【正文】 00元/平方米，多層產(chǎn)品均價4400元/平方米（多層產(chǎn)品在本區(qū)比較稀缺，市場接受度要高于電梯房）。區(qū)域重點在售個案比較表：案名總建(萬㎡)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率水榭花都疊加/高層三房130150550095%2期3三房136150680085%上林春天11小高層/高層三房126136510098%三房115125530098%三房135141590080%藍(lán)天郡21洋房/小高層/高層三房1155000100%三房121123580099%(酒店式公寓38F)一房36406200(裝修標(biāo)準(zhǔn)850元/㎡)65%江信國際嘉園小高層/高層三房126137580090%一房31515700(毛坯)60%祥瑞藍(lán)堡國際公寓小高層/高層三房120二房100103480099%二房7182550055%中大紫都多層/小高層/高層三房121130480099%天集青云明珠16小高層/高層三房1211254500(內(nèi)銷)99%三房121123480090%中益雅苑小高層/高層三房1351434300100%明珠廣場12高層一房44526200(毛坯)65%博泰魏瑪峰尚28多層/小高層二房84三房9498三房114122多層4400小高層410086%信息截止時間：2008年７月 產(chǎn)品狀況本區(qū)個案總建多數(shù)在10萬平方米之上，規(guī)模普遍較大?？傮w上，由于本區(qū)老舊建筑較多，加上工業(yè)區(qū)比較集中，使得本區(qū)居住環(huán)境和居住氛圍相對多數(shù)其他市區(qū)區(qū)域顯得更為薄弱些。 去化情況.在新政策出臺前推出的產(chǎn)品，基本上都能夠順利去化，但總體去化速度相對市區(qū)其他區(qū)域更為緩慢些；新政策出臺后，銷售狀況比較差，一些個案新近推出的產(chǎn)品都不同程度出現(xiàn)滯銷的局面。本區(qū)屬城區(qū)邊緣地帶，在產(chǎn)品形態(tài)方面，多層、小高層、高層產(chǎn)品都占有一定的比例，洋房產(chǎn)品主要在萬科四季花城。 個案分布目前區(qū)域個案主要集中在北京東路沿線和區(qū)域東部的艾溪湖畔。4. 京東板塊 區(qū)域概況該區(qū)域定位南昌市副中心，位于市區(qū)東北部青山湖大道以東，除了原有的高新開發(fā)區(qū)，區(qū)域范圍正繼續(xù)向東面擴(kuò)展。白金瀚花園推出時間比較早，以121平方米的二房和143平方米的三房產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計上也存在較多不合理的地方。區(qū)域重點個案比較表：案名總建(萬㎡)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率香溢花城50洋房/多層/小高層/高層/聯(lián)排三房128137二房89938100(洋房)640070%(洋房)60%天水怡景7多層/高層三房123127三房1531716500680085%90%中大青山湖花園27別墅/多層/小高層/高層二房93105三房130138500090%2期小高層三房136138四房166170650070%白金瀚小高層/高層二房121三房1435600640080%90%天驥俊園16多層/小高層/高層15樓三房121580095%信息截止時間：2008年７月 產(chǎn)品狀況區(qū)域個案規(guī)模參差不齊，區(qū)域規(guī)模最大是香溢花城50萬平方米?？傮w上看，區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境優(yōu)越，生活配套比較完善，風(fēng)景秀麗的青山湖更是吸引大量高端購房者的主要因素。3. 青山湖板塊區(qū)域內(nèi)擁有便捷的交通條件，圍繞著青山湖的南京路、洪都北大道、青山北路、青山湖大道及環(huán)湖的湖濱東路、湖濱西路等市政主干道在轄區(qū)內(nèi)縱橫交錯。近兩年區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速， 06年推出的卓品驕陽、天高峰尚1期、名爵府等都已售罄；06年9月份推出的康橋綠城由于價格比較低去化速度比較快，㎡也早已售罄。在個案主力戶型面積上，以3464平方米的一房酒店式公寓為主。區(qū)域在售個案比較表：案名總建(萬㎡)產(chǎn)品形態(tài)在售面積(萬㎡)主力面積(㎡)均價(元/㎡)銷售率萊茵金座高層一房3743精裝修760095%東方百靈高層一房4164精裝修720065%星河國際6高層一房3440精裝修710075%中山一品4高層4三房1101126900100%天使領(lǐng)域高層一房4055680085%天高峰尚5高層二房984400100%二房98630055%信息截止時間：2008年７月 產(chǎn)品狀況 區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的是星河國際6萬平方米，由1棟寫字樓和2棟酒店式公寓組成；其次為天高峰尚總建約5萬平方米。作為一江兩岸沿著贛江兩頭延伸的主要組成部分，在南昌的城市發(fā)展過程中，早前已確定了“啟動昌北、改造城南、儲備朝陽”的目標(biāo)。2. 朝陽洲板塊本區(qū)主要指贛江以東，撫河以西，水產(chǎn)路以北，整個區(qū)域呈三角形狀。受到房地產(chǎn)新政的沖擊和市場普遍觀望后，本區(qū)多數(shù)個案銷售速度都大幅度下降，尤其是酒店式公寓產(chǎn)品，基本都處于滯銷狀態(tài)。個案產(chǎn)品形態(tài)以高層和小高層為主，多層產(chǎn)品比較稀缺。目前區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)向北部縱深發(fā)展，主要集中在沿江板塊，其生活環(huán)境優(yōu)越，高層住宅較多。作為政府重點打造的新城區(qū)，生活配套設(shè)施尚不完善，但發(fā)展前景看好公務(wù)員、城區(qū)居民為主三、熱點板塊研究1. 市中心板塊 區(qū)域概況本區(qū)主要指東湖區(qū)、西湖區(qū)(朝陽洲板塊除外)以及青山湖區(qū)的老城區(qū)區(qū)域。社區(qū)商業(yè)為主，生活設(shè)施配套尚不完善當(dāng)?shù)鼐用窦捌渌?。象湖（包括青云譜、象湖新城）板塊水榭花都、藍(lán)堡國際公寓、江西奧林匹克花園、平安象湖情、九里象湖城、居住主題公園、綠地蘭宮、保集半島產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化，有低層花園洋房、小高層、高層，還有一體化的別墅項目，提供多樣化的購房選擇，是眾多購房者心目中的CLD。紫金城、外灘銘座、金龍華府、隆鑫廣場、玉河明珠、景河星宮、高能金域名都、明珠廣場城中心板塊地理位置優(yōu)越，人文景觀豐富，交通便利，生活配套設(shè)施完善，以及市中心情結(jié)，使其具備其他板塊無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。從目前項目周邊的現(xiàn)狀來看，土地儲備豐富，但是從政府的土地推售策略可以判斷，政府的近期目標(biāo)在兩年內(nèi)全力打造紅谷灘中心區(qū)域，然后再逐步向紅角洲、鳳凰洲等區(qū)域發(fā)展。2008年在紅谷灘新區(qū)拍賣地塊的樓面地價均在900—1400元/平米之間。并較2007年500畝的供應(yīng)規(guī)模有20%的提升。市本級備選地塊共計3560畝用地。，；。所以在前幾年市場行情較好時，中高檔項目的客戶群相對充足。并且常住人口低于戶籍人口，是典型的勞動力輸出城市。從消費(fèi)者角度來說，高價位區(qū)域房源將使得大部分普通職業(yè)者無法接受如此高的房價，可以預(yù)見，隨著城區(qū)范圍的不斷拉大及交通網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，在今后的置業(yè)區(qū)域里，與置業(yè)者收入水平吻合的區(qū)域?qū)⒊蔀橘彿孔逵咳氲闹饕獏^(qū)域。 2．近年城市區(qū)房地產(chǎn)和住宅成交均價分析年份2005年2006年2007年整體均價3600元/平米增幅%%（注：此均價包含南昌縣和新建縣。從銷售面積上來看，增幅并沒有達(dá)到銷售額的增幅，因此銷售額的增加主要因為銷售價格的上漲。十一五規(guī)劃城市化進(jìn)程中人口和城市面積的拓展對項目均帶來利好，但項目所在的鳳凰洲區(qū)域的受到西南方向的紅谷灘中心區(qū)的輻射，目前很難聚合人氣，基本無商業(yè)氛圍。南昌城市發(fā)展趨勢為南拓、西進(jìn)、北控、東延由于城中心土地的緊缺性，南昌城市規(guī)劃逐步像外圍發(fā)展，在城市發(fā)展規(guī)劃中制定了南拓、北控、西進(jìn)、東延的方略。4. 消費(fèi)近年來，南昌市人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比平均不足70％，低于近五年全國平均水平（約75%）5個百分點以上，消費(fèi)特征不明顯；就消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，2007年南昌市居民消費(fèi)支出主要還是集中于食品消費(fèi)，居住消費(fèi)占總消費(fèi)的比重為8%，處于較低端的消費(fèi)層次。指標(biāo)名稱江西省南昌市南昌占全省比例人口（萬人）4311%GDP（億元）1185%固定資產(chǎn)投資（億元）%財政總收入（億元）%2. 近年GDP總量及增長率% ，最近兩年總量增長都在200億元以上，預(yù)計在今后的幾年里仍然有很大的上升的空間。小結(jié)：南昌作為南方典型的濱江城市，水景豐富，地勢平坦，適合人居；但目前人口基數(shù)相對其他省會城市較少，剛性需求相對也較少；城市還處在新的規(guī)模拓展期，紅谷灘等新城區(qū)的配套和人氣還不夠旺盛，本項目所在的鳳凰洲區(qū)域處于紅谷灘新區(qū)的邊緣，短期內(nèi)無產(chǎn)業(yè)支持，發(fā)展只能依托于紅谷灘新區(qū)的建設(shè)逐步完善。目前初步規(guī)劃的“一江兩城”的構(gòu)想已經(jīng)基本實現(xiàn)，“一核五片”這一構(gòu)想雖尚未實現(xiàn)，但城市的基本發(fā)展思路已經(jīng)清晰。4. 城市的構(gòu)想南昌市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是，將南昌建設(shè)成為現(xiàn)代制造業(yè)重要的基地和商貿(mào)繁榮、布局合理、交通便利、設(shè)施完善、科技發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和現(xiàn)代文明花園英雄城市。南昌按區(qū)域可劃分為：東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘區(qū)、高新區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新建縣、進(jìn)賢縣、南昌縣和安義縣。昌北城：城市發(fā)展新區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點進(jìn)行建設(shè)，城市功能自我完善，自成體系，集中建設(shè)，開發(fā)一片，建成一片，形成規(guī)模。公元前202年，漢高祖劉邦命穎陰侯灌嬰駐守南昌一帶。全國35個特大城市之一。西部是西山山脈，最高點梅嶺主峰洗藥塢。11′，處江西省中部偏北，贛江、撫河下游，濱臨我國第一大淡水湖鄱陽湖。南昌市位于東經(jīng)115176。 1032．項目發(fā)展方向定位 1043. 項目規(guī)劃方向建議 1124. 按目前土地規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行的產(chǎn)品定位邏輯 113四、項目經(jīng)濟(jì)測算 1161. 試算一（C方案） 1162. 試算二（B方案） 1233. 試算三（A方案） 1274. 物業(yè)資產(chǎn)評估 130第四章 銀湖項目分析 132一、區(qū)域研究 132二、銀湖地塊條件研究 133三、地塊環(huán)境研究 133四、項目定位分析 1341. 寫字樓可行性分析 1342. 購物中心、商鋪可行性分析 1353. 酒店可行性分析 136五、項目定位總結(jié) 137第一章 南昌市整體研究一、城市概況1. 地理位置南昌市是江西省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和信息中心，國家級歷史文化名城，長江中游重要的區(qū)域中心城市。09′29176。全市平均海拔25米，城區(qū)地勢偏低洼，平均海拔22米。（含轄市：南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣）南昌市區(qū)的人口是：。至三千年前，南起青云譜北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集區(qū)。昌南城：城市適度發(fā)展，重點在降低人口密度，疏散舊城人口，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，逐步外遷老城區(qū)的污染擾民工廠，完善交通等基礎(chǔ)設(shè)施、改善生活居住環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)歷史人文景觀和環(huán)境，建成具有強(qiáng)輻射能力的全市行政、商業(yè)、金融、科技和文化信息中心。利用昌北良好的山水自然條件，在空間環(huán)境布局上重點突出城市與“山”、“水”自然環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，采用組團(tuán)結(jié)構(gòu)形式，使昌北城成為有獨(dú)特地貌，體現(xiàn)現(xiàn)代化山水園林城市功能和形象的新城區(qū)?，F(xiàn)在樓盤主要集中在青山湖區(qū)、紅谷灘區(qū)、西湖區(qū)和南昌縣，%，且基本都為500畝以上的大盤。核心區(qū)之外由五片組團(tuán)：昌東為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文教、科研為主的高新區(qū)；蓮塘片為生產(chǎn)、生活綜合城市組團(tuán)；望城片為工業(yè)、居住為一體的綜合性城市組團(tuán)；灣里片為旅游、休閑服務(wù)為主的組團(tuán)；樂化片為倉儲、物流、工業(yè)為主的組團(tuán)。朝陽洲地區(qū)將被打造為南昌的“新四城”，即配套設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、高品質(zhì)居住生活的“現(xiàn)代宜居之城”，人性化綠色交通、公共交通的“綠色交通之城”，江、河、湖多樣性濱水空間的“濱水生態(tài)之城”，文化創(chuàng)意、休閑娛樂的“文化休閑之城”。省內(nèi)：江西省省會，江西省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，首位度明顯。而且人均GDP在3000～5000美元之間時，大部分國家和地區(qū)的小汽車千人擁有水平為100輛左右，因此南昌市場已經(jīng)具備高價值消費(fèi)的潛質(zhì)。規(guī)劃中城市分為三個層次空間，中心城東起艾溪湖，西至長堎、麥園，北起蛟橋，南至岱山，面積260平方公里；城市規(guī)劃區(qū)東起羅家，西至梅嶺、生米，北起昌北機(jī)場，南至向塘編組站，面積1400平方公里；市域為南昌市行政轄區(qū)范圍，面積7402平方公里。消費(fèi)仍處在基礎(chǔ)生活消費(fèi)階段，居民收入水平偏低，主要依靠內(nèi)部消化為主，不管是商業(yè)還是住宅主要均以南昌內(nèi)部購買為主，在投資性購買受到抑制后，城市中低端市場的需求是本項目需要面對的。1．城市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資額分析據(jù)政府統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)，南昌市近三年來的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售數(shù)據(jù)：南昌市20052007年房地產(chǎn)開發(fā)情況年份2005年2006年2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）增長率%%住宅投資額（億元）增長率%施工面積（萬平米）1193增長率%%%竣工面積（萬平米）增長率%%%商品房銷售面積 （萬平米）249增長率17%%%住宅銷售面積 （萬平米）增長率22%%