某區(qū)域別墅市場專題調(diào)查研展報(bào)告(存儲版)
【正文】 上風(fēng)。 值得關(guān)注的特別客層 值得注意的是，在上海別墅樓宇的購房者中，歸國留學(xué)生和外省市人士在增加，不少留學(xué)生回國后，開始追求與世界同步的居住方式，把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業(yè)作為重要的選購對象。 文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；178。 工薪階層別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售進(jìn)行；216。 公關(guān)營銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會216。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1992年起至今開發(fā)建造的各類別墅物業(yè)大約有160個(gè)，可建造總面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正建造的總量約在700成萬平米，致分布在徐匯、虹橋、青浦、莘松、嘉定、浦東等區(qū)域。 直效營銷模式具體舉措：216。 常見行銷策略為：216。 歸國留學(xué)生178。 華僑、海外同胞及留學(xué)內(nèi)地之家屬；178。比如不少別墅出現(xiàn)券商角、作家角等，多少與購房者對別墅物業(yè)的追新求異有關(guān)。 客戶層面擴(kuò)大前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自文藝界、體育界、新聞界等文化含量較高的行業(yè)，而今天，不少上班族也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化?！熬C合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。 超大棟距，獨(dú)成逍遙天地；（布避賣點(diǎn)）216。別墅理應(yīng)有一個(gè)完整的設(shè)計(jì)、推廣、包裝體系。 別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。這既是時(shí)代的要求，也是未來的趨勢。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本在200萬元以上。 別墅常識浦東板塊區(qū)域 繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋?yàn)閰^(qū)域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出150—300萬獨(dú)立別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。 別墅常識松江境內(nèi)莘公路沿線地區(qū) 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。以典型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱此類物業(yè)的代表。其它 此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。背景篇導(dǎo)讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)休閑度假別墅別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 201—250平米216?！坝觅I城內(nèi)公寓的錢買一幢郊處別墅”是經(jīng)濟(jì)型別墅的象征。 高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。 別墅常識頂級豪宅型別墅 有人說，全世界的最高級住宅，要么建在山上，要么建在高爾夫球場邊。北美風(fēng)格216。嘉定南翔地區(qū)216。250~300平米216。新型別墅216。 “獨(dú)院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個(gè)屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨(dú)立居住空間的生活，是城市居民從煤衛(wèi)合用的“解困房”獨(dú)立出來，擁有成套獨(dú)用住宅之后又一次劃時(shí)代的居住生活質(zhì)量和提升。上海別墅市場的“第一次浪潮” 整個(gè)八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，趁著九十年代初學(xué)的開發(fā)熱，虹橋、古北及318國道出現(xiàn)了為數(shù)不多的新式別墅，但不少因配套跟不上，設(shè)計(jì)欠合理，反被見多識廣的上海人譏笑為“農(nóng)舍”。別墅生活正消然走近市民，成為當(dāng)今樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。 別墅常識1—1 別墅的由來別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。背景篇1—1 別墅的由來1—2 別墅的分類及其特性分述1—3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4 別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5 相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 住到郊外，“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅”已成為“新獨(dú)院住宅”的象征。 以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅為主體的別墅消費(fèi)市場在98年下半年至99年下半年創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了上海市場的第二次浪潮。 我國在1987年制定的《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1—3層為低層住宅；4—6層為多層住宅；7—9層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。聯(lián)排別墅（排屋）216。201~300平米216。浦東板塊區(qū)域216。歐洲現(xiàn)代216。經(jīng)濟(jì)型130——160平方米背景篇導(dǎo)讀別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 此類別墅價(jià)格大都是集中在80——180萬元之間，從這兩年的價(jià)格走向來看，此類別墅的樓價(jià)始終保持著增長勢頭，市場消費(fèi)人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價(jià)值處于不斷的提升之中。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價(jià)不大（40——80萬元之間）。 161—200平米216。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一的。選擇合適認(rèn)購價(jià)位則完全取決于消費(fèi)者準(zhǔn)確把握購房時(shí)機(jī)。其二為滬淞公路沿線地塊，該地塊主要以排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟(jì)類別墅為產(chǎn)品主力。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 陜南村別墅和地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面，應(yīng)多費(fèi)心思，有所創(chuàng)新。 室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等以“區(qū)”來重新定義空間類型，功能規(guī)劃更為細(xì)膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個(gè)性與生活品質(zhì)的追求。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。 別墅常識1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述（一） 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點(diǎn)構(gòu)成 專業(yè)人士、市場人士普遍認(rèn)為，上海的別墅市場的啟動已經(jīng)具備可行性。 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點(diǎn)）216。所謂“綜合質(zhì)量”包括：工程施工質(zhì)量、房屋功能質(zhì)量、居家環(huán)境質(zhì)量和管理服務(wù)質(zhì)量。 滿足新鮮感親朋好友在市區(qū)同一幢樓宇和群居意識，與一市郊別墅區(qū)群居觀念相比，后者要大于前者。 國內(nèi)民營企業(yè)，現(xiàn)在身家上億的私企老板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等178。 富裕的私企業(yè)主等17
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