），商鋪投資意識強。n 客戶——本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)主、企事業(yè)單位中高層官員、少量港人及周邊村鎮(zhèn)客戶n 置業(yè)驅(qū)動因素——居住環(huán)境、價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理n 戶型面積要求——以3房、4房（110~150㎡）為主，2房：80~90 ㎡，復(fù)式：160~220 ㎡ （3房、4房），疊拼：160~300 ㎡n 可承受價位——單價：2500元/㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受2000元/㎡以下； 總價：平面住宅35萬元以下 復(fù)式30~50萬元 疊拼50~100萬元 獨立別墅300萬元以下n 喜歡的樓盤規(guī)?！写笠?guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理n 小區(qū)配套需求——會所、運動設(shè)施、教育、商業(yè)n 距工作地的時間——30分鐘以內(nèi)n 購買商鋪對外出租獲取得穩(wěn)定收益的投資者n 購買或求租商鋪用于自營的個體商戶n 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家 五、項目發(fā)展定位S（優(yōu)勢）：l 項目所處新城區(qū)是城鎮(zhèn)發(fā)展方向、開發(fā)建設(shè)熱點，具區(qū)位優(yōu)勢l 地塊南側(cè)及西側(cè)臨靠東江及金沙公園，景觀資源優(yōu)勢突出l 裕興路連接?xùn)|橋及南二橋，交通便捷W（劣勢）：l 項目土地成本較高l 項目地塊容積率不大于2，規(guī)劃限制l 目前周邊生活配套設(shè)施不足O（機會）：l 石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速l ，市場需求具備增長條件l 新城區(qū)是目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，發(fā)展前景看好l 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場初步形成，低密度中高檔產(chǎn)品供給少，銷售快T（威脅）：l 石龍鎮(zhèn)人均GDP低，有效購買不足l 石龍房地產(chǎn)市場是屬封閉型，需求以本地人為主l 石龍鎮(zhèn)規(guī)劃人口總量少，增長慢，市場難以產(chǎn)生突變l 周邊延續(xù)開發(fā)中大規(guī)模樓盤，中高檔產(chǎn)品競爭激烈l 單一產(chǎn)品的年消化量較低l 毗鄰鎮(zhèn)吸引分流部分高端客戶l 新城區(qū)商業(yè)面積供給較多項目發(fā)展總戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品、泛客戶定位分戰(zhàn)略：戰(zhàn)略1——最大限度利用公園和東江景觀，以項目優(yōu)勢形成本地頂級江景園林社區(qū)戰(zhàn)略2——走差異化競爭，發(fā)揮低密度住宅產(chǎn)品特色與優(yōu)勢，提高素質(zhì)以提高性價比戰(zhàn)略3——控制單一產(chǎn)品開發(fā)量,通過豐富產(chǎn)品類型降低開發(fā)風(fēng)險控制商業(yè)供給,以街鋪形式開發(fā)戰(zhàn)略4——本地中高檔客戶的泛定位項目形象定位——代表城鎮(zhèn)發(fā)展和區(qū)域形象的頂級低密度江景園林社區(qū)根據(jù)市場分析和項目發(fā)展戰(zhàn)略，本項目以產(chǎn)品組合方式進行開發(fā)不僅可以避免開發(fā)單一產(chǎn)品市場容量有限和量大銷售周期長的風(fēng)險，而且可實現(xiàn)更高的利潤和利潤率。物業(yè)類型戶型面積（m2）套數(shù)（套）占總戶數(shù)的比例聯(lián)排別墅250~30022%疊拼別墅160~30068%復(fù)式180~20030%4房2廳130~150110%3房2廳110~130168%小 計398%商業(yè)街鋪31615核心客戶重要客戶游離客戶聯(lián)排、疊拼多層外地人外地人聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企事業(yè)單位高層高級技術(shù)人員本地經(jīng)營者聯(lián)排、疊拼多層商業(yè)企業(yè)主生意人政府高層生意人企事業(yè)中高管理層本地投資者六、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織實施計劃 有關(guān)工程計劃說明建設(shè)期項目開發(fā)時間以同類建筑工程平均合理開發(fā)時間預(yù)計，不包含任何具體及特殊情況。建設(shè)期的安排根據(jù)項目規(guī)模，在資金到位、合理的施工條件下擬定。銷售期根據(jù)同類項目的一般銷售期確定，從地上主體結(jié)構(gòu)部分施工達到預(yù)售條件（封頂）后即從2004年7月初開始，至2005年12月底結(jié)束。七、項目總投資估算、資金籌措計劃、投資計劃 項目總投資估算 項目總投資估算表序號項目名稱金額（元）比例1土地成本90,000,000%2前期工程費5,570,041%3建安工程費91,728,144%4不可預(yù)見費4,864,909%5管理費2,918,946%6銷售費用4,643,233%7財務(wù)費用6,588,000%8其他費用5,503,689%9合 計211,816,962100%土地成本根據(jù)委托方提供的資料顯示，本項目土地使用補償費為人民幣90,000,000元。建筑安裝工程費參考東莞市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣91,728,144元。不可預(yù)見費不可預(yù)見費按第3項之和的5%計取，經(jīng)估算為人民幣4,864,909元。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按第3項之和的3%計取，經(jīng)估算為人民幣2,918,946元。財務(wù)費用主要指銀行貸款利息。其他費用主要指政府行政收費：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費（建安造價的5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費（%）、建筑施工安全監(jiān)督費（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費（%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費用，經(jīng)估算為人民幣5,503,689元。 資金籌措計劃項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、預(yù)收銷售回款。，因此，按企業(yè)自有資金為6,500萬元計，結(jié)合項目投資計劃和資源來源與運用分析（詳見附表8：《資金來源與運用表》），本項目可申請8,000萬元的信貸額度，期限為2年，第一筆貸款為4,000萬元，（2003年7月~2004年12月）；第二筆貸款為4,000萬元，（2004年1月~2005年6月）。銀行融資：8,000萬元。 項目投資計劃根據(jù)項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃資金投入量測算，具體見附表4：《投資計劃表》。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目聯(lián)排別墅、疊拼別墅在銷售期（）內(nèi)銷售率可達到95%；多層住宅的銷售率可達到95%。根據(jù)市場分析和銷售反饋，預(yù)計本項目商業(yè)街鋪在銷售期（）內(nèi)銷售率可達到100%。其余未售部分及不可售的會所及管理用房等均作為企業(yè)留存資產(chǎn)考慮。詳見附表5：《項目銷售回款表》。詳見附表7：《項目損益表》。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。由前表計算可得，該項目在設(shè)定條件下內(nèi)部收益率為：%。項目在計算期內(nèi)的累計凈現(xiàn)值：45,560,272元。該項目的動態(tài)回收期：。貸款償還期根據(jù)項目資金來源與運用分析以及資金籌措計劃，假設(shè)本項目申請8,000萬元貸款額度，貸款償還期限為2年（每筆4,）。項目盈虧平衡分析假定本項目投資不變，且售價和銷售回款計劃如前所設(shè)，則：（1）保本銷售價格： 聯(lián)排別墅：4,900元/平方米疊拼別墅：3,000元/平方米多層住宅：3,000元/平方米商業(yè)：沿公園5,000元/平方米沿裕興路：7,000元/平方米（2）保本銷售率：聯(lián)排/疊拼別墅：60%多層住宅：75%商業(yè)：74%銷售價格變化的不確定性分析通過銷售價格的變動分析（變化幅度177。工程成本變化的不確定性分析工程成本變化（變化幅度177。詳見附表10：《敏感性分析表》。新城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項目利用位置優(yōu)勢，控制開發(fā)量，開發(fā)適合投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實現(xiàn)消化。通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對項目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。風(fēng)險及建議石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，且屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。（附表中價格單位均為人民幣元） 世聯(lián)地產(chǎn)（顧問）深圳有限公司 2003年6月2