【正文】 活荷載標(biāo)準(zhǔn)值表荷載類別不上人屋面宿 舍樓 梯活動室衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)值（kN/ m178。建筑內(nèi)部道路暢通，可供消防使用。本地塊周邊將建設(shè)住宅小區(qū)，幼兒園設(shè)計風(fēng)格與住宅小區(qū)的風(fēng)格相匹配，建議采用歐式建筑風(fēng)格。建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)本項目按12班的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計。場址條件本項目位于平湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（鐘埭街道）城西路原平湖市水利工程公司地塊東北部， 經(jīng)查閱前人資料和現(xiàn)場調(diào)查，本項目區(qū)無發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害的歷史記載，現(xiàn)場調(diào)查也未發(fā)現(xiàn)地質(zhì)災(zāi)害。第三，項目的建設(shè)是為鐘埭街道兒童提供一個良好的起點和現(xiàn)代化的成長平臺的需要。2012年啟動建設(shè)了鐘埭集鎮(zhèn)幼兒園，2013年11月建成投入使用，達到省一級幼兒園標(biāo)準(zhǔn)，鐘埭北部片區(qū)的幼兒進入該幼兒園進行學(xué)前教育。發(fā)展學(xué)前教育，對促進兒童身心全面健康發(fā)展，全面普及基礎(chǔ)教育，構(gòu)建終身教育體系，全面建設(shè)小康社會具有重要意義。平湖市政府也進一步加大政策扶持力度，出臺了《進一步加快學(xué)前教育發(fā)展全面提升學(xué)前教育質(zhì)量的實施意見》、《規(guī)范小區(qū)配套幼兒園的建設(shè)與管理》等政策，進一步強化政府職能，加大投入，切實推進學(xué)前教育專項建設(shè)經(jīng)費的落實，為學(xué)前教育事業(yè)提供實質(zhì)性的政策保障。黨中央國務(wù)院十分重視學(xué)前教育的發(fā)展與改革。 建筑密度：3545%216。項目資金籌措該項目總投資為1971元。（3） 教育事業(yè)迅速發(fā)展平湖歷來有尊師重教的傳統(tǒng)。城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。2012年，城鄉(xiāng)居民收入分別達到37509元、18547元。全市陸地面積537平方公里，海域面積1086平方公里，海岸線長27公里。全年有兩個方向相反的盛行風(fēng)向，夏季以東南風(fēng)為主，冬季以西北風(fēng)居多，全年靜風(fēng)頻率為8%，各月相差不大。主要建設(shè)條件（一） 自然環(huán)境條件（1） 地理位置項目建設(shè)地平湖市地處長江三角洲，位于浙江省東北部杭嘉湖平原腹地，東鄰某市，南瀕杭州灣，地理坐標(biāo)介于北緯30度35分～52分和東經(jīng)120度57分～121度16分（不包括海域），是江南有名的“魚米之鄉(xiāng)”，素有“金平湖”之美譽。平湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)白馬幼兒園即是其中之一。開啟了我國幼兒公共教育的先河，標(biāo)志著我國現(xiàn)代意義上幼兒教育的開端。 （3）項目的生源豐富，項目建設(shè)有良好的發(fā)展前景。 項目管理進度安排風(fēng)險及對策（1） 風(fēng)險分析：在有限資源的前提下，要準(zhǔn)時保質(zhì)完成項目開發(fā)，對項目的開發(fā)管理提出極高要求，若管理及控制不善，將加大項目開發(fā)的進度風(fēng)險。 體現(xiàn)了教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，有利于教育更好地為社會經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，使教育成為經(jīng)濟發(fā)展的必要條件之一。教育項目在一定程度上影響收入分配，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)人民“共同富?！焙腿娼ㄔO(shè)小康社會。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。發(fā)展學(xué)前教育對于促進兒童身心健康發(fā)展，普及義務(wù)教育，提高國民素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。預(yù)計2006年～2012年某區(qū)財政收入增長將會進一步增加，完全可以滿足該項目償債能力要求。詳細計算，參見項目借款還本付息計算表。銀行借款為500萬元。其中，建筑物的具體價格見項目投資估算表。 項目投資估算本項目投資共分為土建費用、安裝費用、室外總體費用、土地費用、前期費用、配套費用以及其他費用等部分。在整個項目建成后，該公司還將會把綠化保潔、機房管理、電氣、給排水、供氣、電話等系統(tǒng)的運行等后勤保障服務(wù)項目交給專業(yè)管理公司和物業(yè)公司管理，實現(xiàn)后勤保障服務(wù)社會化，提高服務(wù)水準(zhǔn)和物業(yè)管理水平。公司擬采取項目公司模式與項目總經(jīng)理負責(zé)制相結(jié)合的機制進行本案開發(fā)宜融資安排：某住區(qū)的整體開發(fā)由某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司組建項目公司進行融資，主要融資渠道有：某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司自籌資金與銀行借款等方式。⑶ 域安裝周界防盜報警系統(tǒng)⑷ 所有對講及安保系統(tǒng)導(dǎo)線均穿金屬管敷設(shè)。7) 環(huán)境綠化及管理(1) 為了有效提高生活環(huán)境，本建設(shè)項目應(yīng)加強綠化的建設(shè)管理。4) 污染物分析(1) 生活污水：根據(jù)生活污水的水質(zhì)特征，主要污染物為CODcr、BODSS、NH3N、動植物油等 ；(2) 廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等；(3) 噪聲：建設(shè)項目噪聲主要來源于空調(diào)設(shè)備等；(4) 固體廢物：主要是日常生活垃圾。 給排水管材給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用PPR聚丙烯冷熱水管材及配件，熱熔連接。園區(qū)污水排入市政污水管。2) 園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為TT制，電器線路采用PE線專放，各供電單元均設(shè)置總等電位節(jié)點連接，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位連接，插座回路及柜式空調(diào)回路采用漏電保護，以確保用戶安全。以上設(shè)計的樁長要視具體地質(zhì)情況而定，沉降要求控制在130mm左右。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 抗震設(shè)防建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級，建筑物重要性丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，設(shè)計地震分組為第一組，場地土類別為某Ⅳ類。幼兒園園舍用房分為活動及輔助用房、辦公及輔助用房和生活用房三個部分。將托兒、幼兒活動室均設(shè)置在朝南的房間里，保證有良好的日照和通風(fēng)，滿足冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)3小時。 設(shè)計原則和總體構(gòu)思符合某住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會理念。幼兒園的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定。同時，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2002年版)（GB5018093）、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ08552002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須設(shè)置幼稚園。本工程為A地塊幼稚園項目，位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會路交叉口，家長接送方便，且避免了交通主干道干擾，位置十分優(yōu)越。十分適宜居住。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離某市中心的人民廣場約30余公里,可通過地鐵直達，距虹橋國際機場、某火車站、龍吳港國際集裝箱碼頭均在30公里以內(nèi)。2) 氣象氣候特點是四季分明，年初和年末溫曖，初夏炎熱，盛夏涼爽。幼兒園的任務(wù)是“實行保育與教育相結(jié)合的原則，對幼兒實施體、智、德、美諸方面全面發(fā)展的教育，促進其身心和諧發(fā)展”，“幼兒園同時為家長參加工作、學(xué)習(xí)提供便利條件”。幼兒園能夠?qū)和M行學(xué)前教育，從而提高整個社會的人口素質(zhì)。整個設(shè)計科學(xué)、規(guī)范，尤其是對各種功能和綠化的設(shè)計，達到了比較高的水平。顓橋鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施成熟，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對較完善，房產(chǎn)項目已具相當(dāng)規(guī)模。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達 39% ，超過了全市城區(qū)平均水平。. 某住宅區(qū)A地塊幼稚園項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 項目概述 1 項目研究的結(jié)論 2第二章 項目概況 7 項目建設(shè)條件 7 投資的必要性 9第三章 項目建設(shè)方案 11 方案的確定 11 建筑設(shè)計 14 結(jié)構(gòu)設(shè)計 16 電氣設(shè)計 17 給排水及消防設(shè)計 18 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計 20第四章 項目組織與管理 24 項目組織構(gòu)架及融資方式 24 項目籌建管理 24 項目建設(shè)進度計劃 25第五章 投資估算和資金籌措 27 項目投資估算 27 項目建設(shè)投融資安排 28 資金需要及投入計劃 29第六章 項目償債能力分析 30 還款方式及還款計劃 30 償貸資金來源 30第七章 社會效益評價 32 32 33 項目對就業(yè)目標(biāo)的貢獻 33 項目社會效益分析 34第八章 項目風(fēng)險及對策分析 35 財務(wù)風(fēng)險及對策 35 項目管理進度安排風(fēng)險及對策 35第九章 結(jié)論與建議 36 結(jié)論 36 建議 36附表 37某住宅區(qū)A地塊幼稚園項目可行性研究報告第一章 總 論 項目概述★ 項目名稱：某住區(qū)A地塊幼稚園★ 項目承辦單位：某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司★ 項目擬建地區(qū)、地點：某區(qū)顓橋鎮(zhèn)A4線以東、金都路以南, 東靠都會路，南鄰老滬閔路，位于某住區(qū)A地塊上★ 項目建設(shè)規(guī)模：；項目總用地面積8000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35%。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國際機場連為一體。高樓、公寓、別墅，近 200 個住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風(fēng)景線，小橋流水、紅花綠樹，先進和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識、人文關(guān)懷，打造了某品牌。 項目技術(shù)方案本項目的工程技術(shù)方案包括總平面設(shè)計，建筑設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，電氣設(shè)計，給排水及消防設(shè)計，和安保與節(jié)能設(shè)計六大塊。項目建成后將為居住區(qū)的居民提供幼托服務(wù)，解除廣大居民的后顧之憂。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動，贏利可以不必太多地顧及人道主義原則，但教育則必須恪守人道主義原則；贏利可以不太關(guān)注社會公平問題，但教育則必須關(guān)注社會公平問題，必須對弱勢群體進行公平補償。顓橋鎮(zhèn)地處某區(qū)中部，東臨梅隴鎮(zhèn)、吳涇鎮(zhèn)，西連馬橋鎮(zhèn)、某市莘莊工業(yè)區(qū)，南靠江川路街道，北壤莘莊鎮(zhèn)，獨特的地理位置、城鄉(xiāng)一體化給顓橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟和社會事業(yè)的發(fā)展帶來了蓬勃的生機。 交通條件某區(qū)交通便捷。某區(qū)以綠化和環(huán)境保護為抓手，大力開展環(huán)境建設(shè)，成效顯著，是首批國家環(huán)境保護模范城區(qū)，并創(chuàng)建成為國家園林城區(qū)，獲得中國人居環(huán)境范例獎和聯(lián)合國迪拜改善居住環(huán)境良好范例獎。本項目即為居住區(qū)的配套公建之一。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。第三章 項目建設(shè)方案 方案的確定 設(shè)計依據(jù)及設(shè)計基礎(chǔ)資料：★ 某市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用 建筑管理）★ 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ1687(2001年版)★ 建筑抗震設(shè)計規(guī)范(某市標(biāo)準(zhǔn)) DGJ0892003★ 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 (2002年版) GB5018093 ★ 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) DGJ08552002★ 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 GB500152003 ★ 某市《幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》 （DG/TJ084595）★ 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB30951996 ★ 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB162971996★ 無障礙設(shè)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) DGJ081032003★ 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) JBJ1342001★ 中華人民共和國《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》 (2002年版)★ 住宅建筑圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)程 DG/TJ082062002★ 建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定 （建設(shè)部2003年4月）★ 某區(qū)發(fā)展和改革委員會《關(guān)于某住區(qū)A地塊幼稚園項目建議書的批復(fù)》；閔發(fā)改基審［2006］247號 設(shè)計范圍★ 某住區(qū)A地塊幼稚園總體設(shè)計★ 幼稚園園舍用房單體設(shè)計 確定建設(shè)規(guī)模某住區(qū)A地塊幼稚園項目，坐落于某區(qū)土地儲備中心顓橋八大市場住宅儲備A塊地上。項目總用地面積8000平方米，總建筑面積4900平方米，擬規(guī)劃幼兒園園舍用房、室外游戲場地和綠化用地三部分，綠化率≮35%。關(guān)心兒童的身心健康。 建筑功能設(shè)計幼兒園園舍用房為三層建筑，建筑面積4900平方米。裝修按照某市房屋土地資源管理局、某市教育委員會印發(fā)的《市配套商品房基地公建配套教育設(shè)施一次裝修驗收移交標(biāo)準(zhǔn)細則》執(zhí)行?，F(xiàn)初步選用的樁型為：PHCφ400，24m長。 防雷及安全接地設(shè)計1) 本園區(qū)所有建筑物均按三類防雷建筑物設(shè)計，防雷引下線和接地裝置利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)主鋼筋。 排水設(shè)計室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水總管。室外消火栓系統(tǒng)采用二路DN200市政管網(wǎng)進水，消防管在基地四周形成環(huán)網(wǎng)，并設(shè)數(shù)組室外地上式消火栓,，且距離建筑物消防水泵接合器不超過40米.本樓設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。3) 設(shè)計范圍根據(jù)“三同時”原則，本工程設(shè)計范圍內(nèi)所產(chǎn)生的各種污染的治理均在本次設(shè)計范圍內(nèi)。園區(qū)內(nèi)設(shè)置垃垃圾分類箱，垃圾分類收集，由物業(yè)管理人員定時收集運至垃圾站房，由環(huán)衛(wèi)部門定期回收和清除外運。⑵ 區(qū)設(shè)安保中心控制室。第四章 項目組織與管理 項目組織構(gòu)架及融資方式某某地產(chǎn)經(jīng)營有限公司為本項目的發(fā)展商。包括設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備采購等在內(nèi)的各工程階段，均按國家要求，公開公正的實行招投標(biāo)，并將聘請經(jīng)驗豐富的招投標(biāo)代理單位負責(zé)這項工作。第五章 投資估算和資金籌措某住區(qū)A地塊幼稚園項目用地面積為8000平方米，建筑面積為4900平方米。它是指列入項目施工圖預(yù)（決）算的建筑物的建筑安裝工程費用。 項目建設(shè)投融資安排1）項目總投資及資金來源。經(jīng)計算，該項目年最高應(yīng)償還本息額為140萬元，年最低應(yīng)償還的本息額為108萬元。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。幼兒教育應(yīng)為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費大量的時間和精力，他們也迫切需要有一個幼兒教育機構(gòu)來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎(chǔ)。幼稚園項目由于其產(chǎn)品具有公共物品的性質(zhì)，因而向全體居民提供“公共消費品”，這就在一定程度上促進了社會財富的均等化分配。 滿足君蓮小區(qū)幼兒入園需要，逐步緩解幼兒入園困難，讓每一個適齡幼兒都能入園，解決家長的后顧之憂，為家長安心工作提供便利條件。（2） 對策分析：在項目開發(fā)前做好開發(fā)的財務(wù)詳細預(yù)算計劃，在項目開發(fā)中嚴(yán)格執(zhí)行力圖控制開發(fā)成本，從而降低財務(wù)風(fēng)險。 （2）項目建設(shè)場址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)場址地質(zhì)穩(wěn)定，為項目建設(shè)提供了有利的建設(shè)條件。19) 《平湖市人民政府關(guān)于進一步加快學(xué)前教育發(fā)展全面提升學(xué)前教育質(zhì)量的實施意見》20) 《平湖市教育發(fā)展總體規(guī)劃(2009年——2015年)》21) 《平湖市學(xué)前教育發(fā)展規(guī)劃(2009年——2015年)》