【正文】 45%左右，整體去化不理想。區(qū)域內(nèi)主力三房的面積在120135平方米之間，二房的面積在78104平方米之間。梵頓公館項(xiàng)目概況：該地塊位于南昌紅角洲，總占地243畝，東鄰贛江，北接南昌大橋。2007年12月9日　 三期香檞麗舍開盤新推320套房源?？蛻簦褐饕獮槌鞘兄挟a(chǎn)階級(jí)。萬達(dá)華府是萬達(dá)集團(tuán)2007年在南昌傾力打造的一個(gè)全新高檔江景樓盤?！袄蠋隆辟彿績?yōu)惠活動(dòng)啟動(dòng)。采用環(huán)保節(jié)能型建筑材料,率先使用斷橋隔熱、雙層中空玻璃窗，使得室內(nèi)的保溫、隔音、氣密性良好。園林：立體園林，四重綠化；采用360度綠化設(shè)計(jì)，消除綠化盲點(diǎn)。一次性付款98折，按揭99折。可以說目前只存在價(jià)格優(yōu)勢。區(qū)域在售個(gè)案比較表：案名總建(萬㎡)產(chǎn)品型態(tài)在售面積(萬㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷售率豐和新城2期60高層三房120136440092%2批3二房7894680075%天賜良園26多層小高層高層1批多層3三房1171253800100%三房120130480090%三房126490070%鳳凰城56多層小高層高層15二房97104三房126135480065% 產(chǎn)品狀況區(qū)域內(nèi)三個(gè)在售個(gè)案的規(guī)模都比較大，豐和新城總建達(dá)到60萬平方米，為區(qū)域內(nèi)最大個(gè)案，其次為鳳凰城56萬平方米，最小規(guī)模的天賜良園也有26萬平方米。 價(jià)格行情目前本區(qū)公寓價(jià)格行情在50005600元/平方米，比2007年三季度價(jià)格上漲了100300元/平方米不等。在售個(gè)案：金融街總體上看，區(qū)域內(nèi)小戶型數(shù)量并不多，由于總價(jià)低，產(chǎn)品稀缺，受到不少年輕人和投資客的青睞，去化速度比較快；而對于大面積、高總價(jià)的四房和復(fù)式住宅來說，去化速度則相對緩慢。區(qū)域在售個(gè)案比較表：案名總建(萬㎡)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬㎡)主力面積(㎡)均價(jià)(元/㎡)銷售率海航隨著板塊的逐漸成熟，可供開發(fā)的土地越來越少，目前的開發(fā)不只局限于中心板塊，向南和向北還分別形成了紅角洲板塊和鳳凰洲板塊。小結(jié)：受到全國整體市場行情影響，2007年南昌各個(gè)版塊均出現(xiàn)了熱銷的局面。目前區(qū)域個(gè)案所推產(chǎn)品主要以8590平方米左右的二房和115130平方米左右的舒適型三房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品為主，可以看到受到“70/90”政策的影響，本區(qū)市場上出現(xiàn)了越來越多的90平方米以內(nèi)的二房產(chǎn)品。6. 象湖——象湖新城板塊 區(qū)域概況象湖新城隸屬南昌縣西北部，南昌市南城外環(huán)以外。個(gè)案產(chǎn)品形態(tài)以小高層和高層為主，低密度產(chǎn)品較少。5. 象湖——青云譜板塊本區(qū)位于南昌市區(qū)南部，北臨西湖區(qū)和青山湖區(qū)，以解放西路為界；南連南昌縣，以昌南大道為界；西至象湖西岸；東至高新大道。格林晴天、世紀(jì)風(fēng)情、豐源天域、精英匯、凱美怡和、水岸菁華。 去化情況本區(qū)為南昌市為數(shù)不多的擁有優(yōu)越自然環(huán)境的高檔住宅集中開發(fā)區(qū)域之一，隨著區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入，可供開發(fā)的用地越來越稀缺，正不斷向青山湖北岸區(qū)域發(fā)展。在售個(gè)案：中大青山湖花園、香溢花城、天驥天高峰尚2期由于推出時(shí)間不長，銷售率在55%左右。在產(chǎn)權(quán)年限上：萊茵金座70年產(chǎn)權(quán)，星河國際50年產(chǎn)權(quán)，東方百靈、天使領(lǐng)域40年產(chǎn)權(quán)。東部生活配套成熟，區(qū)域成熟度僅次于中心板塊。相對與其他區(qū)域個(gè)案而言，本區(qū)個(gè)案地段優(yōu)勢都比較明顯，目前價(jià)格水平基本都在6000元/平方米之上，盡管南昌開始執(zhí)行的新政策和國家宏觀調(diào)控對整個(gè)房地產(chǎn)市場影響比較大，但是位于市中心區(qū)域的個(gè)案價(jià)格都比較穩(wěn)定，同時(shí)一些個(gè)案仍然繼續(xù)上漲。傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，人口密度大，區(qū)域發(fā)展成熟；配套完善，生活便利；交通等環(huán)境問題突出，居住環(huán)境雜亂；老城區(qū)發(fā)展規(guī)模受到限制，未來發(fā)展空間?。怀鞘型恋爻鲎屖艿较拗?，土地稀缺性比較明顯。公共交通生活配套設(shè)施需要進(jìn)一步完善工業(yè)區(qū)企業(yè)客戶及部分市區(qū)客戶板塊代表樓盤市場認(rèn)知開發(fā)特征配套設(shè)施主力客戶群高新京東板塊中興和園、中凱藍(lán)域、萬科四季花城、世紀(jì)風(fēng)情、精英匯、水岸菁華高新京東板塊現(xiàn)已成為除南昌老城區(qū)以外，配套設(shè)施最齊全，規(guī)劃最完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最合理的居住區(qū)。附件表：土地成交信息編號(hào)地塊編號(hào)地塊位置占地面積容積率建筑密度建筑面積用途/出讓年限成交價(jià)/萬元競得人/公司交易時(shí)間平米掛牌/預(yù)估價(jià)樓面地價(jià)（元/㎡）2006年DGC0623紅谷灘中心區(qū)C11地塊中段 ≤40%㎡商業(yè)金融用地，兼容辦公、公寓寫字樓、高級(jí)公寓/40年 江西省海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6月12日6月23日DGC0624紅谷灘中心區(qū)C05地塊 ≤50%㎡商業(yè)用地/40年江西光貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司6月12日年6月23日DGC0626紅谷灘新區(qū)鳳凰洲A1地塊 ≤35% 商服用地、配套公建用地/40年江西省南昌滕王閣房地產(chǎn)有限公司6月23日7月6日 DGC0627紅角洲控規(guī)A071/3/4，A112地塊 無 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年 上海綠地(集團(tuán))有限公司6月23日7月6日 FGZ0601紅谷灘中心區(qū)B14地塊無無無賓館用地(房地產(chǎn)總價(jià))江西省泰耐克置業(yè)有限公司6月23日7月6日無DGC0632紅谷灘周邊區(qū)B21地塊133340 28% 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年18000 南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司7月31日—8月11日 DGC0641紅角洲控規(guī)B0204 ≤28% 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年南昌市奧克斯置業(yè)有限公司 11月1日—11月14日 DGC0638紅谷灘周邊區(qū)C10地塊 ≤25% 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年5880 南昌市房地產(chǎn)經(jīng)營公司11月13日11月24日 DGC0647紅谷灘新區(qū)與昌北開發(fā)區(qū)交界處、蝶子湖區(qū)域內(nèi)346684無無無住宅、商業(yè)、辦公、酒店、俱樂部用地6000 南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司11月20日12月1日6000 無DGC0650紅角洲控規(guī)B08部分地塊 ≤30% 住宅、商服、配套公建用地/4070年新中源(南昌)房產(chǎn)開發(fā)有限公司11月27日—12月8日DGC0652紅角洲控規(guī)A0201地塊 ≤28% 宅用地、配套商業(yè)用地、配套公建用地/4070年江西聯(lián)泰實(shí)業(yè)有限公司12月11日—12月22日 2007年JDG0706紅谷灘新區(qū)紅角洲控規(guī)B142號(hào)地塊 ≤30% 商服用地/40年1500 中國網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司江西省分公司 2007年2月16日—2007年3月6日1500 JDG0729紅谷灘周邊區(qū)B18部分地塊 ≤48% 商業(yè)、辦公用地/40年2821 上海老街投資發(fā)展有限公司12月10日12月21日2821 875 JDG0730紅谷灘周邊區(qū)B1613地塊 ≤45% 商業(yè)、金融業(yè)用地/40年 中國江西國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司12月10日12月21日 555 JDG0731紅谷灘周邊區(qū)B4a01地塊 ≤% 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2073 南昌市金久投資有限公司 12月10日12月21日2073 506 JDG0732紅谷灘周邊區(qū)B4a02地塊 ≤% 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2160 江西奧林匹克花園置業(yè)有限公司12月10日12月21日2160 506 JDG0733紅谷灘周邊區(qū)B4b01地塊 ≤% 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年江西博能投資發(fā)展有限公司12月10日12月21日524 JDG0734紅谷灘周邊區(qū)B4b03地塊 ≤% 辦公、商業(yè)、賓館用地/40年2394 江西恒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12月10日12月21日 609 　JDG0737紅谷灘周邊區(qū)AA10部分地塊 ≤30% 辦公、商業(yè)用地/40年 南昌融澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2007年12月21日2008年1月2日 930 2008年JDG0805紅谷灘中央商務(wù)區(qū)B6地塊計(jì)容積率建筑面積總量不大于25萬平方米≤50% 金融、辦公、商業(yè)、酒店用地（金融、辦公建筑面積大于計(jì)容積率總建筑面積的60%）/40年 金融街控股股份有限公司/南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限2008年2月26日3月10日 912 JDG0806紅谷灘中心區(qū)B7地塊 ≤30% 酒店、辦公、商業(yè)、高級(jí)公寓用地/4070年嘉里置業(yè)（中國）有限公司、香格里拉中國有限公司2月26日3月10日1081 JDG0807紅谷灘中心區(qū)B11地塊 ≤40% 商業(yè)服務(wù)、旅館、文化娛樂、辦公、高級(jí)公寓用地/4070年 上海綠地（集團(tuán)）有限公司2月26日3月10日 1437 JDG0802紅谷灘紅角洲片區(qū)C2－04地塊173574 ≤30% 科研設(shè)計(jì)用地（從事創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的研究）和商業(yè)、住宅（公寓式）用地/4070年 南昌紅江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、江西慧谷投資建設(shè)發(fā)展有限公司2月26日3月10日 1172 JDG0808紅谷灘中心區(qū)B246地塊 ≤45% 金融、商業(yè)、辦公用地/40年國盛證券有限責(zé)任公司2月26日3月10日974 JDG0809紅谷灘周邊區(qū)C3地塊 ≤45% 商業(yè)、賓館、辦公用地/40年 南昌澳中實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2月26日3月10日 900 JDG0814紅谷灘紅角洲片區(qū)B1120地塊B119:R≤，B20:R≤25% 30% 居住用地 /70年 南昌卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南昌紅江實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2008年5月5日5月16日 1432 JDG0821紅角洲片區(qū)E11，位于學(xué)府大道以東地塊33335 ≤28% 辦公、旅館業(yè)、科研設(shè)計(jì)用地/4050年5150 中國瑞林工程技術(shù)有限公司7月4日—2008年7月17日5150 1144 JDG0822紅谷灘中央商務(wù)區(qū)B162地塊，位于會(huì)展路以北、豐和西路以東 ≤50% 商業(yè)金融、辦公用地/40年 南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司7月4日—2008年7月17日 1008 二、板塊概況南昌市內(nèi)的房地產(chǎn)板塊主要有依托于老城區(qū)的市中心板塊，依托于青山湖的青山湖板塊，位于象湖和市中心之間的朝陽洲板塊，依托于高新科技園的京東板塊，位于南昌縣和象湖之間的象湖板塊、青云譜板塊，位于江北的紅谷灘板塊等七大板塊。其中，2006年拍賣土地1162畝，建筑面積共175萬平米；2007年拍賣土地108畝，建筑面積26萬平米；2008年拍賣土地1042畝，建筑面積161萬平米。南昌目前的均價(jià)超過了長沙，但由于南昌沒有政策（長沙是國家綜合改革配套實(shí)驗(yàn)區(qū)）和城市建設(shè)上的重大利好（長沙地鐵已經(jīng)在建）相較華中其它城市在未來的價(jià)格增長乏力。 今年城市區(qū)房價(jià)和家庭支配收入比老城區(qū)為城市生活的重心，是南昌人傳統(tǒng)的生活圈，南昌縣象湖區(qū)域大盤較多，開發(fā)商對項(xiàng)目配套的營造相對豐富，紅谷灘板塊作為新的行政和商務(wù)中心，在南昌購房者心中的認(rèn)可度正在超過象湖區(qū)域，加上其已經(jīng)成型和規(guī)劃中的商業(yè)和生活服務(wù)配套，其發(fā)展后勁較為強(qiáng)勁，但價(jià)格因素也是一大屏障。3．城市區(qū)房地產(chǎn)需求發(fā)展趨勢 城市人口規(guī)模及增長率近三年內(nèi)城市人口情況2005年，%。；。小結(jié)：城市但整體基數(shù)較低，在內(nèi)無產(chǎn)業(yè)支柱，外無明顯貿(mào)易支持的現(xiàn)狀下，沒有支持城市價(jià)值快速提升的重大政策，相對周邊的武漢和長沙價(jià)值較低，只能跟著全國的腳步發(fā)展，面對全國性房地產(chǎn)市場低迷，未來暫時(shí)看不到有力的突破點(diǎn)。3. 人均GDP總量及增長率，2006年突破24000元，2007年突破30000元，年年都有新突破，每年都上一大步，從人均GDP圖線上顯示，2004年2007年是人均GDP高速增長的三年，但隨著GDP總量圖線的放緩，人均GDP圖線增長的趨勢也將放緩；，人均GDP在800～8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步和快速上升階段。朝陽洲地區(qū)用地確定在水廠路以南、昌南大道以北、濱江路以東、規(guī)劃人口為20萬人。南昌旅游特色街 ：旅游一條街福州路 、茶藝一條街民德路 、飲食一條街孺子路 、服裝一條街廣場北路。南昌城市用地范圍包括昌南、昌北兩部分。2. 幅員面積及人口南昌作為江西省的省會(huì)，共轄四縣五區(qū)、一個(gè)新區(qū)和兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝谑牵航?00萬。35′，北緯28176。27′116176。南昌市水