【正文】 匝道下穿中環(huán)快速干道橋工程A匝道下穿渝合高速橋工程中環(huán)線主線上跨同興B區(qū)1＃路橋工程排水工程照明工程交通工程綠化工程交通組織及施工措施費(fèi)收費(fèi)站2工程建設(shè)其它費(fèi)用征地拆遷費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)項(xiàng)目前期費(fèi)用工程勘測(cè)費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)建設(shè)工程綜合服務(wù)費(fèi)建設(shè)工規(guī)劃綜合費(fèi)環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)3基本預(yù)備費(fèi)4其他5總投資 H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房 本期的經(jīng)濟(jì)適用房分為兩個(gè)標(biāo)段：A段和B段。土地征用費(fèi)以15萬(wàn)元每畝計(jì)。表16 貸款計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目貸款資金分配貸款額貸款額土地整治、前期準(zhǔn)備、招標(biāo)、所有項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)施工等立交橋子項(xiàng)目工程款經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目工程款土地整治子項(xiàng)目整治費(fèi)合計(jì) 土地征用稅費(fèi)和財(cái)政返還土地交易收入形成后，收入要在市、區(qū)、蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司三個(gè)主體中進(jìn)行重新分配。很顯然，這樣計(jì)算將極大地降低有收入項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益，收益流在有收入子項(xiàng)目與無(wú)收入子項(xiàng)目之間分?jǐn)偅б姹厝淮蠓禄?。在?guó)家強(qiáng)化對(duì)建設(shè)用地的管理和嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策背景下，建設(shè)用地的稀缺性更加突出，地價(jià)整體上出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。㎡。 （2）土地整治費(fèi)。招投標(biāo)、土地掛牌交易等費(fèi)用按項(xiàng)目總投資的1%計(jì)提。總收入（）減去總成本（）再減政府稅收（）得利潤(rùn)，；項(xiàng)目從第二年起有利潤(rùn)；%，%。還款計(jì)劃見(jiàn)表21。整體看，項(xiàng)目社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益好，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，抗市場(chǎng)干擾能力強(qiáng)。 提高北碚區(qū)城鎮(zhèn)化水平項(xiàng)目實(shí)施將促進(jìn)北碚區(qū)城市化水平的提高。 互適性分析 當(dāng)?shù)夭煌嫒后w對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度、支持性分析 項(xiàng)目的設(shè)施主要涉及三方面的利益群體：農(nóng)民、拆遷居民、企業(yè)主。但是部門間的利益相互交錯(cuò)，摩擦在所難免，妥善處理他們之間的利益關(guān)系，以最大限度地爭(zhēng)取到他們的支持和配合。業(yè)主承擔(dān)有關(guān)債務(wù)，資產(chǎn)形成之后，以近似“交鑰匙”的方式交給北碚區(qū)政府，在業(yè)主——重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司的賬戶上既沒(méi)有資產(chǎn)又沒(méi)有收益。研究所涉及的三個(gè)子項(xiàng)目分屬于三種不同性質(zhì)，其中，中環(huán)快速干道三溪口立交橋子項(xiàng)目屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其建設(shè)投資至少應(yīng)該由蔡家組團(tuán)所有子項(xiàng)目分?jǐn)?；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目是社會(huì)工程項(xiàng)目，其建設(shè)投資也應(yīng)該由組團(tuán)的所有項(xiàng)目分?jǐn)?。建議組團(tuán)在貨幣、住房安置的基礎(chǔ)上加入社會(huì)保障安置，其做法是在安置補(bǔ)償資金中留成一定比例，用于給拆遷農(nóng)民購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn)，包括失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等。第一、權(quán)責(zé)不對(duì)稱問(wèn)題。各級(jí)政府積極相應(yīng)。為此建議有關(guān)部門通過(guò)宣傳溝通，確定合理的征地補(bǔ)償，增加適當(dāng)?shù)木蜆I(yè)方式和渠道，盡量減少負(fù)面影響。 提高當(dāng)?shù)鼐用裆钏?、改善生活質(zhì)量 目前，蔡家組團(tuán)人口密度相對(duì)較低，商業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、和服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平低，用與居民休閑娛樂(lè)、購(gòu)物的場(chǎng)所較少，居民出行多有不便。項(xiàng)目敏感性分析表明，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較好。，符合要求，風(fēng)險(xiǎn)較小。%，（10%的貼現(xiàn)率）。%計(jì)提。表17 總收入估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目200720082009合計(jì)1土地交易收入0559700559702房屋出售收入03財(cái)政返還收入004合計(jì)0 成本及構(gòu)成 （1）征地費(fèi)。首先它是一個(gè)非盈利項(xiàng)目，房?jī)r(jià)只能根據(jù)成本價(jià)確定；其次，由于搬遷農(nóng)戶從土地交易的一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)得到了合理的補(bǔ)償，本次的建設(shè)投資實(shí)際是安置費(fèi)的轉(zhuǎn)移，或者說(shuō)是將農(nóng)戶搬遷安置費(fèi)采取了集中管理、集中使用的一種方式。（1）土地掛牌交易價(jià)格確定。但是，在蔡家組團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃中，北碚區(qū)政府確立了“長(zhǎng)短結(jié)合、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的原則，若以共同分?jǐn)傇瓌t來(lái)計(jì)算有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，則所有公共資本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上必然是不可行的，這不僅帶來(lái)投資、融資方面的障礙，更主要地還涉及開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程問(wèn)題。其中，H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房子項(xiàng)目275畝，N區(qū)土地整治子項(xiàng)目965畝。 三溪口立交橋，其中，建安費(fèi)13800萬(wàn)元。H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括建筑、綠化、管網(wǎng)、道路的建設(shè)和社區(qū)配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校、垃圾處理站等）等。（3）征地拆遷處。中環(huán)快速干道已開(kāi)始施工，用地原為農(nóng)業(yè)耕地，不存在對(duì)植被連同性的影響。不過(guò)應(yīng)對(duì)運(yùn)輸車輛的狀況、荷載、運(yùn)輸時(shí)段進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，以減輕其對(duì)環(huán)境的影響，尤其是在經(jīng)過(guò)居住點(diǎn)時(shí)應(yīng)減速行駛、禁鳴。 噪聲施工期的噪聲主要是推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)、載重汽車、拌和機(jī)和振搗器等在運(yùn)行中產(chǎn)生的，其聲級(jí)一般超過(guò)80dB（A）。 生活水源執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)生活水源執(zhí)行國(guó)家地面水Ⅱ類水域標(biāo)準(zhǔn)。 面積和土石方量整治面積965畝,土石方量12萬(wàn)方。 H分區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)子項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案分別用綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（含1期和2期）、戶型面積比例、社區(qū)配套設(shè)施、安置人口等加以表達(dá)。表3 中環(huán)快速干道三溪口立交子項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)表 單位：項(xiàng)目匝道寬度(m)匝道長(zhǎng)度(m)最小半徑(m)最大縱坡(%)最小豎曲線半徑 (m)橋梁長(zhǎng)度(m)拆遷面積(㎡)立交占地面積(㎡)立交通行能力(pcu/d)A匝道7651000233000B匝道6585051250C匝道2231002000D匝道2672502000E匝道3012501500F匝道2271001500G匝道6701000H匝道605501200I匝道406701250J匝道6826041500K匝道5665051500L匝道383140800輔A1027904005000335輔B10306010007000320 交通流中環(huán)線與渝合高速公路交于三溪口，為城市快速路和高速路的交叉，該立交交通流量定性分析如下：四個(gè)主要交通流： 余家灣――北碚，歇馬――悅來(lái)；四個(gè)次主要交通流：悅來(lái)――北碚，雙碑――悅來(lái)；其余皆為次要交通流。項(xiàng)目區(qū)道路紅線寬度分為主干道44米，次干道26～32米，支路為16～22米。 建設(shè)方案和規(guī)模 中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目中環(huán)快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南側(cè)的渝合高速公路，中環(huán)線與渝合高速公路相交，形成該區(qū)互通式立交。目前，一系列的高端項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入組團(tuán)，如中安翡翠湖、水天花園、紅鼎高爾夫球場(chǎng)等。 N區(qū)土地整治子項(xiàng)目與前述2個(gè)子項(xiàng)目相似，若土地不及時(shí)整治，業(yè)主就不會(huì)進(jìn)入，招商引資就面臨障礙，同時(shí)，地價(jià)也起不來(lái)。N區(qū)土地整治段已完成拆遷安置，屬于暫時(shí)半閑置土地，整治該段土地，一則可以為后期房地產(chǎn)項(xiàng)目、體育設(shè)施項(xiàng)目的進(jìn)入提供前期準(zhǔn)備，二則可以很好貫徹滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的思路，為組團(tuán)的整體開(kāi)發(fā)提供收入支撐，為項(xiàng)目融資提供財(cái)務(wù)保障。⑴中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)5年的建設(shè)，外圍組團(tuán)發(fā)展和建設(shè)是成功的，充分發(fā)揮了吸納主城人口、轉(zhuǎn)移主城產(chǎn)業(yè)、完善主城城市整體功能的作用。蔡家組團(tuán)作為主城外圍11個(gè)組團(tuán)之一，以其優(yōu)越的地理位置和最佳的城市環(huán)境，被推進(jìn)了建設(shè)的快車道。土地性價(jià)比高，目前處于規(guī)模建設(shè)初期，土地成本較低；是重慶主城北擴(kuò)中難得的一塊寶地，極適于項(xiàng)目規(guī)劃和開(kāi)發(fā)；工程地質(zhì)條件穩(wěn)定，無(wú)地質(zhì)災(zāi)害隱患；土地資源豐饒，形成天然的地質(zhì)景觀，具有園林景觀開(kāi)發(fā)價(jià)值。水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單。由于受季風(fēng)環(huán)流影響，降水年內(nèi)分配不均。第二、地質(zhì)、地貌和氣候條件。第2章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 項(xiàng)目提出的背景 蔡家組團(tuán)綜述第一、區(qū)位、面積和人口。建議北碚區(qū)政府在項(xiàng)目建設(shè)完工并交交通部門管理時(shí)，要充分考慮企業(yè)的利益，給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以體現(xiàn)權(quán)責(zé)對(duì)稱的市場(chǎng)原則。由于蔡家組團(tuán)城市建設(shè)總項(xiàng)目中的各個(gè)子項(xiàng)目之間存在不可分性，市場(chǎng)的供給、需求之間存在不可分性，所以，“蔡家組團(tuán)中環(huán)快速干道三溪口立交橋、H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和N區(qū)土地整治建設(shè)項(xiàng)目”，對(duì)于整個(gè)蔡家組團(tuán)按規(guī)劃建設(shè)，對(duì)于重慶主城北擴(kuò)戰(zhàn)略的實(shí)施和“主城半小時(shí)暢通工程”的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于北碚和重慶市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義?，F(xiàn)任黨委書記黃蓉生同志，校長(zhǎng)王小佳同志。在中共北碚區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府和區(qū)政協(xié)的共同努力下，2004年底成立了蔡家組團(tuán)管理委員會(huì)，其性質(zhì)為區(qū)委、區(qū)府下設(shè)的處級(jí)事業(yè)單位。 項(xiàng)目擬建地區(qū)和地點(diǎn)中環(huán)快速干道三溪口立交橋工程位于蔡家組團(tuán)D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，于中環(huán)線和渝合高速公路相交處，通過(guò)對(duì)老三溪口立交橋進(jìn)行拓展、改建，連接中環(huán)線與渝合高速公路；H區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房工程位于蔡家組團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，規(guī)劃地塊面積275畝，規(guī)劃地塊建設(shè)用地面積約200畝，包括H0402/0H0501/0H1002/01和H1101/01 四個(gè)地塊。師資力量雄厚，主持承擔(dān)“973”、“863”、國(guó)家自然科學(xué)基金、國(guó)家社科基金等各級(jí)各類科研項(xiàng)目1400多項(xiàng)。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（見(jiàn)表1） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1占地面積畝2總投資萬(wàn)元3工程費(fèi)萬(wàn)元262204土地征用和整治費(fèi)萬(wàn)元5基本預(yù)留費(fèi)萬(wàn)元6管理、招標(biāo)、服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元7財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元6758總收入萬(wàn)元9總成本萬(wàn)元10利潤(rùn)萬(wàn)元11年平均投資利潤(rùn)率%12投資回報(bào)率%13投資回收期年14財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%15財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元16貸款償還期年117貸款償還比% 存在問(wèn)題及建議項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理中存在三個(gè)問(wèn)題。但是，以現(xiàn)金和經(jīng)濟(jì)適用房安置作為主要安置方式，不太完整，需要加入社會(huì)保障，以很好解決農(nóng)民問(wèn)題，杜絕“三無(wú)農(nóng)民”的發(fā)生。由北碚區(qū)的蔡家崗、童家溪、施家梁等三鎮(zhèn)組成。區(qū)內(nèi)地貌為構(gòu)造剝蝕殘丘地貌，地質(zhì)結(jié)構(gòu)好，無(wú)重大滑坡等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生，施重慶市主城區(qū)相北拓展的最佳用地空間。組團(tuán)東、北側(cè)臨嘉陵江，區(qū)內(nèi)沖溝發(fā)育，總體地形上有利于地表、地下水排泄。具體說(shuō)，其優(yōu)勢(shì)主要有：⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3條快速干道：渝武高速公路、中環(huán)快速干道、外環(huán)高速公路貫穿組團(tuán)，輔以212國(guó)道，輕軌1號(hào)線、6號(hào)線、6號(hào)支線。由此可知，組團(tuán)功能功能定位以居住為主，預(yù)留國(guó)家級(jí)或世界級(jí)體育賽事的發(fā)展用地，產(chǎn)業(yè)上突出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市旅游休閑業(yè)、會(huì)展節(jié)會(huì)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等。蔡家組團(tuán)的建設(shè)，使重慶主城北擴(kuò)、北碚主城東擴(kuò)，徹底清除了北碚與主城之間的地理、地緣障礙，北碚經(jīng)濟(jì)與主城經(jīng)濟(jì)終于融為一體，產(chǎn)生了互動(dòng)、聯(lián)動(dòng)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。而中環(huán)干道三溪口立交橋子項(xiàng)目是連接中環(huán)路和渝合高速路的樞紐工程，若項(xiàng)目遲遲不開(kāi)