【正文】 道路網絡，臨近快速通道，強調交通的通達性和便捷性 （ 3） 環(huán)境：不僅強調社區(qū)內環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境 （ 4） 規(guī)模：應成規(guī)模， 300－ 500戶，這樣才能滿足生活配套設施的要求 （ 5） 規(guī)劃：容積率 0． 5－ 0． 6，強調建筑與自然的融合，道路不可過直，彎曲自然。就是山、水植物與建筑協(xié)調的原則。當然售樓部還是要設的，這是與客戶簽約的地方，不要太大，因為人流不會太大，但要比一般的售樓處更加富麗堂皇，更要典雅高貴，更要富有文化內涵。如果這個數(shù)字準確的話，就不能不代表中國住房需求變化的趨勢，飛鳥留戀藍天，魚兒離不開碧水，人類總是向往自然美好的棲居地，總是渴望與自然相融匯地生活， 而只有佳別墅才能使人們如愿以償，當然我國人多地少，不可能象美國、加拿大那樣享用那么大的別墅花園，有中國特色的符合我們當?shù)亓曀椎膭e墅。 。 五、 市場形勢預測 通過調查發(fā)現(xiàn)盡管鄭州的房地產市場還未進入 “ 別墅年 ” ， 也還不是陽光燦爛，但市場潛力還是有的。 （ 10）文化營造文化氛圍，滿足客戶精神生活需求。 設計原則： ? （ 1）位置：自然風光優(yōu)美，距城市的車程 10－ 20分鐘 （ 2）交通：周邊應有完美的交通道路網絡，臨近快速通道，高速公路，強調交通的易達性和便捷性。使人有一種真正的家園感覺；室內空 間組織更容易，容易達到功能空間安排的合理性；外部空間能夠感受到良好的鄰里氛圍，既不同于多層住宅也不同于別墅住宅，結合了他們的優(yōu)點。 （ 2）泛別墅，在板式小高層中，將底下 一至三層獨立出來，設 置單獨的入口，車庫和花園形成 “ 別墅 ” ，四層以上住戶則走另外一個入口，這樣底層除了沒有坡屋頂，另外隔離出一處供上層住戶使用的電梯井空間外，在硬件配置上和別墅沒有什么差別。 開發(fā)理念設計規(guī)劃落后 建國以后我們在住房方面經歷了溫飽型到小康型，現(xiàn)在正逐步 跨入舒適型以至豪華型。 功能定位有誤 純別墅要求具備絕對的安全性和嚴密的私密性，而有的別墅區(qū) 卻定位商住兩用，售房代表大講別墅的幾大功能。 小區(qū)規(guī)劃混合型與純別墅共存 別墅與多層住宅混合型小區(qū)的有英協(xié)花園、 21世紀美墅、金色 年華、帝苑別墅、格林山莊、金桂苑、鳳凰城，別墅規(guī)模較小，其優(yōu)點是配套設施較全、較成熟，人氣旺，但其別墅的安全性和私密性稍差。 （ 7） 案名：頤豐家園 開發(fā)商：大宇房地產公司 位置：東區(qū)，國家經濟技術開發(fā)區(qū)，航海東路北經開第一大街 別墅類型：原規(guī)劃有獨立別墅，雙拼和疊加別墅，規(guī)劃占地面積 80畝， 103套。 特點：依傍黃河路賓館，北臨黃河，景色秀麗，花園面積較大，鄭花路已建成城市道路，交通順暢方便。別墅銷售率約為 30％，平均售價 3400 3700元／平方米。 帝苑別墅（原康達帝苑）一期建有雙拼別墅 54 套，銷售均價 2400元／平方米，是由宏聯(lián)信用社下屬的帝苑房地產開發(fā)公司在西區(qū)高新技術區(qū)內開發(fā)的，與鄭州中學緊鄰。 （ 4）預測未來鄭州別墅建設發(fā)展趨勢。那么鄭州的別墅市場到底是什么狀況？存在什么問題？其發(fā)展特點是什么？發(fā)展趨勢又是如何呢？信證公司為此作了深入的市場調查。鄭州市別墅市場調查報告 目 錄 開篇 一、 別墅開發(fā)狀況綜述 （一）發(fā)展的三個階段 （ 1） 起步階段（ 1992－ 1998） （ 2） 調整分化階段（ 1999－ 2021） （ 3） 發(fā)展階段（ 2021－至今） （二）鄭州市六大別墅區(qū)分布狀況 （三）新上市的別墅項目狀況 二、 別墅市場的表現(xiàn)特點 數(shù)量多、分布散 模仿有余，創(chuàng)新不足 小區(qū)規(guī)劃混合型與純別墅區(qū)共存 以經濟型別墅為主 價格與市區(qū)高層住宅相當 別墅銷售并非陽光燦爛 三、 存在問題 品質品位差，自然景觀不優(yōu)美 功能定位有誤 營銷推廣混同于一般商品房 開發(fā)理念、規(guī)劃設計落后 缺乏純別墅精典產品 生活配套設施不全、不適宜居住 文化性差，缺乏別墅的靈魂 四、 開發(fā)理念探討 別墅分類 Townhouse 的優(yōu)勢和設計原則 獨立別墅區(qū)的吸引力與設計原則 別墅的營銷推廣 購買者分析 五、別墅市場形勢預測 開 篇 “ 別墅 ” ，晉書謝安傳： “ 方與玄圍綦睹別墅 ” 。 鄭州的別墅市場， 2021 年出現(xiàn)了前所未有的火爆景象，全年批準預售別墅（不含東西開發(fā)區(qū)） 5家 228 套， 8． 16萬平方米，比 2021 年增長 24． 5 倍，銷售量也高達 2． 07萬平方米，相當于過去幾年的總和。 （ 3）尋找鄭州市適合別墅開發(fā)的模式。 陳舊落伍 ? 發(fā)展緩慢 最具代表性樓盤有臺胞小區(qū)，是由河南臺興房地產有限公司在 航中路南側開發(fā)的，為獨家小院連體二層別墅，每套面積 163－ 332平方米，平均售價 2300－ 2700元／平方米，銷售率約為 60％。 別墅、多層住宅混建 在一個小區(qū) ? 金桂苑是由河南思達物業(yè)管理有限公司開發(fā)，位于北環(huán)鄭州市 綜合投資區(qū)常青路與沙口路交叉地段，小區(qū)占地面積 7萬余平方米，總建筑面積 61657平方米，由 11幢多層和 38 幢獨立別墅組成，小區(qū)南部為多層商品房，中間為別墅區(qū)，北部為多層經濟適用房，小區(qū)突出表現(xiàn)了中央花園的集中綠化，另有音樂噴泉，精致雕塑、藝